COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [L] c/ S.D.C. L’APOLLON

MINUTE N° 2026/

Du 06 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03113 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4DT

Grosse délivrée à

M^e HURLUS

M^e TANDONNET RICHARD

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALLI Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le06 Février 2026 , signé par Madame VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

Madame [D] [L]

[Adresse 3]

représentée par Maître Clotilde TANDONNET-RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires [Adresse 9] représenté par son Syndic en exercice le cabinet EASY MENTON (SAS), ayant son siège social sis [Adresse 5]), RCS [Localité 11] 527 594 402 pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [L] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 9] en ce qu’elle est propriétaire des lots 51 (appartement), 8 (garage), 81 (cave) et 90 (garage), représentant 47 millièmes des parties communes générales.

La copropriété est gérée par le cabinet EASY MENTON, syndic réélu lors de l’assemblée générale du 13 juin 2024.

Lors de cette assemblée générale la résolution 25 a été adoptée à la majorité de l’article 24

et elle est ainsi libellée :

L’assemblée générale :

Après avoir rappelé que

— l’immeuble est essentiellement destiné à l’habitation,

— que le règlement de copropriété n’autorise aucune activité commerciale

— qu’aucune activité commerciale n’est admise,

Décide que l’assemblée générale s’oppose à la pratique de la location meublée ou non, de courte durée ou à la nuitée en ce qu’elle constitue une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété ainsi qu’un changement d’affectation des lots à usage d’habitation non autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ont voté contre 421 tantièmes (avec liste des copropriétaires et de leurs tantièmes)

Abstention : 132 (avec liste des copropriétaires et de leurs tantièmes)

Pour : 751

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Madame [L] a attrait le SDC L’APOLLON aux fins de voir annuler la résolution 25 de l’assemblée générale du 13 juin 2024.

Madame [L], opposante, a sollicité l’annulation de la résolution 25 sur le fondement de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 au motif qu’elle aurait été adoptée :

— En violation du règlement de copropriété en ce que :

~ Cette pratique n’est pas prohibée par le règlement de copropriété

~ Cette pratique n’est pas considérée comme une activité commerciale

~ Elle ne constitue pas un changement de destination

— En violation de l’article 26 b de la Loi du 10 juillet 1965, seule majorité requise pour la modification du règlement de copropriété

▪ Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, Mme [L] demande au tribunal de :

DECLARER Madame [D] [L] recevable et bien fondée,

ANNULER la résolution 25 de l’assemblée générale du 13 juin 2024,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à payer à Madame [D] [L] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu‘aux entiers frais et dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL RICHARD LOMBARDI ASSOCIES avocat aux offres de droit.

DIRE ET JUGER que Madame [D] [L] ne sera pas tenue de participer à la condamnation prononcée à son profit, tant en capital qu’intérêts et frais

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et l’ORDONNER

▪ Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] demande au tribunal de :

À titre principal,

DEBOUTER Madame [D] [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

PRONONCER la validité de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 13 juin 2024,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [D] [L] à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » sis [Adresse 7] à [Localité 12][Adresse 1][Localité 10], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [D] [L] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures respectives susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée au 27 novembre 2025 et retenue à l’audience du 11 décembre 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2024 que Mme [L] a voté contre l’adoption des résolutions n°25.

Elle a donc la qualité de copropriétaire opposant et ses demandes sont recevables.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 25

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation définit le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation comme le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Selon l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble l’APOLLON a été établi le 26 mai 1966 par acte de Me [I] notaire à [Localité 8] ;

Il prévoit à la section des droits et obligations des propriétaires (page 23) en son chapitre Premier : usage de l’immeuble, article 10,

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et sous les réserves ci-après formulées.

a) Modifications (concerne les modifications intérieures du lot)

b) occupation

Les appartements dépendant de l’ensemble immobilier ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs. Les professions libérales pourront être exercées.

Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.

(…)

e) plaques indicatrices, enseignes

Chacun pourra placer sur la porte de son appartement local une plaque indicatrice de ces noms et professions

Il ne pourra être placé sur la façade aucune enseigne ou écriteau quelconque sans autorisation du syndic.

Il ressort de la rédaction du règlement de copropriété, que l’immeuble est à destination bourgeoise sans exclusivité et que l’exercice des professions libérale est autorisé.

Il n’existe pas de mention d’une interdiction des activités commerciales.

Par ailleurs à l’article chapitre IV article 18 il est prévu :

Les propriétaires qui donneront leur appartement en location devront donner connaissance aux locataires des articles 10 et 11 du présent règlement et les obliger à exécuter les prescriptions de ces articles.

Dans le point 24 de l’assemblée générale, intitulé : « information des copropriétaires sur les règles applicables en matière de location saisonnière (article sans vote), il est fait référence aux clauses d’habitation bourgeoise exclusive permettant au juge de juger que l’activité de location meublée touristique est interdite. Le syndic évoque d’ailleurs un arrêt du 20 février 2020 de la Cour de cassation confirmant l’interdiction des locations saisonnières dans une copropriété à destination bourgeoise en raison de la nature commerciale de l’activité. Il est également rappelé que même en cas de destination bourgeoise mixte autorisant les activités libérales, la jurisprudence a pu sanctionner l’activité de location meublée touristique car le règlement privilégiait le caractère résidentiel.

Le syndic indique :

dès lors le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise avec une tolérance pour les activités libérales de sorte que les activités commerciales sont proscrites.

Il rappelle l’article L6 131 – sept – un alinéa cinq du code de la construction de l’habitation qui dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, (en rappelant les sanctions pénales et fiscales prévues par la loi)

En conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] est parfaitement fondé à agir en justice en vue de la cessation de l’activité proscrite ainsi que le cas échéant des troubles causés par cette pratique au sein de la copropriété.

Or, il ne peut être supposé une interdiction d’activité commerciale à défaut d’être expressément prévue.

De surcroit, pour recevoir la qualification d ‘activité commerciale, la location de courte durée ou à la nuitée doit être accompagnée de prestation de services et doit cumuler trois des quatre critères retenus par l’article 261 D du CGI.

Et si l’activité habituelle de location de courte durée peut être retenue comme une activité commerciale, la cour de cassation a retenu dans son arrêt du 25 janvier 2024 (cass civ 3ème), et malgré une clause d’interdiction d’activité commerciale en dehors des lots du rez-de-chaussée que la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale, quand le caractère optionnel de ces services ne disqualifiait pas l’activité de loueur en meublé exercée par la SCI en cause, en activité civile non professionnelle.

En l’espèce, il est à retenir qu’il n’existe pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive ni aucune clause d’interdiction ou de prohibition d’une activité commerciale. Il n’est pas davantage prévu dans le règlement de copropriété l’interdiction d’un changement d’usage des locaux affectés à l’habitation.

La résolution mise au vote ne vise aucune activité commerciale exercée par l’un ou l’autre des copropriétaires qui aurait généré, soit une aggravation des charges générales soit une aggravation ou une gêne intolérable à l’occupation paisible des autres copropriétaires, situation qui justifierait éventuellement une action du syndicat contre ledit copropriétaire.

L’interdiction proposée au vote ne démontre pas que la location meublée de courte durée ou à la nuitée ici visée, aurait un caractère d’activité commerciale.

Eu égard à la nature civile de l’activité de location saisonnière, la destination bourgeoise, quand bien même elle serait exclusive ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ne suffit pas à l’interdire en l’absence de clauses restreignant, conformément à cette destination, les conditions de jouissance des parties privatives.

Il n’est pas non plus démontré que les occupants de la location saisonnière potentiellement pratiquée par l’un ou l’autre des copropriétaires auraient nuit à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble, la seule circonstance du vote à la majorité de la résolution litigieuse ne pouvant permettre, à elle seule, une telle démonstration.La location meublée n’est en outre pas interdite par le règlement de copropriété et à l’exception de la restriction liée aux personnes auxquelles la location est consentie (personnes de bonne vie et mœurs), aucune restriction particulière n’est mentionnée. L’assemblée générale ne peut dès lors, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Il s’en déduit que l’adoption de la résolution n° 25 impose aux copropriétaires des restrictions à la jouissance de leurs parties privatives et porte atteinte à leur droit de propriété.

Cette résolution doit donc être annulée.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les moyens surabondants relatifs à la majorité retenue de l’article 24 de al loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] sera dispensée de participer à la condamnation prononcée à son profit pour les frais irrépétibles

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de Mme [D] [L] recevables ;

PRONONCE la nullité de la résolution N° 25 de l’Assemblée générale du 13 juin 2024

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à payer à Mme [D] [L] la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [D] [L] sera dispensée de participer à la condamnation prononcée à son profit au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] aux dépens ;

DEBOUTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Et le jugement a été signé par le greffier et le Président

LE GREFFIER LE PRESIDENT