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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00551 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DO34

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Antoine GIOVANNANGELI

Le : 07 Janvier 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. “IMMOPART”,

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°344 236 062, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 7 Avenue Jean NICOLI – 20250 CORTE

représentée par Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. A CUCCAGNA,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 1 AVENUE XAVIER LUCIANI – 20250 CORTE

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le dix sept Décembre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2002, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Madame [W] [G] divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à CORTE (20250) 1 avenue Xavier Luciani. Le bail a commencé à courir le 2 mai 2002 et a été renouvelé le 20 février 2011. Ce bail a ensuite été cédé à plusieurs reprises, notamment à la SAS COTE PLACE qui l’a ensuite cédé à Mademoiselle [C] [N] aux termes d’actes sous seing privé du 14 décembre 2016 et du 4 janvier 2017.

Selon acte notarié du 29 décembre 2017, Monsieur [M] [X] a vendu à la société civile immobilière IMMOPART, ces deux locaux commerciaux situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété sur la commune de CORTE (20250), au 1 avenue Xavier Luciani.

Par acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2020, Mademoiselle [C] [N] a cédé son droit au bail à la SARL A CUCCAGNA.

Le loyer mensuel est désormais fixé à la somme de 812,43€, soit un loyer annuel de 9.749,16€.

Par commandement de quitter les lieux en date du 2 octobre 2025, la SCI IMMOPART a sommé la défenderesse de bien vouloir lui payer la somme de 4.974,25€ au titre des loyers et charges impayés.

Invoquant la persistance des impayés, la SCI IMMOPART a par acte de Commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, fait citer à comparaître la SARL A CUCCAGNA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à effet au 2 novembre 2025,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL A CUCCAGNA ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux situés sur la commune de CORTE (2B) 1 avenue Xavier Luciani, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement et remise des clés ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risque et péril de la SARL A CUCCAGNA qui disposera alors du délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera signifiée par l’huissier qui sera chargé de l’exécution,

— Condamner la SARL A CUCCAGNA à payer à titre provisionnel à la SCI IMMOPART, en leur qualité de bailleur, la somme de 5.687,01€ au titre de sa créance locative arrêtée au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal,

— Condamner la SARL A CUCCAGNA à payer à titre provisionnel à la SCI IMMOPART la somme de 893,73€ par mois à compter du mois de novembre 2025 à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner la SARL A CUCCAGNA à payer à la SCI IMMOPART la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris les frais de commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la SCI IMMOPART représentée, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance.

La SARL A CUCCAGNA, n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice le 2 décembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail cédé conclu le 20 mars 2002 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article 2-8 « clause résolutoire – clause pénale » qu’ " il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, ou du loyer révisé ou renouvelé ou du loyer provisionnel fixé en cours d’instance de révision ou de renouvellement, d’une fraction de terme ou d’accessoires, à son échéance, ou à défaut d’exécution d’une seule condition du présent acte, le bail sera résilié de plein droit et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure restée infructueuse si bon semble au bailleur même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus. Compétence est, en tant que de besoin attribuée à la juridiction des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur.

Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires, ainsi que toute notification ou signification, si celles-ci sont requises seront à la charge du preneur et considérées également comme supplément et accessoires du loyer, au même titre que les provisions pour charges qu’un solde de charges, que la TVA ou la contribution sur les revenus locatifs, qu’un complément de dépôt de garantie, ou toute demande de remboursement de taxes ou impôts etc… cette liste n’étant pas exhaustive.

2 – 8.2 il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts.

2- 8.3 tout paiement effectué après la délivrance du commandement s’imputera d’abord sur le loyer courant s’il est impayé, sur les dettes exigibles et enfin sur les causes dudit commandement.

2- 8.4 en cas d’inobservation par le locataire des obligations à sa charge, le bailleur aura, d’autre part, la faculté distincte, quinze jours après simple notification par lettre recommandée restée sans effet, de faire exécuter l’obligation méconnue par toute entreprise de son choix, aux frais risques et périls du preneur ; les frais de cette intervention s’ajouteront de plein droit au premier terme suivant.

2 8.5 a défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de deux pour cent à titre d’indemnité forfaitaire, de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, outre intérêts.

2 8.6 les intérêts de retard ci-dessus énoncés, seront dus à compter de la première interpellation effectuée par le bailleur ou son représentant soit par lettre simple ou par lettre recommandée ou par tout acte extrajudiciaire. Ces intérêts de retard ne pourront en aucun cas être confondus avec le taux d’intérêt légal applicable de droit aux sommes dues en vertu d’une décision de justice."

La SCI IMMOPART a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

Solde loyers dus 4.874,58€Acompte à déduire d’avril 2025 -59,77€Coût de l’acte 159,44€ Soit un total de 4.974,25€

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 2 novembre 2025, la SARL A CUCCAGNA demeurait débitrice.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 2 novembre 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL A CUCCAGNA du local commercial, objet du bail cédé situé 1 avenue Xavier LUCCIANI (20250) à CORTE, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

Il ne sera pas, à ce stade de la procédure, fait droit à la demande d’enlèvement et de dépôt des meubles garnissant le local loué, s’agissant d’une modalité d’exécution de la présente, les preneurs devant faire leur affaire personnelle de leurs biens en restituant les locaux au bailleur.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 2 novembre 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation de SARL A CUCCAGNA au paiement de la créance arrêtée au mois novembre 2025 pour un montant total de 5.687,01€ à titre provisionnel, comprenant les loyers impayés d’avril à octobre 2025 avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement signifié le 2 octobre 2025 pour 159,44€.

A la lecture des pièces communiquées et notamment du commandement de payer en date du 2 octobre 2025, il convient de condamner la SARL A CUCCAGNA à verser à la demanderesse la somme de 4.874,58 + 812,43€ au titre du loyer d’octobre 2025, soit un total de 5.687,01€ à titre de provision sur les loyers et charges impayés. La défenderesse sera condamnée à supporter cette somme.

Elle sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation de 893,73€ par mois, majoré de 10 % en application de l’article 2 8.5 du bail, à compter de la résiliation du bail, au 2 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux.

Il est établi que le loyer commercial seul s’élève à la somme de 812,43€.

Il ressort de l’article 2 – 8.5 du bail cédé qu’ « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de dix pour cent à titre d’indemnité forfaitaire, de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, outre intérêts. »

La demande de la SCI IMMOPART concernant l’allocation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnelle à compter du 2 novembre 2025 (date de résolution du bail) pourra être retenue. Il convient de prendre en compte pour en définir le quantum, le dernier loyer actualisé et non contesté soit la somme de 812,43€, et d’y ajouter 10%, soit 893,67€ valable jusqu’à la libération définitive des lieux.

La SARL A CUCCAGNA sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant total de 893,67€ à compter du 2 novembre 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion, correspondant au montant du loyer commercial majoré de 10%.

— Sur les demandes accessoires

La SARL A CUCCAGNA, partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 2 octobre 2025 pour 159,44 €.

Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la défenderesse à payer à la SCI IMMOPART la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail cédé entre la SCI IMMOPART et la SARL A CUCCAGNA, à la date du 2 novembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL A CUCCAGNA et de tout occupant de son chef des locaux situé 1 avenue Xavier Luciani (20250) CORTE, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL A CUCCAGNA à payer à la SCI IMMOPART la somme provisionnelle de 5.687,01 € au titre des loyers résultant du bail commercial cédé d’avril à octobre 2025 ;

CONDAMNONS la SARL A CUCCAGNA à payer à la SCI IMMOPART, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 893,67 € par mois à compter de novembre 2025, jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL A CUCCAGNA aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer de 159,44 € ;

CONDAMNONS la SARL A CUCCAGNA à payer à la SCI IMMOPART la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES