TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

09 JANVIER 2024

N° RG 23/01179 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQYL

Code NAC : 30G

AFFAIRE : S.A.S. markup [Localité 3] C/ S.C.P. novapierre 1

DEMANDERESSE

La société MARKUP [Localité 3]

Anciennement dénommée KORERA MARKET, dont le sège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3] (78), immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 823 113 410, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal

représentée par M^e Gabriel KENGNE, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire :, M^e Lydia BOUDRICHE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 555

DEFENDERESSE

La société PI NOVAPIERRE 1

Société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 425 103 017 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal.

représentée par M^e Sébastien GALLO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 213, M^e Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 497

Débats tenus à l’audience du : 21 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société MARKUP [Localité 3] a pour objet social l’exploitation de fonds de commerce à dominante alimentaire. Par acte sous seing privé en date des 13 mars et 31 mars 2017, la SCPI NOVAPIERRE1a donné à bail commercial à la société KORERA MARKET, devenue MARKUP [Localité 3], un local commercial dans le Centre Commercial [Adresse 2] sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 3].

La société MARKUP [Localité 3] a fait l’objet deux incendies criminels en date des 8 et 15 août 2022. La Commune de [Localité 3], par arrêté du 17 août 2022, a ordonné la fermeture temporaire des lieux loués. La société MARKUP [Localité 3], dans l’impossibilité d’exercer ses activités, a déclaré la cessation des paiements auprès du Tribunal de commerce de Versailles.

Le Tribunal de Commerce de Versailles a, par jugement du 21 mars 2023, ouvert une procédure de redressement judiciaire et nommé la SELARL AJASSOCIES en tant qu’administrateur Judiciaire et la SELARL ML CONSEILS en qualité de mandataire judiciaire. La SCPI NOVAPIERRE 1 a déclaré sa créance le 20 avril 2023 entre les mains de la SELARL ML CONSEILS.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 août 2023, la société MARKUP [Localité 3] a assigné la société SCPI NOVAPIERRE 1 en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— ordonner à la SCPI NOVAPIERRE 1 d’exécuter les travaux lui incombant, nécessaires à la reprise de l’activité de la société MARKUP [Localité 3] dans le local commercial se trouvant [Adresse 2] à [Localité 3] (78), sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la date de notification de la décision à intervenir,

— ordonner la suspension de paiement des loyers par la société MARKUP [Localité 3] à la SCPI NOVAPIERRE sur le local commercial se trouvant [Adresse 2] à [Localité 3] (78), et ce, depuis le 23 juin 2023, date notification de la suspension à la SCPI NOVAPIERRE 1 de la suspension de l’exécution de l’obligation de paiement des loyers,

— in limine litis sur les demandes reconventionnelles, se déclarer incompétent pour l’examen des difficultés tenant à l’exécution du protocole du 2 août 2022, qui prévoit une clause d’attribution de compétence au seul président du tribunal de commerce de Paris pour l’examen des difficultés tenant à l’exécution dudit protocole,

— à titre subsidiaire, débouter la SCPI NOVAPIERRE 1 de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCPI NOVAPIERRE à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux réparatoires, elle fait valoir qu’il y a urgence à exécuter les travaux, la procédure de redressement judiciaire étant toujours en cours et enfermée dans un délai de 12 mois maximum, très exceptionnellement renouvelé à la demande du procureur de la république ; que la prochaine audience est fixée au 9 janvier 2024 ; qu’en l’absence d’exécution des travaux nécessaires à la reprise de l’activité, MARKUP [Localité 3] ne peut proposer un plan de continuation au tribunal ; que si les travaux ne sont pas réalisés et validés par la commission de sécurité au plus tard le 20 mars 2024 (fin de la période normale d’observation), le tribunal pourrait tout simplement ordonner la liquidation de MARKUP [Localité 3].

Elle conteste l’existence de contestations sérieuses relatives à la résiliation du bail ; qu’il n’est pas contesté que le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société MARKUP [Localité 3] a été rendu le 21 mars 2023 ; que certes dès le 9 juin 2022, le bailleur avait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire acquise le 10 juillet 2022 ; que cependant les parties s’étaient rapprochées et ont convenu d’un protocole transactionnel conclu entre les parties et signé le 2 août 2022 ; que la société MARKUP [Localité 3] a respecté ce protocole et ce n’est que la survenance d’un événement indépendant de sa volonté et insurmontable qui l’a empêché de respecter la suite de l’échéancier mis en place, à savoir les incendies criminels des 7 et 15 août 2022 ; qu’elle a bien respecté l’échéancier du 25 juillet 2023 et le bailleur ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 10 juillet 2022, comme le prévoyait le protocole ; que la SCPI NOVAPIERRE 1 a bien déclaré sa créance et participé à un entretien avec le mandataire sans invoquer la résiliation du bail qu’il n’existe aucune contestation sérieuse relative à l’existence du bail, et donc à l’exécution des travaux par le bailleur, d’autant plus qu’il a reçu de l’assurance une somme de près de 260 000 euros à cet effet ; que les experts ont contradictoirement chiffré le coût de réparation des dégâts à la somme de 259 934,75 euros et ce, depuis le 8 décembre 2022 ; que la société MARKUP [Localité 3] a fait le nécessaire pour que les entreprises proposent les devis d’exécution des travaux à la SCPI NOVAPIERRE 1 ; que la SCPI NOVAPIERRE 1 persiste à refuser d’exécuter les travaux et prétend à ce jour que sa priorité est de faire le nécessaire pour que la société MARKUP [Localité 3] soit expulsée des lieux.

Elle indique que les opérations d’expertise sont terminées depuis le mois de décembre 2022, que la SCPI NOVAPIERRE1 a fait montre de son inertie depuis le mois de juin 2023, que le coût des travaux est connu et les devis d’exécution des travaux sont connus, que les entreprises sont prêtes à intervenir immédiatement, que les travaux doivent être faits immédiatement pour permettre à la société MARKUP [Localité 3] d’intervenir elle-même pour l’exécution des travaux lui incombant, et que la fin de la période normale d’observation est fixée au 20 mars 2023, et que compte tenu des délais d’intervention de la commission de sécurité à la fin de la totalité des travaux (2 mois) et des délais de fin de la période d’observation, il n’est pas possible d’accorder un quelconque délai à la société la SCPI NOVAPIERRE 1.

Sur la demande de suspension des loyers, elle précise que par LRAR du 23 juin 2023, elle a notifié à la SCPI NOVAPIERRE 1 « la suspension de l’exécution de son obligation de paiement des loyers conformément aux dispositions de l’article 1220 du Code civil, et ce jusqu’à la date de fin des travaux et livraison du local ; que dès lors que le bailleur manifeste clairement son intention de ne pas exécuter les travaux et se concentre sur la demande d’expulsion du preneur, elle n’a pas d’autres choix que de notifier la suspension de paiement des loyers.

S’agissant de la demande reconventionnelle, elle soulève in limine litis l’incompétence du Tribunal judiciaire de Versailles en application du protocole d’accord signé par les parties, qui prévoit que seul le Président du Tribunal Judicaire de Paris est compétent pour connaître des difficultés tenant à l’exécution de ce protocole, outre que le président ne peut être saisi qu’après une mise en demeure préalable d’au moins quinze jours ouvrés demeurée infructueuse ; que la SCPI NOVAPIERRE 1 a saisi le juge des référés de Versailles sans prouver une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours.

Sur le fond, elle conclut au débouté de cette demande reconventionnelle, car il est incontestable que le régime juridique de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 31 mars 2017, l’exécution du protocole transactionnel conclu le 2 août 2022, le respect de l’échéancier de paiement des loyers, le droit de se prévaloir des effets de la clause résolutoire du bail acquise le 10 juillet 2022 et ses conséquences juridiques est celui fixé dans le protocole du 2 aout 2022 ; qu’ainsi, non seulement la société MARKUP [Localité 3] démontre qu’elle avait bien réglé la somme de 75 000 euros en date du 19 juillet 2022, mais également la SCPI NOVAPIERRE 1 ne verse aux débat aucun élément concernant la mise en demeure préalable de la société MARKUP [Localité 3] « au moins quinze jours ouvrés demeurée infructueuse » ; que la clause résolutoire n’ayant pas été acquise avant 23 mars 2023, date de mise en liquidation judiciaire, le régime édicté par l’article L.622-21 du Code de Commerce s’applique, et toute action de la SCPI NOVAPIERRE 1 après la date du 23 mars est vouée à l’échec, au titre de la suspension des poursuites des créanciers.

Enfin, s’agissant de la demande de sursis à statuer en raison de la procédure pénale en cours pour des faits de destruction par incendie, elle souligne que la SCPI NOVAPIERRE 1 ne démontre nullement le lien entre l’exécution des travaux et le résultat de cette procédure pénale.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— in limine litis, surseoir à statuer dans l’attente de la procédure pénale engagée aux fins de détermination de l’origine et des personnes responsables de l’incendie criminel survenu le 15 août 2022 dans les locaux appartenant la SCPI NOVAPIERRE,

— se déclarer territorialement incompétent au profit du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris,

— dire qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux qui se heurte à des contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, accorder à la SCPI NOVAPIERRE 1 un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avant de faire courir une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de non réalisation des travaux passé ce délai,

— dire qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de suspension du paiement du loyer qui se heurte à des contestations sérieuses,

— reconventionnellement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 31 mars 2017 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter rétroactivement du 10 juillet 2022,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société MARK UP [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local commercial, et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-

meubles qu’il plaira à la SCPI NOVAPIERRE 1 aux frais, risques et périls de la société MARKUP [Localité 3],

— condamner la société MARKUP [Localité 3] à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite le sursis à statuer au motif que les locaux loués ont été incendiés et que la cause desdits incendies est criminelle, ce qui n’est pas contesté ; qu’elle a donc déposé plainte pour ces faits ; que cette procédure pénale, qui est toujours en cours, devra déterminer quels sont les auteurs du sinistre et notamment si le preneur peut y avoir une responsabilité auquel cas, il serait d’autant moins fondé à réclamer le bénéfice des travaux réparatoires ; que dès lors, le résultat de la procédure pénale est de nature à exercer une influence déterminante sur la solution du litige dont est saisie la présente juridiction.

Elle répond ensuite à l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société MARKUP [Localité 3], rappelant que celle-ci sollicite la condamnation de la SCPI NOVAPIERRE 1 à réaliser des travaux, sur le fondement d’un bail dont la validité est contestée par cette dernière qui le considère résilié de plein droit au motif que le protocole transactionnel conclu entre les parties n’a pas été exécuté dans les délais impartis. Elle indique qu’à supposer qu’une difficulté d’interprétation ou d’exécution du protocole existe, il conviendrait alors de renvoyer l’ensemble de la présente instance devant le Tribunal judiciaire de Paris au risque de créer un trouble manifestement illicite à la SCPI NOVAPIERRE 1, qui ne peut en effet être condamnée à réaliser des travaux sous astreinte par la juridiction de Versailles alors que le bien ou le mal fondé de cette demande repose sur la validité de la résiliation d’un bail relevant de la compétence du Tribunal judiciaire de Paris.

S’agissant de la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux réparatoires, elle relève l’existence de contestations sérieuses relatives à la résiliation du bail, et notamment en application de l’article L.622-21 du Code de Commerce ; que le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société MARKUP [Localité 3] a été rendu le 21 mars 2023, et bien avant cette date, dès le 9 juin 2022, le bailleur faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire acquise le 10 juillet 2022 ; que par ailleurs, le protocole transactionnel conclu entre les parties a été signé le 2 août 2022 soit avant le jugement d’ouverture de la procédure collective ; que selon la déclaration de créances du 20 avril 2023 régularisée dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre du preneur, ce dernier n’a remboursé aucune des sommes visées par cet échéancier jusqu’à aujourd’hui ; que le preneur s’est affranchi depuis la signature du protocole non seulement du remboursement de sa dette locative antérieure au redressement judicaire mais également du paiement des loyers courants tant antérieurs que postérieurs au jugement d’ouverture ; que dans ces conditions et en exécution des stipulations du protocole qui a autorité de la chose jugée en dernier ressort au terme de son article 5, le bailleur peut recouvrer tous les droits dont il bénéficie au titre du bail et donc celui de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 10 juillet 2022 après expiration d’un délai de 30 jours suivant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 juin 2022 ; qu’il s’ensuit que la société MARKUP [Localité 3] n’est pas fondée à former ses demandes sur la base d’un bail dont elle ne peut plus se prévaloir et que reconventionnellement, la SCPI NOVAPIERRE 1 est fondée à formuler renconventionnellement la demander d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 juillet 2022 et ses demandes subséquentes ; que la société MARKUP [Localité 3] affirme de manière parfaitement inexacte qu’elle aurait exécuté les termes du protocole transactionnel.

Elle relève également l’absence d’urgence, l’acte introductif d’instance visant l’article 834 du code de procédure civile, sans justifier d’aucun moyen justifiant d’une quelconque urgence dans cette affaire, sauf à dire dans ses conclusions que si les travaux à entreprendre n’étaient pas finalisés rapidement, elle risquait de voir son redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire, alors même que la société MARKUP [Localité 3] est victime de sa propre stratégie de

placement en redressement judiciaire, enregistrant une dette de 1.353.000 euros ; qu’elle ne souffre nullement de la situation actuelle sur le plan économique, puisqu’elle qu’elle s’affranchit unilatéralement du paiement de tout loyer depuis plusieurs années, qu’elle est simultanément garantie des dommages matériels consécutifs à un incendie et assurée de sa perte d’usage.

Elle ajoute que la demande de travaux ne s’appuie non plus plus sur aucun dommage imminent, ni aucun trouble manifestement illicite et que de surcroît, le bailleur a entrepris ou continue d’entreprendre des mesures pour effectuer des travaux réparatoires et qu’aucun danger n’est encouru à court comme à moyen terme ; que le bailleur a pris de nombreuses initiatives pour remédier aux désordres telles que : travaux de décontamination effectués en mars 2023 par la société FLAMEO pour assainir les locaux incendiés, organisation plusieurs réunions techniques et d’expertise amiables sur site en novembre 2022, conclusion d’un contrat de maîtrise d’œuvre avec la société ABCDOMUS de gérer et suivre l’exécution des futurs travaux réparatoires en juin 2023, conclusion d’un contrat de maître d’ouvrage délégué avec la société GA SERVICES aux mêmes fins en juin 2023, établissement de diagnostics amiante et plomb effectués en octobre 2023 ; que le chiffrage des solutions réparatoires n’a pas été arrêté en décembre 2022, l’expert d’assuré du bailleur ayant omis de chiffrer une partie des travaux réparatoires ; que la SCPI NOVAPIERRE 1 attend donc de manière imminente le chiffrage définitif des solutions réparatoires lequel devra être ensuite validé par son assureur pour permettre d’établir un dossier de consultation des entreprises, de solliciter une autorisation de travaux et, enfin, d’établir un calendrier prévisionnel des travaux étant relevé, d’une part, que les délais d’instructions de la demande de travaux ne relèvent pas du bailleur mais du service de l’urbanisme de la Mairie et, d’autre part, que le bailleur ne maîtrise pas plus la durée d’exécution des travaux dont la durée prévisionnelle théorique actuellement estimée par l’architecte est de l’ordre de 4 à 6 mois ; qu’ainsi, l’ensemble des différentes pièces techniques versées aux débats démontrent que la société bailleresse a été proactive depuis la survenue du sinistre pour engager les travaux réparatoires des locaux loués et a depuis l’origine, informé la société MARKUP [Localité 3] de l’engagement de ces démarches.

Elle sollicite subsidiairement des délais pour poursuivre l’exécution des travaux réparatoires, rappelant que les travaux de remise en état des locaux incendiés touchent à divers domaine de compétence (décontamination, diagnostiques, électricien, plombier, entreprise générale de travaux) nécessitant un travail de coordination de sorte que ces travaux s’effectueront sous la maîtrise d’œuvre de la société ABDCOMUS, désignée par le bailleur et rémunérée par elle, et qu’en pareillescirconstances, il est usuel d’accorder un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avant de faire courir l’astreinte en cas de non réalisation des travaux.

Enfin, elle s’oppose à la demande de suspension du paiement des loyers, qui se heurte à des contestations sérieuses, en premier lieu en raison d’un enrichissement sans cause, étant rappelé qu’aux termes du bail, le preneur est déjà garanti de la privation de la jouissance des locaux loués par son assureur pendant 24 mois ; que depuis le sinistre survenu en août 2022 et jusqu’en août 2024, la société MARKUP [Localité 3] est indemnisée de sa perte de jouissance et de sa perte d’exploitation, et de surcroît, elle perçoit de son assureur MMA des indemnités d’assurance pour désintéresser la SCPI NOVAPIERRE 1 des loyers qui lui sont dus ; qu’en deuxième lieu, la demande de suspension de loyer contrevient aux dispositions du bail et notamment à la clause 1.5.4 du bail aux termes de laquelle il est expressément convenu que le preneur ne peut réclamer aucune diminution de loyer au titre des travaux de reconstruction et de réparation effectués par le bailleur dans les locaux loués ; qu’en troisième lieu, il appartient au Tribunal de prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties de sorte que le preneur ne peut le reprocher au bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.

MOTIFS

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Les juges apprécient souverainement et discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Ils ne sont pas tenus de motiver sur ce point leur décision, laquelle échappe au contrôle de la Cour de cassation. Le juge est cependant tenu de répondre aux conclusions tendant à ce qu’il soit sursis jusqu’au résultat de l’affaire pénale en cours.

L’article 4 du code de procédure pénale dispose que l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

Autrement dit, la mise en ouvement de l’action publique, a fortiori le simple dépôt d’une plainte pénale, n’impose pas la suspension des actions exercées devant la juridiction civile, autres que l’action en réparation du dommage causé par l’infraction, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

En l’espèce, bien que la SCPI NOVAPIERRE 1 ait déposé plainte pour des faits de destruction par incendie, suite aux deux incendies d’origine criminelle survenus dans les locaux loués à la société MARKUP [Localité 3] les 8 et 15 août 2022, ladite plainte et l’enquête pénale en cours ne justifient pas de suspendre la présente procédure, dont l’objet est par ailleurs distinct d’une action en réparion du dommage résultant des faits incriminés.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’exception d’incompétence

En l’espèce, l’article 8 du protocole d’accord transactionnel signé par les deux parties en date du 2 août 2022 stipule qu'« En cas de difficultés tenant à son exécution ou son interprétation, les parties conviennent conformément aux dispositions de l’article 1565 du code de procédure civile, de demander au Président du Tribunal Judiciaire de Paris, saisi sur requête, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties, et si bon lui semble, de conférer force exécutoire au présent protocole ».

L’article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il sera précisé que la demanderesse soulève cette exception d’incompétence in limine litis relativement aux demandes reconventionnelles de la défenderesse, laquelle soulève elle-même cette incompétence in limine litis de l’ensemble de l’instance.

Dans ce dernier cas, il convient de rappeler qu’une clause attributive de compétence territoriale est inopposable à la partie qui saisit le juge des référés. La clause attributive de juridiction est sans incidence en cas de saisine du juge des référés, notamment en application de l’article 834 du code de procédure civile, le législateur ayant nécessairement entendu, en instituant une procédure fondée sur l’urgence, que le juge saisi puisse être celui du lieu où les constatations doivent être faites et l’essentiel des mesures urgentes exécutées.

Dès lors, la SCPI NOVAPIERRE 1, partie défenderesse, ne peut opposer à la société MARKUP [Localité 3] la clause attributive de compétence susvisée.

Par ailleurs, il s’avère que cette clause n’est relative qu’à la compétence de la juridiction présidentielle parisienne, saisie sur requête non contradictoire, aux fins seulement de conférer force exécutoire audit protocole du 2 août 2022, et non aux fins d’appréciation du respect ou du on-respect de ses dispositions par les parties et des conséquences qui en résultent.

Cette exception sera donc rejetée tant sur les demandes principales que reconventionnelles.

Sur la demande d’exécution de travaux

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’alinéa 2 de l’article 835 ajoute que le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le dommage imminent est le le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.En l’espèce, en présence d’un différend certain opposant les parties, et s’il s’avère que la situation présente une certaine urgence et requiert que les travaux de réparation des lieux loués incendiés soient réalisés dans des délais raisonnables, il apparaît toutefois qu’il n’est justifié ni d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent dans la mesure où l’inertie fautive de la bailleresse n’est pas démontrée.

Il résulte en effet des pièces produites que la SCPI NOVAPIERRE 1, maître d’ouvrage, a conclu un contrat de maîtrise d’oeuvre avec la société ABCDOMUS, maître d’oeuvre, aux fins fins de « Réfection à l’identique » des lieux sis et [Adresse 2] à [Localité 3] « Sinistre incendie », en date du 14 juin 2023.

La demande d’exécution des travaux n’a dès lors plus d’objet, si ce n’est d’enjoindre à la SCPI NOVAPIERRE 1 de finaliser ces travaux dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois.

Sur la demande de suspension de paiement des loyers

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette notification doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, en l’absence de fondement précis à l’appui de cette demande, il convient de relever l’absence de justification de l’urgence, outre l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage immiment au regard des travaux en cours d’élaboration, étant par ailleurs relevé que la dette locative de la société MARKUP [Localité 3] est antérieure à la survenance des incendies en août 2022, dès lors qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 9 juin 2022 par la SCPI NOVAPIERRE 1 pour un montant de loyers impayés de 119 457,04 euros, et ayant donné lieu au protocole d’accord transactionnel du 2 août 2022.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, suite au commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 un protocole d’accord transactionnel en date du 2 août 2022, lequel stipule :

« ARTICLE 2 – APUREMENT DE LA DETTE LOCATIVE

2.1 – Echéancier de règlement

Le solde résiduel de la dette locative s’élève à 122.308,77 € TTC au 25 juillet 2022 selon décompte locatif joint au présent protocole :

La SCPI NOVAPIERRE 1 accepte un échéancier de règlement de la somme de 121 577,65 € TTC en 10 versements hebdomadaires dans les conditions suivantes :

. 7500 euros durant la semaine du 25 juillet 2022

. 7500 euros durant la semaine du 8 Août 2022

. 7500 euros durant la semaine du 15 Août 2022

. 10.000 euros durant la semaine du 22 Août 2022

. 10.000 euros durant la semaine du 29 Août 2022

. 10.000 € au plus tard durant la semaine du 12 septembre 2022

. 10.000 € au plus tard durant la semaine du 19 septembre 2022

. 10.000 € au plus tard durant la semaine du 26 septembre 2022

. 15.000 € au plus tard durant la semaine du 10 octobre 2022

. 15.000 € au plus tard durant la semaine du 24 octobre 2022

. 15. 000 euros au plus durant la semaine du 31 octobre 2022

. 4.808,11 € euros au plus durant la semaine du 7 novembre 2022

En conséquence, la société KORERA MARKET s’engage à régler à la SCPI NOVAPIERRE 1 cette somme de 122.308,77 € TTC en 12 échéances hebdomadaires par virement, en plus des loyers et charges trimestriels courants, à compter au plus tard du 25 juillet 2022 et jusqu’au 7 novembre 2022, la dernière échéance d’un montant de 4.808,11 € étant réglée au plus tard le 7 novembre 2022.

2.3 – Déchéance du terme

Les Parties conviennent expressément que l’abandon partiel de dette locative ainsi que l’aménagement du montant du loyer de base sont consentis par le Bailleur en contrepartie notamment des engagements pris par le Preneur de payer au Bailleur toutes les sommes dues en application des stipulations du Bail.

Par conséquent :

— à défaut de règlement par le Preneur et/ou de parfait encaissement des sommes dues au Bailleur selon les modalités et conditions définies au sein du présent Accord,

— ou en cas de résolution de plein droit du Bail, ou de résiliation judiciaire par suite d’une faute du Preneur,

— ou en cas de violation par le Preneur de la clause de confidentialité des présentes, pendant la durée de vie du Bail et ses éventuels renouvellements,

— ou en cas de fausse déclaration dans l’exposé ci-dessus,

Le Preneur sera déchu du bénéfice des aménagements et de l’abandon partiel de loyer octroyés ci-dessus et devra en conséquence rembourser au Bailleur toutes les sommes dues au titre du Bail si le présent accord n’avait pas été régularisé et ce, déduction faite des sommes déjà réglées par le Preneur ; et ce, après une mise en demeure préalable d’au moins quinze jours ouvrés demeurée infructueuse, le tout sans préjudice de tous droits et actions dont le Bailleur bénéficierait au titre du Bail ».

Les parties s’opposent sur l’exécution dudit protocole, la bailleresse SCPI NOVAPIERRE 1 alléguant que la locataire MARKUP [Localité 3] n’a pas respecté l’échéancier prévu, tandis que MARKUP [Localité 3] affirme avoir respecté les termes prévus, et notamment au regard de l’application de l’article L.622-21 du Code de Commerce, suite au jugement du Tribunal de Commerce de Versailles du 21 mars 2023 qui a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société MARKUP [Localité 3].

L’appréciation des conditions d’exécution du protocole, dans le cadre par ailleurs de la procédure collective en cours, excède le pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, et relève de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie partiellement succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons la demande de sursis à statuer,

Rejetons l’exception d’incompétence territoriale sur les demandes principales et reconventionnelles,

Disons que la demande d’exécution des travaux n’a plus d’objet,

Enjoignons à la société SCPI NOVAPIERRE 1 de finaliser les travaux des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] loués à la société MARKUP [Localité 3], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois,

Rejetons la demande de suspension de paiement du loyer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles,

Condamnons la société SCPI NOVAPIERRE 1 à payer à la société MARKUP [Localité 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SCPI NOVAPIERRE 1 aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY,Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le GreffierLa Première Vice-Présidente

Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY