COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00203 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVXJ

Minute N° : 26/00203

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SMA

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS, M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR(S) :

Madame [T], [D], [N] [Y]

née le 17 Avril 1972 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric TORT, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/2/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2018, Madame [G] [L] a consenti à Madame [T] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 07 février 2017, Madame [G] [L] avait confié la gestion des locaux donnés à bail à la société NEXITY LAMY, elle-même partie au contrat NEXITY BAILLEUR ZEN souscrit auprès de la SA SMA, son assureur.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement par les parties le 26 mars 2018.

Par jugement en date du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Avignon a notamment :

— condamné Madame [T] [Y] à payer à Madame [G] [L] la somme de 2 721,31€ au titre de l’arriéré locatif ;

— constaté la résiliation du bail à compter du 21 mai 2019 ;

— ordonné l’expulsion de Madame [T] [Y] ;

— condamné Madame [T] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er octobre 2020.

Les locaux donnés à bail ont fait l’objet d’une reprise en date du 22 juin 2021 par un commissaire de justice avec l’assistance d’un serrurier.

Le commissaire de justice ayant procédé à la reprise des lieux a dressé le 23 juin 2021 un procès-verbal de recherches infructueuses quant à la nouvelle adresse de Madame [T] [Y] à laquelle il devait signifier le procès-verbal de reprise.

Un état des lieux de sortie a été réalisé en date du 02 juillet 2021 sous la forme d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé en l’absence de Madame [T] [Y].

En date du 09 novembre 2021, la SA SMA a émis une quittance subrogative suite à son paiement de la somme totale de 8 065,15€ à Madame [G] [L] dont 5 867,50€ pour les loyers impayés et 1 804,55€ pour les dégradations immobilières.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SA SMA a fait assigner Madame [T] [Y] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il la condamne à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 1 804,55€ au titre des dégradations immobilières, vétusté déduite ;

— la somme de 700€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois depuis l’audience originaire du 21 mai 2024, l’affaire est plaidée le 10 février 2026.

A l’audience, la SA SMA, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle réitère ses premières demandes et demande au tribunal de débouter son adversaire de l’intégralité de ses demandes.

Madame [T] [Y] comparait également représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle demande au tribunal de :

à titre principal,

— juger prescrites les demandes de la demanderesse ;

subsidiairement,

— juger tardif l’état des lieux établi plus de six mois après son départ ;

— juger cet état des lieux dénué de toute valeur probante quant à l’imputation des dégradations à sa personne ;

— juger que les travaux facturés ne correspondent pas aux dégradations invoquées ;

à titre reconventionnel,

— condamner la demanderesse à lui payer les sommes suivantes :

—  3 168,57€ au titre de l’indu qui lui ont été prélevés au titre de l’indemnité d’occupation de février à juillet 2021 ;

—  1 428,38€ au titre des frais de procédure injustifiés ;

—  1 700€ au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la prescription

Attendu que l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ;

Qu’en l’espèce, il est constant que l’éventuelle créance locative détenue par la SA SMA envers Madame [T] [Y] au titre des réparations locatives n’a pu naître qu’à l’occasion de la reprise des lieux par la bailleresse qu’elle garantissait, seul moment à compter duquel lesdites réparations pouvaient être évaluées ;

Que la défenderesse allègue de la prescription de cette créance au motif qu’elle aurait quitté les lieux au mois de janvier 2021, sans donner davantage de précisions sur la date de son départ, ni fournir d’élément permettant de la déterminer ;

Qu’en tout état de cause, il lui revenait de restituer les clés à la bailleresse après son départ afin que cette dernière puisse reprendre possession des lieux ;

Que la preuve de l’absence de remise des clés résulte du fait que l’intervention d’un serrurier a été nécessaire afin que le commissaire de justice puisse pénétrer dans les locaux donnés à bail le 22 juin 2021 ;

Que la réalisation de l’état des lieux de sortie le 02 juillet 2021 sous la forme d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice ne résulte donc pas d’une volonté dilatoire de la bailleresse mais est la conséquence de la carence de la défenderesse à la restitution des clefs après son départ ;

Qu’il s’en suit que l’élément de fait fondant la créance de la demanderesse a été l’état des lieux de sortie réalisé le 02 juillet 2021 et que le délai de prescription triennal visé supra a été interrompu par l’assignation délivrée le 19 mars 2024 ;

Qu’il s’en suit de l’ensemble de ces éléments que la créance fondée sur les réparations locatives dont dispose la demanderesse à l’égard de la défenderesse n’est pas prescrite.

2) Sur les réparations locatives

Attendu qu’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Qu’aux termes de l’article 3-2 de la même loi, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés et qu’il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ;

Que l’article 1732 du Code civil ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; que par ailleurs, l’article 1353 du Code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Qu’aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif et qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Qu’enfin, l’article 1346-1 du Code civil dispose que la subrogation conventionnelle, qui doit être expresse, s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur ;

*

Qu’en l’espèce, il apparaît que l’appartement donné à bail à la défenderesse était en état neuf au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée contradictoire le 26 mars 2018 ;

Que le procès-verbal de constat en date du 02 juillet 2021 démontre l’existence de nombreux trous dans les murs dont certains comportent des chevilles, d’un état de saleté important, de mobilier cassé (poignée de la manivelle du volet roulant de la cuisine, mécanisme d’ouverture de la porte du dégagement, système de retenue de la partie supérieure de la même porte, enfoncement dans la porte de la chambre face aux escaliers), débranché (convecteur électrique de la cuisine et de la chambre côté entrée) ou manquant (dispositif de connexion luminaire du séjour, de la chambre côté entrée et de la chambre face aux escaliers) ; que ces dégradations relèvent de l’entretien et des réparations à la charge de la locataire ;

Que la demanderesse sollicite dans son assignation la somme de 1 804,55€ au titre des réparations locatives qu’elle a réglées à la bailleresse du fait de sa garantie ;

Que si quelques erreurs sur la qualification des lieux existent dans l’évaluation réalisée par le cabinet d’expert PLA EXPERTISES qui a évalué les dégradations immobilières (ex. : pose serrure porte salle de bain alors qu’il s’agit de la porte du dégagement pour le commissaire de justice), force est de constater que la somme retenue couvre l’intégralité des dégradations relevées par le commissaire de justice dans son état des lieux de sortie ainsi que le remplacement des clés et télécommande qui n’ont pas été restitués par la locataire après son départ ;

Qu’en outre, cette évaluation applique un coefficient de vétusté de 50% tenant compte de la durée d’occupation des lieux ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Madame [T] [Y] sera condamnée à payer à la SA SMA la somme de 1 804,55€ au titre des dégradations immobilières que la société d’assurance a indemnisé à la bailleresse, et ce en vertu de la quittance subrogative qu’elle a émise le 09 novembre 2021.

3/ Sur les demandes reconventionnelles

Attendu qu’il résulte de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse sont relatives aux indemnités d’occupation décidées par le tribunal judiciaire d’Avignon dans son jugement en date du 15 décembre 2020 et que les frais de procédure qu’elle conteste relèvent de la même décision ;

Que le tribunal de céans n’a pas compétence pour statuer sur ces demandes ;

Qu’il s’en suit que les demandes reconventionnelles formées par Madame [T] [Y] seront rejetées.

4/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Qu’en conséquence, Madame [T] [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [T] [Y] à verser une somme de 700€ au titre des frais irrépétibles que la SA SMA a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la prescription de la créance fondée sur les réparations locatives dont dispose la SA SMA à l’égard de Madame [T] [Y] n’est pas acquise ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à la SA SMA, es qualité de subrogée de Madame [G] [L], la somme de 1 804,55€ au titre des dégradations immobilières suivant quittance subrogative émise le 09 novembre 2021  ;

DEBOUTE Madame [T] [Y] de sa demande en paiement au titre de l’indu qui lui a été prélevé au titre de l’indemnité d’occupation de février à juillet 2021 ;

DEBOUTE Madame [T] [Y] de sa demande en paiement au titre des frais de procédure injustifiés ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] à régler à la SA SMA la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 31 mars 2026.

Le Greffier Le Juge