TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00977

N° Portalis DBY2-W-B7J-H6XR

JUGEMENT du

02 Décembre 2025

Minute n°

S.C.I. LDM GESTION

C/

[O] [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me [O] BROUIN

Copie conforme

M. [O] [T]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 02 Décembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 09 Septembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. LDM GESTION

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 831 774 070

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Laura BICHOT-MOREAU, substituant Maître Jean BROUIN (SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [T]

né le 13 Septembre 1986

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) DU [Adresse 4], représentée par Monsieur [D] [X], a, par contrat conclu sous seing-privé le 3 décembre 2016, à effet du 15 décembre 2016, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [T], un appartement de type 2, situé [Adresse 5] à ANGERS (49100) moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 430,00 €, outre une provision mensuelle sur charges.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 430,00 €.

Monsieur [O] [T] avait fourni un acte de cautionnement signé de Madame [H] [F] le 25 novembre 2016.

La SCI DU [Adresse 4] a, par acte authentique du 27 septembre 2017, cédé le bien à la SCI LDM GESTION.

Par acte d’huissier de justice du 12 août 2020, la SCI LDM GESTION a fait délivrer à Monsieur [O] [T] un commandement de payer la somme de 3 355,00 € au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire contenue dans le bail et de fournir les justificatifs d’assurance.

L’huissier instrumentaire a découvert que l’acte de cautionnement de Monsieur [O] [T], prétendument signé par Madame [H] [F] le 25 novembre 2016, était un faux, cette dernière étant décédée le 18 janvier 2015.

Un plan d’apurement avait été conclu entre les parties le 5 octobre 2020, mais n’a pas été respecté.

Un second commandement de payer a été délivré par acte de commissaire de justice le 10 août 2023, au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 4 360,00 €.

Suite à une assignation par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Angers, par jugement réputé contradictoire, du 2 juillet 2024, en premier ressort, a

condamné Monsieur [O] [T] à verser à la SCI LDM GESTION :

— la somme de 7 360,00 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la procédure, notamment les frais des commandements de payer des 12 août 2020 et 10 août 2023 ;

rappelé l’exécution provisoire de droit.

Ledit jugement a fait l’objet d’une signification à Monsieur [O] [T], par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, ainsi que d’un commandement aux fins de saisie le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la SCI LDM GESTION a fait délivrer à Monsieur [O] [T] un commandement de payer la somme de 4 950,00 € au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025, la SCI LDM GESTION a assigné Monsieur [O] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail d’habitation consenti à Monsieur [O] [T] le 3 décembre 2016, ayant pour objet un appartement de type 2 situé [Adresse 5] à [Localité 7], à la date du 3 avril 2025, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à la date du jugement à intervenir ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement de type 2 situé [Adresse 5] à [Localité 7], avec, au besoin, le concours de la force publique ;

▸ condamner Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION la somme de 4 950,00 € au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date de délivrance du commandement de payer ;

▸ condamner Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450,00 € à compter du 3 avril 2025 et ce jusqu’à la libération efective des lieux pa remise des clés et, subsidiairement, condamner Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION le loyer révisé et les charges d’un montant de 450,00 € jusqu’au jugement à intervenir et une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450,00 € à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

▸ condamner Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION la somme de 2 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Monsieur [O] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement du 23 septembre 2024, d’un montant de 43,60 €, outre l’émolument proportionnel d’un montant de 62,09 €, et du commandement du 3 février 2025 d’un montant de 159,70 €, outre le coût de sa dénonciation à la CCAPEX d’un montant de 12,02 € ;

▸ ordonner l’exécution provisoire ou bien dire n’y avoir lieu à l’écarter.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la SCI LDM GESTION, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que depuis le jugement du 2 juillet 2024, Monsieur [O] [T] n’a effectué aucun paiement.

Elle précise que la somme de 4 950,00 € ne concerne que les loyers postérieurs audit jugement.

Elle ajoute qu’elle ignore si le locataire occupe toujours les lieux.

Monsieur [O] [T], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est indiqué que Monsieur [O] [T] n’a répondu à aucune des propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI LDM GESTION justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI LDM GESTION en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI LDM GESTION a produit le contrat de bail, le commandement de payer, et a sollicité le paiement de l’arriéré locatif tel qu’indiqué dans l’acte d’assignation à hauteur de 4 950,00 €, pour la période débutant le 1er avril 2024, après l’arrêt du décompte retenu dans le jugement du 2 juillet 2024, jusqu’au 1er février 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [O] [T], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le prinicipe ou le montant sollicité, sera condamné à payer la somme de 4 950,00 € au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2025, outre les loyers et charges pour la période du 1er février 2025 au 3 avril 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 3 février 2025 pour la somme en principal de 4 950,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 avril 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [T], compte tenu, d’une part, de son absence à l’audience, d’autre part de l’absence totale de règlement depuis le mois d’avril 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [T], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [O] [T] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [O] [T] sera condamné à verser à la SCI LDM GESTION une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail, soit la somme de 450,00 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés au bailleur.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, la SCI LDM GESTION sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 4 950,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [O] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens liés à la présente procédure, notamment le commandement de payer du 3 février 2025, la notification à la CCAPEX, l’assignation du 23 mai 2025 et sa notification à la Préfecture.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI LDM GESTION, l’équité commande de condamner Monsieur [O] [T] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2016, entre la SCI DU [Adresse 4], bail repris par la SCI LDM GESTION, d’une part, et Monsieur [O] [T], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à ANGERS (49100) sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 4 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [O] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LDM GESTION pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION la somme de Quatre Mille Neuf Cent Cinquante Euros (4 950,00 €), au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er avril 2024 au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre les loyers pour la période du 1er février 2025 au 3 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 avril 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025, la notification à la CCAPEX, l’assignation du 23 mai 2025 et sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la SCI LDM GESTION la somme de Mille Euros (1 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,