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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00142 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DQRV

NATURE DE L’AFFAIRE : 72I – Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL, lors de l’audience de plaidoiries et Valentine CAILLE, lors de la mise à disposition,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Santa PIERI

Le : 29 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 Place Fontaine Neuve à BASTIA,

représenté par son syndic en exercice BASTIA IMMOBILIER, société inscrite au RCS de BASTIA n°377 818 042, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au dit siège,

dont le siège social est sis BASTIA IMMOBILIER en qualité de syndic, sis 45 Bd Paoli 2020 – 20200 BASTIA

représentée par Maître Santa PIERI de la SCP PIERI ROCCHESANI, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [I]

né le 19 Août 2003 à BASTIA (20200),

demeurant 4 place Fontaine Neuve – 20200 BASTIA

non comparant, ni représenté,

Madame [M] [T] [H] [I]

représentée par Mme [Z] [E] [V], es qualité de représentant légal,

née le 28 Novembre 2003 à BASTIA (20200),

demeurant 4 place Fontaine Neuve – 20200 BASTIA

non comparante, ni représentée,

Madame [Z] [E] [F]

née le 10 Mars 1981 à BASTIA (20200),

demeurant 4 place Fontaine Neuve – 20200 BASTIA

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le huit Avril, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Valentine CAILLE, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits délivrés le 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, représenté par son syndic en exercice BASTIA IMMOBILIER, a fait assigner devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond, madame [Z] [F], monsieur [A] [I] et madame [M] [I], aux fins de voir :

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, représenté, a maintenu ses demandes.

Au soutien de celles-ci, le syndicat des copropriétaires explique que monsieur [A] [I] et madame [M] [I] ont reçu, par acte du 3 décembre 2015, donation de la part de leur mère, madame [Z] [F], la nue-propriété d’un appartement composant le lot n°38, dans un immeuble sis 4 place fontaine neuve à BASTIA.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’usufruitière et les nus-propriétaires sont débiteurs à son égard de charges de copropriété et de dépenses liées à des travaux.

Madame [Z] [F], bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [A] [I], bien que régulièrement assigné selon remise de l’acte à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Madame [M] [I], bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur l’irrecevabilité des demandes en paiement

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précisent que les copropriétaires sont tenus de participer d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Ainsi, la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont imputable à la charge du débiteur.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Les dispositions de l’article 19-2 précité instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au Président du Tribunal judiciaire.

En effet, la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget prévisionnel voté à la date de la délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles.

Sur la demande en paiement de la somme de 78.346,45 euros

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique trois mises en demeure en date du 5 février 2026, qui ne mettent pas en demeure madame [Z] [F], monsieur [A] [I] et madame [M] [I] de régler seulement une provision mais également un arriéré de charges pour un montant total de 78.346,45 euros.

La mise en demeure envoyée à chacun des nus-propriétaires est rédigée comme suit :

« A ce jour, il existe une dette relative au lot n°38, d’un montant de 85.747,72 euros, somme arrêtée au 9 janvier 2026.

Je joins à la présente le relevé de compte individuel de copropriété qui détaille cette dette, étant précisé qu’il convient de soustraire du solde figurant sur ce document les montants correspondants à des litiges antérieurs, qui ont déjà donné lieu à une décision de justice, à savoir :

Les mouvements antérieurs à l’appel de fonds du 4ème T 2021 pour un débit total de 37.968,34 euros (37.416,54 euros + 551,80 euros) ;Le poste « Art.700 jugt 22.09.2021 » pour un montant de 1.500 euros, qui correspond à une condamnation antérieure ;

Sur cette somme, en votre qualité de nu-propriétaire, vous êtes débiteur conjointement et solidairement avec madame [Z] [F] et madame [M] [I] de la somme de 78.346,45 euros correspondant aux dépenses relatives aux grosses réparations.

Par la présente je vous mets en demeure de régler cette somme sous trente jours. »

A cette mise en demeure est annexé un décompte qui porte sur l’intégralité des sommes dues par madame [Z] [F], monsieur [A] [I] et madame [M] [I] du 4ème trimestre 2021 au 19 décembre 2025.

Cette somme comprend les sommes dues antérieurement au 31 août 2021, qui ne sont pas détaillées, l’ensemble des appels de fonds des précédents trimestres, ou encore des frais de mise en demeure, lesquels ne constituent pas des provisions pour charges.

Ces mises en demeure, qui constituent un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges de copropriété, opèrent une confusion entre les charges échues et les provisions pour charges et ne précise pas de manière claire et sans ambiguïté le montant des provisions exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’appartient pas aux copropriétaires débiteurs de sélectionner dans le décompte annexé à la mise en demeure les sommes qu’il doit régler ou non.

Ces mises en demeure ne permettent donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

Sur la demande en paiement de la somme de 1.277,97 euros

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA sollicite en outre la condamnation de madame [Z] [F] au paiement de la somme de 1.277,97 euros au titre des provisions de l’exercice 2026.

Il soutient qu’il convient « d’ajouter aux sommes précédemment exposées, le montant des provisions de l’exercice 2026 non encore échues et ce en application de l’article 19-2 précité de la loi du 10.07.1965. »

Il ajoute que « les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026, soit la somme de 1.277,97 euros (425,99 x 3) est devenue exigible et madame [F] sera condamnée à la régler. »

Or, bien que le syndicat des copropriétaires indique dans son dispositif que cette somme est devenue exigible en l’absence de paiement dans un délai de 30 jours suivant la mise en demeure qui lui a été adressée, force est de constater qu’aucune mise en demeure n’est produite à ce titre concernant le paiement de cette somme.

Sur la demande en paiement de la somme de 7.401,27 euros

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA sollicite en outre la condamnation de madame [Z] [F] au paiement de la somme de 7.401,27 euros au titre des charges impayées liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

La mise en demeure adressée à madame [Z] [F] à ce titre le 5 février 2026 est rédigée comme suit :

« A ce jour, il existe une dette relative au lot n°38, d’un montant de 85.747,72 euros, somme arrêtée au 9 janvier 2026.

Je joins à la présente le relevé de compte individuel de copropriété qui détaille cette dette, étant précisé qu’il convient de soustraire du solde figurant sur ce document les montants correspondants à des litiges antérieurs, qui ont déjà donné lieu à une décision de justice, à savoir :

Les mouvements antérieurs à l’appel de fonds du 4ème T 2021 pour un débit total de 37.968,34 euros (37.416,54 euros + 551,80 euros) ;Le poste « Art.700 jugt 22.09.2021 » pour un montant de 1.500 euros, qui correspond à une condamnation antérieure ;

Par la présente je vous mets en demeure de régler cette somme sous trente jours. »

Il y a donc lieu de comprendre que la somme réclamée de 85.747,72 euros comprend la somme de 78.346,45 euros correspondant aux dépenses liées aux grosses réparations et la somme de 7.401,27 euros correspondant à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Or, comme déjà indiqué précédemment, cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges de copropriété, ne distingue pas chacune des provisions exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’appartient pas au copropriétaire débiteur de sélectionner dans le décompte annexé à la mise en demeure les sommes qu’il doit régler ou non.

Cette mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

***

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA doit donc être déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, succombant à l’instance, conserve la charge des dépens qu’il a exposés et est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, représenté par son syndic en exercice, BASTIA IMMOBILIER ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, représenté par son syndic en exercice, BASTIA IMMOBILIER aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2-4 place fontaine neuve à BASTIA, représenté par son syndic en exercice, BASTIA IMMOBILIER, de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT