COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/03508 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIB3

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble denommé [Adresse 1] [Localité 2] RUF pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE, SARL RCS [Localité 3] n°349.759.647 [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [E] [J] [U] épouse [V]

née le 17 Octobre 1973 à [Localité 5] (CAMEROUN)

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

Monsieur [L] [D] [V]

né le 28 Février 1976 à [Localité 6] (CAMEROUN)

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA,

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 06 Janvier 2026

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [G] [F] et son épouse, Mme [E] [G] [F] née [U], sont propriétaires des lots n° 21 et n° 25, consistant en un appartement et en une cave, dans la résidence “[Localité 2] [Adresse 6]” située [Adresse 7] à [Localité 3] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que les époux [G] [F] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré le commandement de payer qui a été délivré à M. [G] [F] le 26 mars 2025 et l’envoi les 28 et 29 avril 2025 de courriers recommandés de mise en demeure de payer à chacun des époux, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 7] à [Localité 3] (84) a, par actes des 17 et 19 novembre 2025, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [L] [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” sis [Adresse 7] à [Localité 3] (84) :

• la somme en principal de 7 684,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2025,

• la somme de 2 419,91 euros au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer,

— condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [L] [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]”, sis [Adresse 7] à [Localité 3] (84) la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [L] [G] [F] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement cités, les époux [G] [F] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise à [Localité 3] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2018, 16 juillet 2019, 19 novembre 2020, 8 juin 2021, 27 juin 2022, 20 décembre 2022, 27 juin 2023 et 11 décembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le commandement de payer délivré à M. [L] [G] [F] le 26 mars 2025,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé le 28 avril 2025 à M. [L] [G] [F], retourné à l’expéditeur avec la mention “Pli avisé et non réclamé”, – le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé le 29 avril 2025 à Mme [E] [G] [F], dont l’avis de réception a été retourné signé le 5 mai 2025,

— le décompte de la créance arrêté au 14 octobre 2025,

il est établi que les époux [G] [F] sont redevables envers la copropriété de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84) de la somme de 7 684,47 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du 4ème trimestre 2025 (octobre – décembre 2025), deuxième appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé, depuis l’assemblée générale du 27 juin 2023, du 1er juillet de l’année en cours au 30 juin de l’année suivante.

Les époux [G] [F] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025, date de la plus tardive des assignations en justice délivrées à ces deux débiteurs, valant mise en demeure de payer, en l’absence de justification de la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2025 aux deux copropriétaires débiteurs.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les époux [G] [F] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer du 26 mars 2025 et assignations en justice des 17 et 19 novembre 2025) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre d’une facture du cabinet d’huissier [I] du 26 juin 2021, ni au titre d’une sommation du 11 avril 2022, ni au titre d’un courrier de mise en demeure de payer qui aurait été adressé à ces copropriétaires le 10 août 2022, aucun justificatif de l’accomplissement de ces diverses diligences ou formalités n’étant produit, ni au titre des honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui a rédigé les courriers de mise en demeure de payer des 28 et 29 avril 2025, aucun justificatif de ces honoraires n’étant produit, ni au titre des frais de contentieux des 7 mars 2025, 28 avril 2025 et 27 juin 2025, d’un montant respectif de 480,00 euros, 480,00 euros et 250,00 euros, ces frais n’étant dus, selon l’article 9 du contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndic, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice habituel et à son avocat habituel la copie des pièces qu’il détient (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds…), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par les époux [G] [F], ni par la copropriété de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise à [Localité 3] (84) :

Le retard récurrent des époux [G] [F] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, et doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [G] [F], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 ainsi que celui des assignations en justice des 17 et 19 novembre 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [L] [G] [F] et Mme [E] [G] [F] née [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise [Adresse 7] à [Localité 3] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— SEPT MILLE SIX CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES (7 684,47 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 1er octobre 2025 (appel de fonds pour le quatrième trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” à [Localité 3] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [L] [G] [F] et Mme [E] [G] [F] née [U] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE solidairement M. [L] [G] [F] et Mme [E] [G] [F] née [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]” sise [Adresse 7] à [Localité 3] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT