Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air, CS 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z], [C] [H]

Appartemernt 19 Bâtiment B Etage 1

45 Route de Saint Herblain

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01342 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6VH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [Z], [C] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2023, ayant pris effet le 1er juin 2023, la société CIF COOPERATIVE, a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement lui appartenant sis, 45 route de Saint-Herblain – Bâtiment B – 1er étage – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 331,32 €, outre une provision sur charges de 68,92 € par mois.

Le 1er décembre 2023, la société CIF COOPERATIVE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.888,57 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 29 novembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2024, la société CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater à compter du 02.02.2024 la résiliation du bail signé le 01.06.2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 01.06.2023 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer” dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 3.753,23 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29.02.2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (342,92 €) et charges (48,93 €) en cours, soit la somme mensuelle de 391,85 €, à compter du 02.02.2024, date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [Z] [H] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Condamner, en deniers ou quittances et sur la même base que ci-dessus (soit 391,85 € par mois), Monsieur [Z] [H] à régler à la société CIF COOPERATIVE, en plus du montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation existant au jour de l’audience, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société CIF COOPERATIVE, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.212,64 € selon décompte arrêté au 10 octobre 2024. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire en raison de l’absence de paiement du loyer par le locataire depuis son entrée dans les lieux.

Monsieur [Z] [H] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a déclaré percevoir mensuellement des revenus à hauteur de 1.300 € au titre des indemnités Pôle emploi et de l’allocation adulte handicapé. Il a également indiqué avoir été abusé par sa famille, être suivi par une assistante sociale, précisant enfin de ne pas avoir d’autres dettes. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 175 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Z] [H] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 15 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la société CIF COOPERATIVE justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 29 novembre 2023 dont il a été accusé réception le 1er décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.8.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [Z] [H] le 1er décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.888,57 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.212,64 € au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [Z] [H] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] sera condamné à payer à la société CIF COOPERATIVE la somme de 6.212,64 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que depuis son entrée dans les lieux, Monsieur [Z] [H] n’a effectué aucun paiement qui n’aurait pas été rejeté. Il est donc établi, ce qu’il ne conteste pas, qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire, devant faire face à des difficultés de santé majeures, a dû déléguer le paiement de son loyer à des tiers qui ont abusé de sa confiance. Il est toutefois indiqué qu’il va reprendre le paiement de son loyer et qu’il a réfléchit à la mise en place d’un plan d’apurement. Une mesure d’accompagnement social lié au logement a été mise en place.

Lors des débats, Monsieur [Z] [H] a confirmé ces éléments. Il a ajouté qu’il percevait mensuellement des revenus à hauteur de 1.300 € au titre des indemnités Pôle emploi et de l’allocation adulte handicapé.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 175 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [H] n’ayant pas repris le règlement de son loyer courant avant l’audience et n’ayant même effectué aucun règlement depuis son entrée dans les lieux, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [Z] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [H] sera par ailleurs condamné à payer à la société CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmentée des charges, soit la somme de 411,85 € selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] sera condamné à payer à la société CIF COOPERATIVE, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société CIF COOPERATIVE, à l’encontre de Monsieur [Z] [H] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la société CIF COOPERATIVE, la somme de 6.212,64 € (SIX MILLE DEUX CENT DOUZE EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 2 février 2024, du contrat de bail conclu le 10 mai 2023, portant sur le logement situé, 45 route de Saint-Herblain – Bâtiment B – 1er étage – 44100 NANTES ;

DIT que Monsieur [Z] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la société CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 411,85 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la société CIF COOPERATIVE, une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET