MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/05361 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TQ2V

AFFAIRE : S.A.R.L. ASM PROTECTION C/ [B] [E] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ASM PROTECTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 114

DEFENDERESSE

Madame [B] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Clôture prononcée le : 20 juin 2024

Débats tenus à l’audience du : 02 décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 septembre 2020, M. [S] [U] et Madame [B] [E] épouse [U] ont donné à bail commercial à la SARL ASM Protection un local situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée, composé d’une pièce principale et d’un WC avec lave-mains.

Le bail a été conclu à effet du 23 septembre 2020, pour une durée de neuf ans se terminant le 23 septembre 2029, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 385 euros HT payable d’avance et par mois. Il apparaît que l’acte est affecté d’une erreur matérielle et que les parties ont entendu fixer le loyer à la somme mensuelle de 385 euros HT.

La destination contractuelle des locaux est exclusivement celle « d’activité de bureau et services tertiaires, commerce, vente de caméras, alarmes ».

M. [U] est décédé de sorte que Mme [E] veuve [U] est désormais seule propriétaire du local objet à bail.

La SARL ASM Protection s’est plaint d’avoir subi des dégâts des eaux le 20 décembre 2020 et le 19 octobre 2021.

Par acte d’huissier du 2 février 2022, les époux [U] ont fait délivrer à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 435 euros en principal, outre un commandement de justifier d’une assurance en cours de validité.

Par courrier recommandé du 21 février 2022, la SARL ASM Protection a, par l’intermédiaire de son conseil, communiqué son attestation d’assurance, sollicité la réalisation de travaux d’étanchéité et d’isolation de la toiture outre demandé le remboursement ou la déduction des loyers à venir des sommes dépensées par elle pour divers travaux.

Par courrier recommandé du 2 juin 2022, la SARL ASM Protection a mis la bailleresse en demeure de réaliser divers travaux et de lui rembourser la somme de 2 100 euros au titre des interventions déjà réalisées.

Par acte d’huissier du 30 juin 2022, la SARL ASM Protection a assigné Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à réaliser des travaux, outre des dommages et intérêts.

Suivant jugement en date du 17 novembre 2023, le tribunal de céans a ordonné avant dire droit une expertise aux fins de déterminer de manière contradictoire et définitive la cause des désordres persistants ainsi que les travaux à effectuer pour y remédier, la consignation étant mise à la charge de la SARL ASM Protection qui avait davantage intérêt à ce que l’expertise prospère.

La consignation n’ayant pas été versée dans les délais impartis, la caducité a été constaté ele 12 janvier 2024.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2024, la SARL ASM Protection, n’ayant pas consigné en ce qu’elle a fait valoir qu’elle avait cédé son droit au bail à la société FS77 le 29 septembre 2023, renoncé à ses demandes initiales de réalisation des travaux, demande au tribunal, au visa de l’article 606 du code civil de :

“ – JUGER RECEVABLE et BIEN FONDEE la Société ASM PROTECTION en son action, en ses demandes et prétentions.

— CONSTATER que Madame [B] [U] n’a pas respecté son obligation de délivrance depuis le mois de novembre 2020 jusqu’au 29 septembre 2023 en ce qu’elle n’a pas réalisé les travaux de réfection et de réparation définitive de la toiture du local commercial loué à la Société ASM PROTECTION [Adresse 2] et qu’elle n’a fait aucune diligence à cette fin.

— CONDAMNER Madame [U] à rembourser la somme de 2.100 euros à la Société ASM PROTECTION.au titre de la facture du 24 septembre 2021

— CONDAMNER Madame [U] à payer à la Société ASM PROTECTION la somme de :

—  10.000 euros au titre du trouble de jouissance

—  5.000 euros au titre du préjudice moral

—  5.000 euros au titre du préjudice économique et financier

— CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens d‘instance en ce compris les frais du Procès verbal du Commissaire de Justice du 7 février 2023

— DEBOUTER Madame [U] de ses prétentions, demandes et fins,

— CONDAMNER Madame [U] à payer à la Société ASM PROTECTION la somme de 3.000 euros d’article 700 du CPC.”

La SARL ASM Protection fait valoir principalement, au soutien de ses demandes et au visa de l’article 606 du code de procédure civile :

— qu’elle a subi des dégâts des eaux au sein des locaux le 20 décembre 2020 puis le 19 octobre 2021, qu’elle a dû faire appel à des professionnels qui ont identifié comme origine des désordres un défaut d’étanchéité de la toiture,

— qu’elle a alerté le mandataire de sa bailleresse sur les travaux à réaliser, qui auraient du être à sa charge dès lors qu’il s’agit de grosses réparations, et dont elle ne sollicite plus la réalisation au vu de la cession réalisée, maintenant néanmoins ses demandes indemnitaires,

— qu’elle a supporté à hauteur de 2 100 euros des travaux au niveau de l’enseigne extérieure pour l’étanchéité du coffrage et pour le changement du compteur électrique,

— que les travaux réalisés par la bailleresse en avril 2022 étaient insuffisants car ils se sont limités à l’extérieur du local, qu’en février 2023 il avait été constaté par huissier que des désordres subsistaient à l’intérieur du local,

— qu’elle a subi un trouble de jouissance ayant perturbé son activité (baisse de chiffre d’affaire et l’impossibilité d’exploiter le local commercial pendant plusieurs semaines) du fait des dégâts des eaux et du manque de réactivité de la bailleresse, qu’elle a dû annuler des rendez-vous avec des clients, qu’elle a également subi un préjudice financier et un préjudice moral.

Par dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, Mme [U] demande au tribunal de :

“- DEBOUTER la société ASM PROTECTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société ASM PROTECTION à payer à Madame [U] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la société ASM PROTECTION aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Mme [U] expose principalement, au soutien de ses prétentions :

— qu’elle a fait procéder à l’ensemble des travaux nécessaires le 22 avril 2022, soit la réfection de la toiture terrasse,

— que la SARL ASM Protection ne démontre pas que les infiltrations seraient toujours actives, que le constat de l’huissier ne vont pas en ce sens,

— s’agissant de la somme de 2 100 euros, que la SARL ASM Protection ne démontre pas les désordres qu’elle allègue qui auraient justifié l’intervention, ni leur lien avec le dégât des eaux du 20 décembre 2020, et qu’au surplus il s’agit de réparations d’entretien imputables au locataire,

— que la SARL ASM Protection a été indemnisée par son assureur et qu’elle ne justifie d’aucun des préjudices allégués.

— que Madame [U] est bien fondée à solliciter à titre reconventionnel une indemnité de 15000 euros pour procédure abusive.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 02 décembre 2024, l’affaire ayant été mise en délibéré au 11 février 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en remboursement de la facture de 2100 Euros

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon les articles 1720 et 1730 du code civil, à moins d’une clause contraire claire et précise, le preneur n’est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l’usure normale des locaux.L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, le bail commercial précise que le bailleur est tenu de délivrer au preneur à la date de prise d’effet du bail des locaux propres à leur destination contractuelle, que le preneur est tenu d’effectuer ou faire effectuer en temps ordinaire comme en cas d’urgence l’entretien et les réparations locatives dès que nécessaire, de lui même ou sur injonction du bailleur.

Il est constant que la SARL ASM Protection a subi au sein de ses locaux deux dégâts des eaux ayant entraîné l’intervention de la société ABS Couverture, à savoir :

— à la suite d’un premier dégât des eaux le 20 décembre 2020 : le 5 et le 19 janvier 2021 ;

— à la suite d’un second dégât des eaux le 19 octobre 2021 : le 5 novembre et le 6 janvier 2022.

Les constatations de la société ABS Couverture énoncées dans ses comptes-rendus d’intervention ne sont pas plus contestées par Mme [U], à savoir que la cause des infiltrations résidait dans l’absence d’étanchéité de la toiture, l’entreprise préconisant sa réfaction.

La société produit une facture d’un montant de 2 100 euros TTC émise le 24 septembre 2021 par la société Renov Ovidiu.

Mme [U] produit une facture émise par la société EK Couverture le 22 avril 2022, qui établit qu’elle a fait réaliser à ses frais des travaux dont elle explique qu’ils auraient permis de remédier entièrement aux désordres de la toiture. Les pièces de la défenderesse sont particulièrement laconiques puisqu’elle se contente de fournir cette facture qui détaille certes les prestations précises réalisées (nettoyage de la surface, application d’accroche, installation des équerres…) mais sans même indiquer si celles-ci concernent bien la toiture ni produire de devis initial permettant de connaître les conclusions initiales de la société EK Couverture.

Se plaignant de désordres persistants, la SARL ASM Protection a mandaté un huissier de justice qui a dressé un constat le 7 février 2023. Il en résulte notamment que :

— le plafond du local au niveau de la vitrine est humide au toucher et un début de phénomène de cloquage en peinture y est observé,

— le mur de droite est également humide et présente un décollement de peinture et un début de fissuration,

— en bas du mur de droite, un important phénomène de cloquage de la peinture est observable, outre des taches et auréoles jaunâtres d’humidité ; le relevé de l’humidité y indique un taux de saturation de 45 à 50 %,

— au-dessus de la fenêtre, une autre fissuration qualifiée d’importante et un décollement de peinture sont visibles ; le taux d’humidité y est de 28 %.

Mme [U] fait soutenir que les taux d’humidité relevés ne sont pas anormaux et que les constatations de l’huissier démontrent que l’infiltration ne serait plus active mais en train de sécher.

Il résulte de ce qui précède que les allégations de la bailleresse ne reposent sur aucune pièce de nature technique permettant au tribunal de les vérifier. Dès lors, il doit être constaté que la preneuse démontre pour sa part que plus de neuf mois après les travaux intervenus sur la toiture, des désordres continuaient d’affecter les locaux pris à bail. Il ne peut être considéré que ceux-ci ont disparu alors que l’huissier a notamment constaté que le plafond et le mur de droite sont humides au toucher, outre les taux d’humidité que le tribunal n’est pas compétent pour interpréter.

Alors que la bailleresse conteste d’une part la persistance des désordres et donc la nécessité de réaliser d’autres travaux, et d’autre part l’imputabilité de travaux à l’intérieur du local, affirmant qu’ils seraient à la charge de la preneuse en qualité de travaux d’embellissement, il est manifeste que les pièces produites par les parties étaient insuffisantes pour que le tribunal statue en l’état.

L’expertise ordonnée par le tribunal de céans n’ayant pas été réalisée en l’absence de versement de la provision par la preneuse en suite de la cession réalisée, il convient donc de rappeler que la charge de la preuve de ce que les travaux concernant la toiture et donc relevant du bailleur ont été effectivement et correctement réalisés repose sur la bailleresse et non sur la preneuse à qui il incombait de payer la provision pour expertise.

Ainsi, quand bien même le tribunal retenait avant dire droit qu’il n’était pas en mesure de déterminer si la facture présentée mentionnant la prestation « enseigne extérieur avec coffrage étanche » et « changement à neuf du compteur électrique » était ou non en lien avec les infiltrations établies, causées par le défaut d’étanchéité de la toiture, la bailleresse échoue à apporter la preuve de la réalisation de ses obligations au titre du bail au vu des pièces laconiques produites. Au surplus, cette facture a été réalisée à la suite d’un premier dégât des eaux le 20 décembre 2020 et juste avant le second dégât des eaux le 19 octobre 2021.

Dès lors, au vu de l’ensemble des éléments précédemment indiqués, il sera fait droit à la demande de remboursement de la somme de 2100 euros au titre de la facture du 24 septembre 2021.

Sur les demandes d’indemnisation des troubles

L’article 1231-1 du code civil , dispose :

«Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.».

L’article 1719 du code civil dispose :

«Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

[…[

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

…».

En l’espèce, la demanderesse sollicite l’indemnisation de son trouble de jouissance estimant que les dégats des eaux subis et le manque de réactivité de la bailleresse ont entrainé une baisse du chiffre d’affaires et l’impossibilité d’exploiter le local commercial pendant plusieurs semaines.

Elle produit des mails ou des clients ou potentiels clients indiquent n’avoir pu se rendre dans lse locaux en suite des annulations décidées par la société ASM qui invoquait un dégat des eaux et ses conséquences comme l’absence d’éclairage.

Au regard des travaux effectivement réalisés par la demanderesse et ayant justifié le remboursement de sa facture, il convient de considérer que le trouble de jouissance subi parla société ASM du fait des dégats des eaux résultant de l’état de la toiture, auquel la bailleresse a échoué à démontrer qu’elle y avait remédié à compter de l’information qui lui en a été donnée, sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, la demanderesse échoue à démontrer l’existence et la teneur de préjudice moral et économique et financier. Ses demandes seront donc rejetées sur ce fondement.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [E] veuve [U] aux entiers dépens en ce compris les frais du proces verbal du commissaire de justice du 7 février 2023,

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire, de droit sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [E] veuve [U] à payer à la SARL ASM PROTECTION :

— la somme de 2100 Euros au titre de la facture du 24 septembre 2021,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

CONDAMNE Madame [B] [E] veuve [U] aux entiers dépens en ce compris les frais du proces verbal du commissaire de justice du 7 février 2023,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT