TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 AOUT 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00277 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDIY

Minute : n°

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. DU BRMS prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Julia MARTINEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.R.L. VA PRODUCTION prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 30 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :21/08/2025

exécutoire & expédition

à :M^e MARTINEZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 13 juin 2025 par la S.C.I. DU BRMS à l’encontre de S.A.R.L. VA PRODUCTION devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, la S.C.I. DU BRMS a donné à bail à la S.A.R.L. VA PRODUCTION, pour une durée de neuf ans à compter du jour de la conclusion, un local commercial (module n°1) sis [Adresse 3] [Localité 5] (84), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1.500,00 euros HT, et 158,00 euros TTC.

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, la S.C.I. DU BRMS a donné à bail à la S.A.R.L. VA PRODUCTION, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, un local commercial (module n°3) sis [Adresse 2] à [Localité 5] (84), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1.450,00 euros HT, et 158,00 euros TTC.

Ces baux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des sommes accessoires audit loyer, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses imposées au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.R.L. VA PRODUCTION n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers et charges dus, malgré un courrier de mise en demeure en date du 29 janvier 2025 et de deux commandements de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans les baux qui lui ont été adressés le 20 mars 2025, la S.C.I. DU BRMS a fait citer, par actes de commissaire de justice du 13 juin 2025, la S.A.R.L. VA PRODUCTION devant la présente juridiction aux fins de voir :

— DIRE ET JUGER que la SCI DU BRMS est recevable et bien fondée en son action,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 17 mars 2022 visé dans le commandement de payer signifié le 20 mars 2025,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 1er février 2023 visé dans le commandement de payer signifié le 20 mars 2025,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL VA PRODUCTION, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL VA PRODUCTION qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le Commissaire de justice chargé de l’exécution,

— FIXER l’indemnité d’occupation due au titre des deux baux, par la SARL VA PRODUCTION au double du dernier loyer conventionnel outre les accessoires, conformément aux clauses résolutoires insérées aux baux :

Pour le bail du 17 mars 2022, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.600 € TTC, soit 120 € TTC/jour et ce jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs,Pour le bail du 1er février 2023, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.480 € TTC, soit 116 €/jour, et ce jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs,- CONDAMNER en tant que de besoin la SARL VA PRODUCTION à payer ces deux indemnités d’occupation à la SCI DU BRMS,

— CONDAMNER la SARL VA PRODUCTION à payer à la SCI DU BRMS, à titre provisionnel, la somme de :

40.860,00 €, concernant le bail conclu le 17 mars 2022, au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification des commandements de payer le 20 mars 2025,27.498,00 € concernant le bail conclu le 1er février 2023, au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification des commandements de payer le 20 mars 2025,- CONDAMNER la SARL VA PRODUCTION au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL VA PRODUCTION aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais inhérents aux deux commandements de payer signifiés le 20 mars 2025 et à la présente assignation,

— RAPPELER en tant que de besoin que l’ordonnance de référé à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. VA PRODUCTION n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Les baux commerciaux dont est titulaire la S.A.R.L. VA PRODUCTION contiennent une clause résolutoire rédigée comme suit : « À défaut de paiement d’un seul avis d’échéance (loyer, indemnité d’occupation, charges locatives, accessoires) à son échéance exacte ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, des actes subséquents, du règlement général de l’immeuble et du règlement de copropriété s’ils existent, un mois après un simple commandement de payer ou huit jours après une sommation d’exécuter, restés sans effet et contenant une déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur. Cette résiliation s’appliquera sans que le Bailleur ait à remplir aucune formalité judiciaire, sans préjudice de tous dépens, dommages et intérêts et sans que des offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause ».

Il est établi par les commandements de payer, délivrés au locataire le 20 mars 2025, versés aux débats que la S.A.R.L. VA PRODUCTION n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis 2022 pour le bail conclu le 17 mars 2022, et depuis 2023 pour le bail conclu le 1er février 2023. Ces commandements de payer, qui rappelaient la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux, sont demeurés sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.R.L. VA PRODUCTION, n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 39.600,00 euros pour le bail conclu le 17 mars 2022, et 26.280,00 euros pour le bail conclu le 1er février 2023, à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.R.L. VA PRODUCTION ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation des contrats de baux commerciaux liant les parties à compter du 21 avril 2025, date à laquelle la S.A.R.L. VA PRODUCTION ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.R.L. VA PRODUCTION de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

D’une part, concernant le bail conclu le 17 mars 2022, au vu des pièces justificatives produites l’arriéré locatif de la S.A.R.L. VA PRODUCTION s’élève à une somme de 39.600,00 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 12 mars 2025, aucun justificatif n’étant produit pour les loyers postérieurs.

D’autre part, concernant le bail conclu le 1er février 2023, au vu des pièces justificatives produites l’arriéré locatif de la S.A.R.L. VA PRODUCTION s’élève à une somme de 26.280,00 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 12 mars 2025, aucun justificatif n’étant produit pour les loyers postérieurs.

Ces créances n’étant pas contestables, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. VA PRODUCTION à payer ces sommes à la S.C.I. DU BRMS, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date des commandements de payer.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre. La S.A.R.L. VA PRODUCTION sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. VA PRODUCTION, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir les commandements de payer du 20 mars 2025 et l’assignation en justice du 13 juin 2025, et versera à la S.C.I. DU BRMS, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que les baux commerciaux dont est titulaire la S.A.R.L. VA PRODUCTION, relatif à des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. DU BRMS, se sont trouvés résiliés de plein droit le 21 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.R.L. VA PRODUCTION est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.R.L. VA PRODUCTION de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.R.L. VA PRODUCTION à payer à la S.C.I. DU BRMS, à titre provisionnel :

— la somme de TRENTE-NEUF MILLE SIX CENTS EUROS (39.600,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date des commandements de payer,

— la somme de VINGT-SIX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS (26.280,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date des commandements de payer,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la S.A.R.L. VA PRODUCTION à payer à la S.C.I. DU BRMS, la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.R.L. VA PRODUCTION aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandements de payer du 20 mars 2025, assignation en justice du 13 juin 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT