COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/01170 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JW4X

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [H]

né le 08 Novembre 1943 à [Localité 2] (84)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Vanessa CREMADES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. APTAJOUETS prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 4] n°504.982.943

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 13 Janvier 2026

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail commercial sous seing privé du 1er septembre 2011, M. [S] [H] a donné en location pour neuf années à la SAS APTAJOUETS, un local à usage commercial constituant le lot 223 au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 355,40 euros et une provision sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2022, le bailleur a adressé une mise en demeure à la locataire aux fins de paiement d’un arriéré de loyers.

M. [H] a ensuite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS APTAJOUETS le 29 décembre 2022, pour paiement de la somme en principal de euros 1 682,85 euros.

La SAS APTAJOUETS a donné congé au bailleur pour le 1er mars 2023 du local occupé, avec remise des clés à cette date.

Par acte du commissaire de justice en date du 20 juin 2024, M. [S] [H], Mme [O] [H] et Mme [J] [H] ont fait assigner la SAS APTAJOUETS devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir constater la résiliation du bail et en paiement d’un arriéré de loyers et de charges.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 mars 2025, M. [S] [H] a conclu comme suit :

Vu les dispositions des articles L.145-41 et suivants du Code de commerce,

— débouter la SAS APTAJOUETS de toutes ses demandes, fins et prétentions, – - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial consenti par M. [H] à la SAS APTAJOUETS depuis le 29 janvier 2023,

— par conséquent, constater que le bail commercial ainsi conclu s’est trouvé résilié de plein droit le 30 janvier 2023 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

— condamner la SAS APTAJOUETS à lui payer la somme de 1 026,78 euros HT au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner la SAS APTAJOUETS à lui porter et payer la somme de 806 euros au titre des arriérés de la taxe sur les ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner la SAS APTAJOUETS au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû, soit 360,58 euros HT par mois à compter du 30 janvier 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux le 1er mars 2023,

— condamner la SAS APTAJOUETS à lui porter et payer la somme de 10,36 euros HT au titre du solde de l’indemnité d’occupation,

— condamner la SAS APTAJOUETS à lui porter et payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 201,78 euros.

Par conclusions signifiées par RPVA le 1er avril 2025, la SAS APTAJOUETS a conclu comme suit :

A titre principal,

— juger qu’elle doit au plus à M. [H] la somme de 407,20 euros ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et des peines et tracas qui résultent de la méconnaissance de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et du contournement des règles d’ordre public relatives au bail commercial ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, du préjudice matériel et du préjudice de jouissance;

— ordonner la compensation partielle des sommes qui sont dues réciproquement;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [H] ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 Code de procédure civile et aux dépens ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’elle doit au plus à M. [H] la somme de 722,41 euros ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser à la SAS APTAJOUETS la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et des peines et tracas qui résultent de la méconnaissance de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et du contournement des règles d’ordre public relatives au bail commercial ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, du préjudice matériel et du préjudice de jouissance

— ordonner la compensation partielle des sommes qui sont dues réciproquement; – rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [H] ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 Code de procédure civile et aux dépens ;

A titre très subsidiaire,

— juger qu’elle doit au plus à M. [H] la somme de 974,97 euros ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser à la SAS APTAJOUETS la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et des peines et tracas qui résultent de la méconnaissance de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et du contournement des règles d’ordre public relatives au bail commercial ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, du préjudice matériel et du préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation partielle des sommes qui sont dues réciproquement;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [H] ;

— condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 Code de procédure civile et aux dépens ;

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Résiliation du bail :

La mise en oeuvre de la clause résolutoire par assignation délivrée à la requête de M. [H] le 20 juin 2024 aux fins de voir constater la résiliation du bail ne peut prospérer alors que par le congé délivré par la SAS APTAJOUETS pour le 1er mars 2023, accepté par le bailleur, il a été mis fin irrévocablement au bail commercial signé entre les parties.

2. L’arriéré de loyers :

2.1. L’indexation :

M. [H] expose que la SAS APTAJOUETS versait la somme mensuelle de 355,40 euros alors que le loyer s’élevait à la somme de 360,58 euros après révision du loyer, en vertu de quoi celui-ci sollicite une somme de 305,62 euros couvrant la période de janvier 2018 à janvier 2023.

La mise en demeure datée du 26 juin 2022 adressée par M. [H] à la locataire enseigne que déjà il était réclamé un loyer indexé à la somme de 360,58 euros.

Si la révision du loyer, qui relève du statut des baux commerciaux, est en effet soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, tel n’est pas le cas de l’indexation du loyer qui se trouve soumise à la prescription quinquennale.

L’assignation ayant été délivrée le 20 juin 2024, M. [H] peut solliciter le paiement des sommes dues au titre de l’indexation, à compter du 20 juin 2019, soit à compter de la première indexation du loyer postérieurement à cette date, à savoir le 1er juillet 2019.

Sur la période de juillet 2019 à janvier 2023, la SAS APTAJOUETS est ainsi redevable de la somme de 222,74 euros.

Considérant l’acquisition de la clause résolutoire au 23 janvier 2023, M. [H] réclame également un solde restant dû de 10,36 euros au titre de l’indexation des indemnités d’occupation dues pour les mois de février et mars 2023.

Il sera fait droit à la demande s’agissant des loyers en l’absence de mise en oeuvre de la clause résolutoire avant la résiliation du bail par le congé, y compris pour le mois de mars, le bail précisant que le loyer est payable d’avance et alors qu’il n’est pas contesté que le local a été restitué le 1er mars.

2.2. Loyers :

La SAS APTAJOUETS reconnaît devoir les loyers des mois de mars et avril 2020, soit la somme de 710,80 euros, l’indexation sur ces deux loyers étant décomptée au paragraphe antérieur concernant le rappel d’indexation.

En définitive, la SAS APTAJOUETS reste devoir à M. [H] la somme de 943,90 euros au paiement de laquelle elle doit être condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Les charges :

M. [H] sollicite le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2023.

A la lecture des avis de taxes foncières produits par M. [H], la SAS APTAJOUETS relève que ceux-ci portent sur des locaux situés [Adresse 6] alors que le bail pour lequel des sommes sont réclamées porte sur un local situé [Adresse 7]. M. [H] ne s’est pas expliqué sur cette discordance qui ne permet donc pas de justifier que les taxes réclamées sont bien afférentes au local loué constituant le lot n° 223 de la copropriété, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande.

4. Demandes reconventionnelles :

Pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts, la SAS APTAJOUETS invoque un préjudice moral et des peines et tracas résultant de la méconnaissance par le bailleur de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et du contournement des règles d’ordre public relatives au bail commercial.

La SAS APTAJOUETS entend opposer une exception d’inexécution tenant aux frais qu’elle a dû exposer en raison de l’inertie du bailleur qui selon elle a manqué à son obligation de délivrance en référence aux articles 1719 et suivants du code civil.

Il doit être relevé que la société défenderesse ne justifie aucunement d’un préjudice moral au regard de l’action fructueuse engagée par M. [H] dans le délai de la prescription biennale, aucune circonstance n’étant établie en ce que le contrat n’aurait pas été exécuté de bonne foi.

Tout en expliquant, sans en justifier, que le local pris à bail était dépourvu d’eau et d’électricité et pour l’alimentation duquel elle indique avoir fait effectuer 3 500 euros de travaux, facture non versée à son dossier, la SAS APTAJOUETS expose que le local a fait l’objet de deux dégâts des eaux pour lesquels aucun constat d’huissier n’est produit ni même de déclaration de sinistre auprès de l’assureur des lieux loués, de sorte qu’il ne saurait en être imputé la cause à M. [H] celle-ci restant inconnue.

En conséquence de quoi, la SAS APTAJOUETS sera déboutée de ses demandes à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral, matériel et de jouissance.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SAS APTAJOUETS, qui succombe en ses demandes, dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

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PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [S] [H] de sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’une indemnité d’occupation;

Condamne la SAS APTAJOUETS à payer à M. [S] [H] la somme de 933,54 euros au titre d’un arriéré de loyers et d’indexation du loyer ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères;

Déboute la SAS APTAJOUETS de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SAS APTAJOUETS aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer délivré le 24 décembre 2022 ;

Condamne la SAS APTAJOUETS à payer à M. [S] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près lesTribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Greffier et muni du sceau du Tribunal

LE GREFFIER