COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00376 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZ4V

Minute N° : 25/00377

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [H]

né le 01 Janvier 1968 à [Localité 11] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Anne-lise CHASTEL-FINCK, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [D] [L] [M] épouse [H]

née le 02 Juin 1968 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne-lise CHASTEL-FINCK, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [K]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau D’AVIGNON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son Syndic en exercice la SARL AGESTIM dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Laura AUBERY, avocat au barreau de CARPENTRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 13/5/25

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé du 28 avril 2011, Madame [F] [K] a consenti à Monsieur [I] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1].

Par ordonnance en date du 20 décembre 2022, le juge des référés près le Tribunal judiciaire d’Avignon a commis un expert afin de déterminer si le logement donné à bail répondait aux critères de la décence.

Dans son rapport d’expertise en date du 12 décembre 2023, l’expert a indiqué qu’en entrant dans le hall de l’immeuble, elle avait été saisie par une odeur nauséabonde extrêmement forte et insupportable. Elle a conclu son rapport en expliquant que le seul préjudice que Monsieur [I] [H] subissait était les odeurs dans le hall d’entrée qui n’affectaient pas son logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 mai 2024, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H], son épouse, ont mis en demeure Madame [F] [K] afin qu’elle justifie, sous huitaine, des démarches qu’elle avait engagées auprès du Syndic afin de régler le problème d’odeurs rencontré dans l’immeuble et de justifier également des démarches engagées par le Syndicat des copropriétaires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] ont informé Madame [F] [K] de plusieurs désagréments qu’ils rencontraient dans les parties communes, à savoir :

— la persistance des odeurs pestilentielles affectant le hall de l’immeuble ;

— l’absence de possibilité de verrouiller la porte d’entrée de l’immeuble ;

— l’absence de boîtes aux lettres dans l’immeuble.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] ont fait assigner Madame [F] [K] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL AGESTIM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon afin qu’il :

— les condamne solidairement à réaliser les travaux nécessaires, notamment de plomberie, à la suppression des odeurs pestilentielles persistantes dans les parties communes de l’immeuble, et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 000€ en réparation de leur préjudice ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 17 septembre 2024, l’affaire est plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal, outre leurs demandes originaires, de :

— condamner solidairement Madame [F] [K] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à réaliser les travaux nécessaires à la sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble et l’installation de boîtes aux lettres, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [F] [K] à leur payer la somme de 680€ correspondant aux deux factures de plombier qu’ils ont réglées.

A cette audience, Madame [F] [K] sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes envers elle ;

— la mettre hors de cause ;

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1 500€ qu’elle a réglée au titre des frais d’expertise ;

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour sa part, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes envers lui;

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 08 juillet 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Concernant les odeurs dans les parties communes

Attendu que l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Que l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que dans son rapport d’expertise du 12 décembre 2023, l’expert désignée par le juge des référés a constaté l’existence d’une odeur nauséabonde extrêmement forte et insupportable dans le hall de l’immeuble, précisant dans les conclusions de son rapport que ces odeurs étaient dues à des problèmes d’entretien qui étaient eux-mêmes les seuls désordres qu’elle avait constatés et que la résolution de ces problèmes incombait à la copropriété ;

Que par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2024, les demandeurs ont mis en demeure Madame [F] [K] afin qu’elle justifie des démarches engagées auprès du Syndic afin de régler le problème d’odeurs rencontré dans l’immeuble et de justifier également des démarches engagées par le Syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils ont adressé un second courrier sous les mêmes formes à leur bailleresse le 20 novembre 2024 pour l’informer, notamment de la persistance de ce problème d’odeurs ;

Qu’il est constant d’une part que la résolution de ce problème affectant les parties communes relevait de la responsabilité de la copropriété et d’autre part que le Syndicat des copropriétaires a bien été averti par Madame [F] [K] puisque, des propres aveux figurant dans les conclusions de ce dernier, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 novembre 2024 aux termes de laquelle deux résolutions de travaux ont été adoptées afin d’y remédier ;

Que par ailleurs, l’expert dans les conclusions de son rapport a indiqué que Madame [F] [K] avait démontré au travers des échanges par mails qu’elle avait fournis qu’elle avait saisi le syndic de cette difficulté ;

Qu’il n’y avait dès lors pas lieu pour les demandeurs de mettre en cause Madame [F] [K] alors que la résolution de ce problème d’entretien affectant l’immeuble concernait uniquement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

Qu’en défense, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2024 dans lequel deux résolutions ont validé des devis pour des travaux par les entreprises AJ RENOVATION et ENTREPRISE SEIGNEURET ainsi qu’une facture de la société AJ RENOVATION ;

Que la facture de la société AJ RENOVATION en date du 11 mars 2025 indique notamment une remise en état de la cage d’escalier, le rebouchage d’un trou dans celle-ci, un décroutage des murs de la cage d’escalier associé à l’application d’un produit anti salpêtre et humidité, le nettoyage des joints des trois plaques en fonte au sol à l’entrée, la mise en place d’un joint de silicone transparent et l’étanchéité d’une petite fuite ;

Que cependant, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’a fourni aucun devis ou facture concernant les travaux confiés à l’ENTREPRISE SEIGNEURET, et ce alors que l’expert a indiqué dans ses réponses aux dires des parties que s’agissant des problèmes d’odeurs dans les parties communes, la copropriété devait faire intervenir un artisan pour vérifier le bon écoulement des eaux usées des différents appartements et le fonctionnement du WC du RDC ;

Que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’a fourni aucun élément en ce sens ;

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sous astreinte provisoire de 50€ par jour de retard à compter d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent, à réaliser les travaux de plomberie nécessaires à la suppression des odeurs persistantes dans les parties communes de l’immeuble.

Concernant la porte d’entrée de l’immeuble et les boîtes aux lettres

Attendu que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du dysfonctionnement de la porte de l’immeuble qu’ils allèguent, que ce soit par des témoignages, des photographies ou par un constat de commissaire de justice ;

Qu’il en est de même concernant l’absence de boîtes aux lettres dans l’immeuble alors qu’ils ont nécessairement reçu les jugements qu’ils produisent dans leurs pièces ;

Qu’il s’en suit qu’ils seront déboutés de leur demandes de travaux sous astreinte concernant la porte d’entrée de l’immeuble et les boîtes aux lettres.

Sur la réparation du préjudice

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, il résulte des développements supra que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a été averti par Madame [F] [K] dans le temps de l’expertise des problèmes d’odeurs affectant le hall de l’immeuble qui ont été constatés par l’expert ;

Que ces problèmes relevaient de la responsabilité du Syndicat ;

Que dans son rapport, l’expert a indiqué qu’il n’existait aucun préjudice de jouissance des demandeurs à l’intérieur de leur appartement, de sorte qu’il pouvait en exister un uniquement lorsqu’ils se rendaient de leur appartement à la porte d’entrée de l’immeuble ;

Qu’il convient en conséquence de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à leur payer la somme de 300€ en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de réparation des factures de plomberie

Attendu que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir mis en demeure leur bailleresse de procéder aux prestations de plomberie dont ils lui réclament remboursement dans le cadre de cette instance et ne produisent pas davantage copie des SMS dont ils font mention dans leurs conclusions ;

Que pour le surplus, il apparaît que selon le plombier intervenu le 09 décembre 2022 au domicile des demandeurs, les canalisations bouchées de la salle de bain de leur logement avaient pour cause un manque d’entretien leur incombant ;

Qu’il s’en suit qu’ils seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur la demande de remboursement des frais d’expertise sollicitée par Madame [F] [K]

Attendu que les articles 695 et 696 du Code de procédure civile disposent que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent la rémunération des techniciens et que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en l’espèce, il est constant que les demandeurs ont saisi le juge des référés afin de solliciter qu’il désigne un expert pour se prononcer sur le caractère décent de leur logement au sujet duquel ils se plaignaient de plusieurs désordres ;

Que dans son rapport, l’expert a indiqué que le logement donné à bail était décent et qu’il n’était affecté d’aucun désordre puisque les travaux que devait réaliser la bailleresse avaient été réalisés, l’expert précisant qu les nouveaux éléments soulevés par les demandeurs au cours de l’expertise n’étaient pas des désordres ou n’étaient pas à la charge de la bailleresse ;

Que par ailleurs, il convient de constater que le Syndicat des copropriétaires succombe à l’instance ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, les demandeurs seront condamnés à verser la somme de 1 500€ à Madame [F] [K] en remboursement des frais d’expertise qu’elle a dû exposer et que pour le surplus, le Syndicat des copropriétaires sera condamné aux reste des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner d’une part les demandeurs à verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [F] [K] a pu exposer pour la présente procédure et d’autre part le Syndicat des copropriétaires à verser aux demandeurs la somme de 1 500€ sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL AGESTIM de réaliser les travaux de plomberie nécessaires à la suppression des odeurs pestilentielles persistantes dans les parties communes de l’immeuble, et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE, à défaut de réalisation de ces travaux dans le délai de trois mois, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant un délai de six mois ;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] de leur demande de travaux sous astreinte concernant la porte d’entrée de l’immeuble et les boîtes aux lettres ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] la somme de 300€ en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] de leur demande de remboursement de leurs factures de plomberie ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] à payer la somme de 1 500€ à Madame [F] [K] en remboursement des frais d’expertise qu’elle a exposés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] à payer la somme de 500€ à Madame [F] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer la somme de 1 500€ à Monsieur [I] [H] et Madame [D] [L] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge