Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 01 ctx immobilier, 7 août 2025, n° 23/01736

TJ Avignon 7 août 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de droit
La cour a estimé que les époux [Z] avaient obtenu un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable, ce qui ne constitue pas un abus de droit.
Accepté
Trouble anormal de voisinage
La cour a reconnu que l'ouverture génère un trouble anormal de voisinage et a ordonné de masquer cette ouverture.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a estimé que la demande d'indemnisation pour préjudice moral n'était pas suffisamment explicitée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 01 ctx immobilier, 7 août 2025, n° 23/01736
Numéro(s) :	23/01736
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine GONY-MASSU

Texte intégral

Minute N° 25/00141

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01736 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JNV5

JUGEMENT DU 07 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [T]

né le 04 Avril 1971 à [Localité 7] (84)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

Madame [M] [T]

née le 22 Janvier 1973 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [U] [V] épouse [Z]

née le 01 Janvier 1956 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

Monsieur [C] [Z]

né le 01 Janvier 1950 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS a tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Le juge rapporteur a rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 22 Mai 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Martine PENTZ

Expédition à :M^e Sabine GONY-MASSU,

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [S] [T] et Mme [M] [T] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 8].

Cette maison jouxte celle appartenant aux époux [Z] située dans la même commune au [Adresse 5]. Ensuite d’un arrêté municipal de non-opposition à une déclaration préalable en date du 4 mai 2022, ces derniers ont créé une ouverture pour une porte en façade sud, d’une fenêtre côté Nord remplaçant l’existante, d’un escalier extérieur et d’une loggia non fermée côté sud.

Considérant que l’ouverture d’une fenêtre générant une vue droite sur leurs fonds constitue un abus de droit est un trouble anormal de voisinage, M. [S] [T] et Mme [M] [T] ont, par acte d’huissier en date du 16 juin 2023, fait assigner M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de suppression de l’ouverture créée par les requis sur leur fonds, et subsidiairement, leur faire obligation de supprimer la fenêtre existante, à défaut la remplacer par des pavés de verre dormant, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par conclusions déposées au RPVA le 21 janvier 2025, M. [S] [T] et Mme [M] [T] ont, au visa des articles 54 et 1240 du code civil, conclu comme suit:

A titre principal :

— supprimer l’ouverture créée par les époux [Z],

A titre subsidiaire :

— faire obligation à M. et Mme [Z], sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à supprimer la fenêtre existante en remplaçant les deux battants de la fenêtre et le châssis par des pavés de verre dormant et occultant,

Infiniment subsidiairement :

— à défaut de remplacement de cette ouverture par lesdits pavés de verre dormant, condamner les époux [Z] au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts pour perte d’intimité et moins-value de la valeur vénale de leur bien,

— condamner les époux [Z] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral annexe,

Très infiniment subsidiairement,

— constater qu’ils ne sont pas opposés à l’institution d’une expertise aux fins d’évaluer le trouble anormal de voisinage et de production de tout document administratif de nature à déterminer si l’ouverture créée côté Nord remplaçait bien au même niveau au même endroit une ouverture précédente existante,

— condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions récapitulatives déposées au RPVA le 28 février 2025, M. [C] [Z] et Mme [U] [V] [V] [Z] ont conclu comme suit:

— débouter purement et simplement M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner in solidum M. et Mme [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à chacun à titre de dommages intérêts, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. et Mme [T] à leur verser à chacun, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance en date 3 avril 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Un abus de droit :

Il découle de l’article 544 du code civil que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».

Pour conclure à l’existence d’un abus de droit, les requérants font grief aux époux [Z] d’avoir ouvert une fenêtre sur la façade Nord de leur maison générant une vue droite sur leur propriété et d’avoir indiqué aux services de l’urbanisme de la mairie de la commune que cette ouverture remplaçait une fenêtre existante, M. et Mme [T] soutenant que ces derniers ont en réalité crée une nouvelle fenêtre et donc menti aux dits services.

Nonobstant les contestations des conditions dans lesquelles les époux [Z] ont été autorisés à procéder à cette ouverture, ceux-ci contestent à bon droit un quelconque abus de droit de leur part en faisant valoir qu’ils ont obtenu un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable déposée le 14 mars 2022 et complétée le 14 avril 2022 qui n’a pas été contesté par les requérants devant la juridiction administrative.

2. Un trouble anormal de voisinage :

M. [S] [T] et Mme [M] [T] prétendent que les défendeurs leur ont occasionné des dommages dépassant les inconvénients normaux du voisinage, constitués par un trouble manifeste à leur intimité tenant à la vue droite sur leurs fonds générée par l’ouverture créée par les époux [Z] sur la façade Nord de leur immeuble.

Si les requérants se prévalent également des dispositions de l’article 678 du Code civil, aucun élément n’est produit permettant de considérer que la distance de 19 décimètres (1 m 90) de distance entre le mur où est pratiquée la vue droite et ledit héritage, n’est pas respectée.

L’article 651 du code civil prévoit que « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention ».

Il en résulte, comme limite, et au rappel de ce que les autorisations administratives ne sont délivrées que sous réserve du droit des tiers, que nul ne peut causer à autrui un trouble dépassant les inconvénients ordinaires du voisinage, sauf à devoir en assumer la réparation même en l’absence de faute et de toute infraction aux règlements.

En l’espèce, il ressort des photographies versées aux débats par les requérants que l’ouverture litigieuse a été réalisée sur la façade Nord de l’immeuble des défendeurs, au niveau du premier étage, d’une dimension de 1000/1150 mm. À cette façade est attenant un garage lui-même attenant au mur séparatif des propriétés des parties. À cette hauteur, la fenêtre génère une vue droite sur le jardin et la piscine des requérants lesquels y ont disposé leur espace de vie extérieure.

Il est constant que s’il existait antérieurement une fenêtre implantée sur la même façade, cette ouverture était de dimension plus modeste, située plus bas, dont les photographies enseignent qu’elle a été murée, suite aux travaux de surélévation du garage selon les requérants. Cette fenêtre désormais obstruée ne générait en tout état de cause pas de vue droite sur le fonds voisin en raison de la hauteur du mur séparatif.

Il s’agit donc bien de la création d’une ouverture nouvelle qui génère une vue plongeante sur le fonds voisin. Et la pose par les défendeurs, d’un châssis obstruant la vue sur le tiers inférieur de l’ouverture n’est pas de nature à faire obstacle à la caractérisation d’une vue droite sur le fonds des requérants.

Cette fenêtre, qui agrémente le niveau supérieur de l’immeuble [Z] aménagé en un appartement dédié à la location, par son emplacement et ses dimensions, permet une vue droite sur l’espace de vie extérieure des requérants, occasionnant une perte d’intimité constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Aucun abus de droit ayant été retenu en l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suppression pure et simple de l’ouverture créée par les époux [Z], mais de masquer cette ouverture par des pavés de verre dormants, de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin, ce dans les conditions d’astreinte prévue au dispositif ci-après.

3. Un préjudice moral :

M. [S] [T] et Mme [M] [T] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral, sans expliciter leur demande qui ne peut dans ces conditions être accueillie favorablement.

4. Sur les frais du procès :

M. et Mme [Z] succombant en leur défense, seront déboutés de leur demande reconventionnelle et supporteront la charge des dépens de l’instance.

Il y a lieu également de les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute M. [S] [T] et Mme [M] [T] de leur demande de suppression de la fenêtre installée en façade Nord de l’immeuble de M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] ;

Condamne M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] à masquer la fenêtre installée en façade Nord de leur immeuble, par des verres dormants, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, astreinte qui courra pendant un délai de trois mois passé lequel délai il sera à nouveau statué sur son montant ;

Déboute M. [S] [T] et Mme [M] [T] de leur demande au titre d’un préjudice moral ;

Déboute M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] de leur demande reconventionnelle ;

Condamne M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] à payer à M. [S] [T] et Mme [M] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE