TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00159 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KK2C

[K] [N]

née le 27/06/1967 à Gap (05)

C/

[V] [A] époux [T] Née Le 30/03/1974 à IQADDAR MAROC, [U] [P] Née 20/08/1994 0 NIMES .Es qualité de caution de MME [V] [T]., [B] [P] Née Le 18/01/1997 à NIMES .EsQualité De Caution De MMe [T] [V].

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Mme [K] [N]

née le 27/06/1967 à Gap (05)

née le 27 Juin 1967 à GAP (HAUTES ALPES)

Résidence Château Laty – Bât B

11 rue de la Durance

05000 GAP

représentée par Maître Jérôme PRIVAT de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [V] [A] époux [T] Née Le 30/03/1974 à IQADDAR MAROC

né le 30 Mars 1974 à IQADDAR MAROC

379 Avenue De La Costière

30600 VAUVERT

représenté par M^e Maja DOUMAYROU, avocat au barreau de NIMES

Mme [U] [P] Née 20/08/1994 0 NIMES .Es qualité de caution de MME [V] [T].

né le 20 Août 1994 à NIMES (GARD)

8 Rue Eugène Varlin

69200 VENISSIEUX

représenté par M^e Maja DOUMAYROU, avocat au barreau de NIMES

Mme [B] [P] Née Le 18/01/1997 à NIMES Es Qualité De Caution De Mme [T] [V]

née le 18 Janvier 1997 à NIMES (GARD)

6 Place Du Général Duval

30220 AIGUES MORTES

représentée par M^e Maja DOUMAYROU, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection en présence de [D] [Y], auditrice de justice

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mars 2024

Date des Débats : 05 novembre 2024

Date du Délibéré : 04 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2020, Madame [K] [N] a consenti à Monsieur [X] [T] et Madame [V] [T] un bail d’habitation situé 101 rue des roses, Résidence le plein sud Appartement 101, Bâtiment 1 à LE GRAU DU ROI moyennant un loyer de 761,93 euros charges comprises. Selon acte du 25 juin 2020, Madame [U] [P] et Madame [B] [P] s’engageaient en qualité de caution solidaire.

Le 20 novembre 2020, Monsieur [X] [T] décédait.

Selon acte du 2 novembre 2022, Madame [K] [N] faisait délivrer à Madame [V] [T] un congé pour vendre pour le 24 juin 2023.

Selon acte délivré le 17 juillet 2023, Madame [K] [N] assignait Madame [V] [T] en référé.

Madame [V] [T] quittait les lieux le 7 août 2023.

Un état des lieux a été établi contradictoirement.

Selon acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Madame [K] [N] a fait assigner Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal.

Dans ses dernières conclusions, Madame [K] [N] sollicite :

— de voir déclarer sa demande recevable ;

— de condamner solidairement les défenderesses au paiement des sommes de :

4018,99 euros au titre des réparations locatives,

185,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 août 2023,

3571,17 euros au titre de la perte de chance comprise dans la période du 8 août 2023 au 29 décembre 2023 ;

— d’autoriser la conservation du dépôt de garantie de 697 euros qui viendra en déduction des sommes dues ;

— de rejeter les demandes reconventionnelles,

— de condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de ‘article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience, Madame [K] [N] n’a pas comparu mais était représentée par son Conseil qui a repris les termes de ses écritures.

De son côté, Madame [V] [T] était représentée par son Conseil qui a repris ses conclusions et sollicite :

— le rejet des demandes de Madame [N],

— subsidiairement, de juger qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 70%

— reconventionnellement, de condamner Madame [N] à lui restituer le dépôt de garantie augmenté des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2023,

— de juger que cette somme sera majorée de 10% pour chaque mois de retard à compter du 8 octobre 2023,

— de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3833,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi entre le 24 mars 2021 et le 25 février 2022 ;

— de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose ne pas être redevable de réparations locatives compte tenu de l’indécence du logement. Elle s’estime fondée à réclamer la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Madame [U] [P] et Madame [B] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats l’affaire été mise en délibéré au 4 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Enfin, l’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

En l’espèce, Madame [K] [N] justifie des décomptes de loyers et charges de telle sorte que la somme de 185,05 euros correspondant à la différence du montant exact des charges et des provisions versées est justifiée.

En conséquence Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] seront solidairement condamnées à payer à Madame [K] [N] la somme de 185,05 euros.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) .»

L’article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

L’article 1730 ajoute : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.».

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

En l’espèce, Madame [K] [N] produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée sans photographie indiquant un « bon état général » réalisé contradictoirement, ainsi que l’état des lieux de sortie, en couleur, et au terme duquel il est fait mention de la signature de Madame [T].

Les postes de préjudices invoqués par la société demanderesse seront successivement examinés, tels qu’ils ressortent des états des lieux réalisés et du montant des travaux résultant des devis établis et des factures versées aux débats.

Sur les peintures

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement relève un bon état général. L’état des lieux de sortie relève de la moisissure, de la saleté et des traces d’usage. Le plafond est en mauvais état, des cloques sont apparentes. Les moisissures relevées témoignent d’une humidité importante justifiant la qualification de mauvais état.

Il en écoule qu’il doit être conclu que les dégradations ont été occasionnées pendant la période de location et ce, indépendamment de l’état de décence de l’appartement. Il devra être pris en compte la vétusté entre l’entrée dans les lieux et la sortie outre les troubles de jouissance subi. En conséquence, la demande de Madame [N] est fondée à hauteur de 2500 euros compte tenu du « bon état «  au moment de l’entrée dans les lieux et non d’un état neuf.

Sur le réfrigérateur

En l’espèce, Madame [N] sera déboutée de sa demande dès lors que le réfrigérateur au moment de l’entrée dans les lieux n’était pas neuf.

Sur le débouchage de la doucheL’état des lieux de sortie ne fait pas état de problème d’écoulement. En conséquence, la demande au titre du débouchage sera rejetée.

Par conséquent, au regard de ce qui a été exposé précédemment, les dommages et intérêts dus par les défenderesses s’élèvent à la somme de 2500 euros. Il convient de déduire de cette somme le montant de 697 euros versés par Madame [T] au moment de leur entrée dans les lieux et à titre de garantie.

Ainsi, Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] seront solidairement condamnées à payer la somme de 1803 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la perte de chance de relouer le bien

En l’espèce, Madame [N] indique avoir été dans l’incapacité de faire visiter son bien à la sortie en août 2023 de Madame [P] et ce jusqu’au mois de décembre 2023.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des travaux étaient nécessaires pour la remise en état de l’appartement. Pour autant les défenderesses ne sont pas responsables des congés estivaux des entrepreneurs. En outre il n’apparait pas démesuré de devoir réaliser certains travaux à l’issue de la location pour un nettoyage.

Par conséquent, Madame [N] ne justifie d’une perte de chance que pour une période de deux mois qu’il convient de chiffrer à la somme de 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En l’espèce, Madame [T] ne peut qu’être déboutée de sa demande dès lors que des dégradations locatives lui son imputables.

En conséquence la demande de Madame [V] [T] tendant à la restitution de son dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [N] a dû réaliser des travaux de mise en conformité du logement et ce depuis le 24 mars 2021, indépendamment de la mauvaise utilisation par la locataire du logement. Le fait qu’elle n’ait été informée que plus tard de l’état d’indécence n’empêche pas le fait que Madame [T] résidait dans un appartement justifiant la rétention du versement de l’allocation pour le logement.

Madame [K] [N] justifie de travaux de reprise suite à un constat de non décence le 24 mars 2021. Il indique une aération insuffisante, des moisissures, une absence de sortie d’air dans la salle de bains soulignant néanmoins le jour de la visite une mauvaise utilisation par la locataire qui ne lave pas les filtres, du positionnement d’un canapé devant une source de chaleur et l’utilisation non justifié d’un poêle à gaz d’appoint.

Elle justifie également à l’aide du rapport de janvier 2022 que la locataire n’entretenait pas correctement le logement et que l’état insalubre était dû à l’utilisation. La contre visite du 25 février 2022 valide les travaux réalisés. Les photographies produites permettent de constater l’importance des moisissures.

Il convient de relever que Madame [N] justifie de l’impossibilité pour les entrepreneurs de réaliser les travaux faute de pouvoir entrer dans les lieux en novembre 2021. Le mail de Monsieur [H] relève que deux fois auparavant la locataire n’avait pas ouvert la porte.

En conséquence, du fait du partage de responsabilité dans les troubles de jouissance, il y a lieu de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 300 euros au titre du trouble de jouissance.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P], partie perdante seront condamnés, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Madame [N] la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] à payer à Madame [K] [N] la somme de 185,05 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges locatives,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] à payer à Madame [K] [N] la somme de 1803 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] à payer à Madame [K] [N] la somme de 500 euros au titre de la perte de chance ;

REJETTE la demande formulée par Madame [V] [T] au titre de la restitution et de la majoration du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à Madame [V] [T] la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [T], Madame [U] [P] et Madame [B] [P] à payer à Madame [K] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION