TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 JANVIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00362 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KFH3

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [J] [M]

né le 26 Avril 1957 à [Localité 1] (WI) USA

[Adresse 1]

CA [Localité 2] (USA)

représenté par M^e Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [U] [G] épouse [M]

née le 25 Janvier 2025 à [Localité 3] (GRÈCE)

[Adresse 1]

CA [Cadastre 1] [Localité 4] (USA)

représentée par M^e Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [N] [V] [S] demeurant [Adresse 2] et actuellement :

né le 01 Novembre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Jean françois SEGARD, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Q] [W] [I]

née le 14 Juillet 1953 à [Localité 8] (AFRIQUE DU SUD)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée les 6, 9 août et 19 septembre 2025 devant le juge des référés du tribunal de céans par madame [U] [G] épouse [X] et monsieur [M] [Z] à l’encontre de madame [P] [I], monsieur [C] [S] et le comptoir immobilier de France à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs ;

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 15 décembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes des époux [M] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 15 décembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [S] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 15 décembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la sas Comptoir immobilier de France conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 15 décembre 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [Q] [I] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Les Epoux [M] ont acquis auprès de Madame [I] une maison de village située [Adresse 6] à [Localité 9][Localité 10].

Les acquéreurs indiquent avoir réalisé plusieurs visites durant l’été 2024.

La vente a été conclue par l’entremise de Monsieur [S] qui était présent lors des visites.

Ce dernier a la qualité d’agent commercial indépendant en immobilier.

La Société « COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE » lui a donné pouvoir de le représenter auprès des clientèles pour la recherche de vendeurs et d’acquéreurs dans le cadre des ventes immobilières.

Le 25 septembre 2024, une promesse de vente a été régularisée entre les parties.

Le 14 décembre 2024, la vente a été réitérée par acte authentique.

Le 30 décembre 2024, à la demande expresse de l’acquéreur, M. [S] s’est rendu dans l’immeuble pour vérifier qu’il avait bien été libéré par la venderesse. Il a à cette occasion réalisé plusieurs films vidéo permettant à M. et Mme [M] de vérifier l’intégralité des lieux.

Le 17 janvier 2025, M. [S] remet à une amie des acquéreurs plusieurs jeux de clés de l’immeuble. Cette dernière le visite sans aucun commentaire.

Le 16 mars 2025, Mme [M], qui a emménagé dans les lieux fans l’intervalle, fait rédiger un constat par un commissaire de justice qui décrit d’importantes traces d’humidité, lesquelles n’auraient pas été visibles lors de la visite.

Les requérants indiquent qu’ils ont été amenés à commander des travaux en urgence pour remédier à cette situation.

Le 20 mai 2025, le conseil des acquéreurs a adressé une mise en demeure à M. [S] d’avoir à prendre à sa charge le coût des travaux de réparation qui s’imposeraient, outre l’indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [M].

Les époux [M] reprochent au concluant un manquement au devoir de conseil qui incomberait à tout agent immobilier et ce d’autant que M. [S] avait accepté d’effectuer une visite de la maison après le départ de la venderesse et en tout état de cause après la réitération de la vente par acte authentique.

Monsieur et madame [M] demandent au juge des référés de :

ORDONNER la jonction de l’affaire RG n° 25/00237 avec l’affaire RG n° 25/00426

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d’Avignon lequel aura pour mission ;

— De se rendre sur place

— De constater l’ensemble des désordres affectant la maison et les conséquences financières en découlant

— Définir les causes et origines de ces désordres

— Donner tous éléments permettant de déterminer si ces désordres affectaient le bien avant la vente

— Définir les travaux à exécuter pour y remédier ainsi que leur coût et leur durée

— Apprécier le préjudice subi par les époux [K]

CONDAMNER Mme [I] [Q] aux époux [K] la somme de 10.000 euros à titre de provision sur le préjudice à valoir

DEBOUTER Mme [I], M. [S] et le COMPTOIR IMMOBILIER DE France de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires

CONDAMNER Mme [I] [Q] à verser aux époux [K] la somme de 2.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [C] [S] demande au juge des référés de :

Mettre hors de cause M. [C] [S], lequel dispose d’un statut d’agent commercial en immobilier et n’a pu engager sa responsabilité civile personnelle dans le cadre de la transaction et de ses suites.

En tout état de cause, surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause du Comptoir Immobilier de France SAS.

Infiniment subsidiairement et pour le cas où le tribunal estimerait nécessaire de maintenir M [S] dans le cadre de la procédure de référé expertise, lui donner acte de ce qu’il n’a cause d’opposition à ce qu’une mesure d’expertise soit diligentée sous les plus expresses réserves quant à son éventuelle responsabilité.

Compléter la mission d’expertise par les items suivants :

— donner au tribunal toutes informations sur la nature des désordres susceptibles d’affecter l’immeuble et leur éventuel caractère caché

— donner au tribunal toutes informations sur l’exercice de la mission du conseil et d’information de l’agent immobilier, soit Comptoir Immobilier de France SAS

Rejeter toute demande provisionnelle en l’absence de faute prouvée de M. [S]

Rejeter toute autre demande.

La sas Comptoir Immobilier de France demande au juge des référés de :

— Mettre hors de cause la société « COMPTOIR IMMOBILIER DE France »,

— Débouter les parties adverses de l’ensemble de leur demande.

— Condamner les Epoux [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance.

Madame [I] demande au juge des référés de :

A titre principal

▪ Débouter Monsieur [Z] [M] et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [Q] [W] [I]

▪ Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [G] à payer à Madame [Q] [W] [I] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire

▪ Juger que Madame [I] formule les plus extrêmes protestations et réserves sur la demande d’expertise

▪ Débouter Monsieur [Z] [M] et Madame [G] de leur demande

provisionnelle

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou sur référé,

La mesure d’instruction demandée sur ce fondement doit être ordonnée avant tout procès, tant que le tribunal n’est pas saisi au fond de l’affaire.

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge des référés ; la saisine de la juridiction s’apprécie elle-même à la date de la remise d’une copie de l’assignation au greffe.

Ordonnée avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.

Ce texte n’exige pas l’absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec, et que les éléments soumis à l’appréciation du juge des référés sont insuffisants pour dire, d’ores et déjà, que l’action qui sera éventuellement intentée est manifestement vouée à l’échec.

Il est constant que pour apprécier l’existence d’un motif légitime, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat au fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En l’espèce, il résulte du rapport de constat dressé par maître [T] commissaire de justice que des traces d’humidité important étaient visibles dans l’habitation des époux [X] à la date du 13 mars 2025, notamment sous la fenêtre où se trouvait auparavant un meuble et dans la salle à manger.

Il convient donc, au vu des pièces produites de faire droit à la demande d’expertise dans les conditions énoncées dans le dispositif dès lors que la preuve d’un litige potentiel est amplement rapportée.

Les pièces produites établissent qu’il existe pour les demandeurs un intérêt légitime à conserver ou établir la preuve de ses allégations alors qu’aucune instance n’est en cours sur le même litige. Pour toutes ces considérations l’expertise demandée apparaît justifiée et il y sera fait droit. Il n’y a pas lieu de répondre à une demande de “donner acte” qui ne constitue pas une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux.

La jonction sollicitée par les époux [X] a déjà été ordonnée lors de l’audience du 20 octobre 2025 et apparaît donc sans objet.

Sur la demande de mise hors de cause du comptoir immobilier de France et de monsieur [S] ;

Monsieur [S] sollicite sa mise hors de cause au motif qu’il disposait au moment des faits d’un statut d’agent commercial et intervenait en qualité de mandataire du Comptoir immobilier de France. Un tel élément ne suffit cependant pas à exonérer sa responsabilité dès lors qu’il appartiendra au juge du fond de statuer sur les relations contractuelles existantes entre les parties et les éventuelles fautes commises dans l’exercice de son mandat. Il s’en déduit que sa demande de mise hors de cause n’apparaît pas fondée et sera donc rejetée. Il en est de même pour le comptoir immobilier de France puisque la responsabilité de son mandataire et son autonomie contractuelle ne sont pas établies et qu’elle produit un mandat daté du 1er janvier 2025 postérieur à la vente litigieuse. En l’état des documents produits, sa demande de mise hors de cause ne peut donc prospérer.

Les demandes de mises hors de cause seront donc rejetées.

Sur la demande de provision formée par les époux [X],

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence de d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut allouer une provision à hauteur des sommes déterminées par l’expertise judiciaire, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette.

Cependant, l’expertise ordonnée a directement pour objet de rechercher les éléments permettant d’établir les responsabilités éventuelles de sorte que le juge des référés ne saurait sans contradiction ni trancher une contestation sérieuse ni faire droit à la demande de provision.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires;

Il est constant que les défendeurs à une demande d’expertise en référé ne peuvent être considérés comme une partie perdante à l’instance et ne peuvent en conséquence être condamnés ni aux dépens ni à un article 700 du CPC. En effet, seule la mesure d’instruction sera de nature à permettre à la juridiction de fond éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants les dommages allégués sont imputables et qu’elle est leur gravité, condition préalable pour la mobilisation de la garantie décennale des constructeurs.

L’équité commande de réserver les dépens et de rejeter toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Rejetons la demande de provision formée par les époux [X],

Rejetons les demandes de mise hors de cause présentées par monsieur [S] et le comptoir immobilier de France.

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder Monsieur [O] [L] expert près la Cour d’appel de [Localité 11] demeurant SAS ELLYPSS [Adresse 7] ([Localité 12] 06 22 64 84 51) ([Z] [Courriel 1]), lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits de :

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;

— entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;

— visiter et décrire les lieux litigieux situés à

— De constater l’ensemble des désordres affectant la maison et les conséquences financières en découlant

— Définir les causes, origines et nature de ces désordres

— Donner tous éléments permettant de déterminer si ces désordres affectaient le bien avant la vente

— Donner au tribunal toutes informations sur la nature des désordres susceptibles d’affecter l’immeuble et leur éventuel caractère caché,

— Définir les travaux à exécuter pour y remédier ainsi que leur coût et leur durée

— Apprécier le préjudice subi par les époux [K]

Disons que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport ;

Disons que l’expert se conformera pour l’exécution de son mandat aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera un exemplaire sous forme papier, au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon et ce, avant le 1er septembre 2026.

Disons que l’expertise aura lieu aux frais avancés de monsieur et madame [M] qui consigneront avant le 10 mars 2026 par virement à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire d’Avignon (RIB disponible sur demande à l’adresse mail suivante : [Courriel 2]) la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 euros) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Disons que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part;

Rejetons toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réservons les dépens;

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT