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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00450 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNZQ

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Pascale CHIRON

— M^e Barthélémy LEONELLI

Le : 07 Janvier 2026

PARTIES :

DEMANDEUR

[J] [Z] [M]

né le 24 Juillet 1966 à CHATOU (78400), de nationalité française,

demeurant Casatorra Lustincone – 20620 BIGUGLIA

représenté par Maître Pascale CHIRON, avocat au barreau d’AJACCIO

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. A VISTA,

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°B 494 050 958, prise en la personne de son gérant en exercice qui demeure en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 8 rue Saint-Michel – 20200 BASTIA

représentée par Maître Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le dix sept Décembre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 janvier 2009, Monsieur [J] [Z] [M] a donné à bail commercial à la SARL A VISTA, un ensemble immobilier situé sur le territoire de la Commune de Bastia (Haute-Corse), 5 rue Cloître et 8 rue Saint Michel pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2008, pour un montant mensuel de 1.100€, payable de convention expresse entre les parties à partir du 1er février 2009, outre les charges et taxes afférentes.

Le preneur y exploite un fonds de restaurant sous l’enseigne « RESTAURANT LE PERCHOIR. »

Par jugement en date du 7 mai 2013, le tribunal de commerce de Bastia a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire. La période d’observation a été renouvelée les 12 novembre 2013 et 13 mai 2014 pour 6 mois.

Le 10 avril 2014, la créance privilégiée de Monsieur [J] [Z] [M] a été admise entre les mains du mandataire judiciaire pour un montant de 15.372,99€.

Le 7 juin 2014 Monsieur [J] [Z] [M] a accepté de diminuer le montant du loyer, en proposant le versement mensuel de la somme de 800 € pour faciliter le redressement de la société A VISTA, pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2016.

Par jugement en date du 4 novembre 2014, le plan de redressement a été adopté pour dix ans.

Par jugement du 12 septembre 2017, le tribunal de commerce a prononcé la résolution du plan, l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire et a fixé provisoirement à cette date la cessation des paiements, décision infirmée par arrêt du 21 novembre 2018.

Constatant la difficulté de la SARL A VISTA à honorer les échéances, Monsieur [J] [Z] [M] lui a adressé un commandement de payer les loyers dus, le 22 mai 2017, pour la somme de 5.146,91€.

Par courriel du 22 novembre 2019, le conseil du demandeur a averti la SELARL BRMJ des difficultés de la société A VISTA a exécuté le plan adopté, en précisant n’avoir perçu que 1.537,30€ au mois d’août 2016, et 3.074,60€ le mois de décembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2019, le conseil du demandeur a mis en demeure la société A VISTA d’avoir à régler la somme de 29.196,79€.

Un protocole d’accord a été établi entre les parties le 30 janvier 2020. La société A VISTA s’était engagée à régler la somme de 30.000€.

Un second plan d’apurement a été proposé par le bailleur le 10 mai 2021 pour un total de 38 010,15€.

Par commandement de payer en date du 31 juillet 2025 Monsieur [J] [Z] [M] a sommé la société A VISTA d’avoir à lui régler la somme de 92.015,50€ au titre des loyers, charges et accessoires exigibles, outre les intérêts judiciaires de droit et le coût du commandement.

Invoquant la persistance des impayés de loyer et de charge, Monsieur [J] [Z] [M], a par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2025, fait citer à comparaître la société A VISTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de voir :

— Juger recevable et bien fondée la demande formée par Monsieur [M],

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 22 janvier 2022, consenti par Monsieur [M] à la SARL A VISTA portant sur le local situé 5 rue du Cloître et 8 rue Saint Michel à BASTIA est acquise depuis le 31 août 2025,

En conséquence,

— Constater la résiliation du bail à compter du 31 août 2025,

— Ordonner l’expulsion de la société A VISTA et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe situé 5 rue du cloître et 8 rue Saint Michel à BASTIA 20200 et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner par provision la société A VISTA au paiement de la somme de 72.418,76€ au titre des arriérés de loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 31 août 2025,

— Condamner la société A VISTA à lui payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 1.200€ par mois, égale au montant du dernier loyer majoré de 50% équivalente à la valeur locative des locaux, augmentée des charges et taxes et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Condamner la société A VISTA à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements de payer du 22 mai 2017 et du 31 juillet 2025, soit la somme totale de 568,14€ et de l’état des inscriptions prises au greffe du tribunal de commerce soit la somme de 76,18€.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [J] [Z] [M] représenté, a maintenu les demandes développées dans son acte introductif d’instance.

La société A VISTA, représentée n’a pas souhaité faire d’observations, et a uniquement précisé qu’il n’y avait pas de conclusions en défense et qu’un protocole a échoué.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 22 janvier 2009 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article XX du bail qu’ " A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Enfin son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée.

Dans le cas ou le bailleur n’exécuterait pas les obligations qui lui sont impartis par le présent bail ou par la législation ou la réglementation en vigueur le locataire pourrait également, s’il estime y avoir intérêt, se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit. Un mois après un commandement d’exécuter ou une injonction de faire restés sans effet, le présent bail serait résolu de plein droit. La résiliation serait constatée par simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée. "

Monsieur [J] [Z] [M] a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation en détaillant le montant de la créance comme suit :

Principal créance 91.618,76€Coût de l’acte ttc 396,74€ Soit un total de 92 015,50€

Le demandeur précisait toutefois pour éviter toute contestation que la somme mentionnée dans le commandement de payer ci-dessus ne tient pas compte des règlements effectués par la société A VISTA entre février 2020 et octobre 2023, que le commandement ne peut porter que sur le montant de 71.618,76€.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

A la lecture des éléments communiqués, il est démontré que la société A VISTA ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 31 août 2025, elle demeurait débitrice.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 31 août 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la société A VISTA de l’ensemble immobilier situé sur le territoire de la Commune de Bastia (Haute-Corse), 5 rue Cloître et 8 rue Saint Michel, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 31 août 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

Le demandeur sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 72.418,76€ à titre provisionnel pour les loyers impayés depuis 2018.

Le commandement de payer du 31 juillet 2025 fait mention de :

Pour un total de 70.400€ au titre des loyers impayés jusqu’au 31 juillet 2025. Il convient de comptabiliser le loyer de 800€ du mois d’août 2025. (71.200€)

Les justificatifs appel de charges font également état de :

— Pour le 1er octobre 2019 – 117,90€

— Pour le 1er janvier 2020 – 117,91€

— Pour le 1er avril 2020 – 117,89€

— Pour le 1er juillet 2020 – 119,72€

— Pour le 1er octobre 2020 – 119,71€

— Pour le 1er janvier 2021 – 119,72€

— Pour le 1er avril 2021- 119,71€

— Pour le 1er juillet 2021 – 119,72€

— Pour le 1er octobre 2021 – 122,36€

— Pour le 1er janvier 2022 – 122,37€

— Pour le 1er avril 2022 – 122,36€

— Pour le 1er juillet 2022 – 119,72€

— Pour le 1er octobre 2022 – 119,71€

— Pour le 1er janvier 2023 – 119,72€

— Pour le 1er avril 2023 – 119,71€

— Pour le 1er avril 2023 – 884,78€

— Pour le 1er avril 2023 (recherche infiltration d’eau) – 37,54€

— Pour le 1er avril 2023 (reprise corniche) – 136,50€

— Pour le 1er juillet 2023 – 122,64€

— Pour le 1er octobre 2023 – 122,63€

— Pour le 1er janvier 2024 – 122,64€

— Pour le 1er avril 2024 – 122,63€

— Pour le 1er juillet 2024 – 122,64€

— Pour le 1er octobre 2024 – 123,86€

— Pour le 1er janvier 2025 – 123,86€

— Pour le 1er avril 2025 – 123,86€

— Pour le 1er juillet 2025 – 123,59€

Soit un montant total de 3.965,40€.

Il ressort en outre des avis d’imposition :

— Avis d’impôt de 2020 de 788€

— Avis d’impôt de 2021 de 872€

— Avis d’impôt de 2022 de 854€

— Avis d’impôt de 2023 de 840€

— Avis d’impôt de 2024 de 820€

Soit un montant total de 4.174€.

Un reste à charge de 79.339,40€ pour la SARL A VISTA au 31 août 2025 (date de résolution du bail) avant déduction des versements effectués, au regard des pièces communiquées.

Il a été indiqué que plusieurs sommes ont été versées par la SARL A VISTA, notamment 2.000€ (février 2020), 1.800€ (juillet 2020), 800€ (août 2020), 800€ (juin 2021), 900€ (juillet 2021), 900€ (août 2021), 1.600€ (août 2023), 800€ (septembre 2023) et 800€ (octobre 2023), soit un montant total de 10.400€.

A la lecture du commandement de payer, des justificatifs d’appel de charges, des avis d’imposition et des versements effectués ci-dessus, il est démontré que la SARL A VISTA reste redevable de la somme de 68 939,40€. Elle sera par conséquent condamnée à supporter ce montant à titre de provision.

Il sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 1.200 € par mois, égale au montant du dernier loyer majoré de 50% équivalente à la valeur locative des locaux, augmentée des charges et taxes et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Il ressort du bail souscrit le 22 janvier 2009 à l’article XVI – restitution des lieux que « dans tous les cas ou le locataire doit restituer les lieux, cette restitution ne sera considérée comme effective qu’à compter du jour ou le locataire aura remis l’ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire. Si le locataire se maintenait indûment dans les lieux, il encourait une astreinte de 100 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%. »

Le montant sollicité par le demandeur à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, non soumise à la TVA, sera retenu à hauteur du dernier loyer connu de 800 € augmentée des charges et taxes dues. Dès lors qu’avant la présente décision le locataire ne se maintenait pas indûment dans les lieux et que le recours à la force publique sera autorisé, la majoration de 50% ne sera pas appliquée en l’état.

La SARL A VISTA sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant total de 800 € augmentée des charges et taxes dues à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion, correspondant au montant du loyer commercial.

— Sur les demandes accessoires

La SARL A VISTA, partie perdante, supportera la charge des dépens, en ceux compris le coût des commandements de payer du 22 mai 2017 et du 31 juillet 2025, soit la somme totale de 568,14€ et de l’état des inscriptions prises au greffe du tribunal de commerce soit la somme de 76,18€.

Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la SARL A VISTA au paiement de la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la Monsieur [J] [Z] [M] et la SARL A VISTA, à la date du 31 août 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL A VISTA et de tout occupant de son chef de l’ensemble immobilier situé sur le territoire de la Commune de Bastia (Haute-Corse), 5 rue Cloître et 8 rue Saint Michel dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL A VISTA à payer à Monsieur [J] [Z] [M] la somme provisionnelle de 68 939,40€ au titre des arriérés de loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 31 août 2025 ;

CONDAMNONS la SARL A VISTA à payer à Monsieur [J] [Z] [M] une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 800€, augmentée des charges et taxes dues, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des locaux occupés et remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL A VISTA aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 22 mai 2017 et du 31 juillet 2025, soit la somme totale de 568,14€ et de l’état des inscriptions prises au greffe du tribunal de commerce soit la somme de 76,18€ ;

CONDAMNONS la SARL A VISTA à payer à Monsieur [J] [Z] [M] la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES