COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00055 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KB76

Minute N° : 25/00446

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Jean-christophe TIXADOR

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SIXTE ISNARD sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIETE CITYA L’HORLOGE, SARL au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [E]

née le 25 Août 1982 à [Localité 14] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 7] (84)

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [Z]

né le 25 Juillet 1997 à [Localité 9] – ALGERIE

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] sont propriétaires de deux lots (n°245 et n°272) dans une copropriété SIXTE ISNARD sise [Adresse 1].

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 08 janvier 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIXTE ISNARD a mis en demeure Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] afin qu’ils lui règlent la somme de 2 763,33€ au titre des charges de copropriété.

Par exploit délivré le 17 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble SIXTE [Adresse 10], représentée par la société CITYA L’HORLOGE, son syndic en exercice, a fait citer Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] devant le présent tribunal aux fins qu’il :

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 1 820,87€ correspondant aux charges de copropriété impayés selon décompte arrêté au 07 avril 2025 et la somme de 1 654€ au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025, date de la mise en demeure ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 2 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale, outre les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juin 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] a comparu, représenté et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sous réserve d’une actualisation à la baisse de sa créance à la somme totale de 2 474,87€.

Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] ont été cités à étude.

En application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue en premier ressort et réputée contradictoire.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

1/ Sur les charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses et que chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ;

Que l’article 10-1 de la même loi indique que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire ; que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé le 08 janvier 2025 une mise en demeure à Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] afin qu’ils règlent leur part de charges de copropriété à hauteur de 2 763,33€ ;

Que les comptes de la copropriété ont été approuvés par l’Assemblée Générale des copropriétaires dont les procès-verbaux des 09 janvier 2023, 12 juin 2023 et 25 juin 2024 ont été produits par le demandeur ; que les résolutions adoptées par ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucune contestation ;

Que force est de constater que malgré la mise en demeure qui leur a été adressée, Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] n’ont régularisé que la somme de 1 500€ ;

Que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] produit un décompte de charges arrêté au 26 mai 2025 qui indique que Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] sont débiteurs envers lui de la somme de 2 474,87€, somme regroupant à la fois les charges de copropriété impayées au 28 avril 2025 ainsi que les frais de recouvrement ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] seront solidairement condamnés à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble SIXTE ISNARD la somme de 2 474,87€ ;

Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure.

2/ Sur la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que le demandeur ne démontre pas que les défendeurs aient fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas le paiement des charges, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l’impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s’analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur sera rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en conséquence, Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 2 474,87€ au titre des charges de copropriété impayées au 28 avril 2025 et des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [X] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge