TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° Rôle : N° RG 24/00839 – N° Portalis DB3P-W-B7I-CM3N

Affaire :

S.C.I. ISMAEL

C/

S.A.S.U. LOC’COST

S.A.S.U. MY CAR CENTER

nature : Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT du DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Claire GUILLET,

Greffière : Amélie JACQUOT

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du dix Juillet deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort tenue par Madame Claire GUILLET, siégeant à juge unique, assistée de Madame Amélie JACQUOT, greffière, les avocats ne s’y opposant pas, en application des dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

L’affaire oppose :

S.C.I. ISMAEL (RCS [Localité 5] n 510 047 756), agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice Monsieur [Y] [I], domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

DEMANDERESSE ayant pour avocat M^e Richard BELIN, avocat au barreau de BELFORT

ET :

S.A.S.U. LOC’COST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.S.U. MY CAR CENTER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

DÉFENDERESSES ayant pour avocat M^e Tanguy MARTIN, avocat au barreau de BESANCON

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 janvier 2018, la SCI Ismaël a conclu avec la SASU Loc’Cost un contrat de bail commercial portant sur des locaux à usage d’entrepôt situés [Adresse 2] à 90000 Belfort, moyennant un loyer annuel de 8 400 € hors taxes et hors charges, soit 700 € par mois.

Le 19 septembre 2023, la SCI Ismaël a fait délivrer à la SASU Loc’Cost un commandement de payer visant la clause résolutoire, et faisant état d’arriérés de loyers de 8 400 € et d’arriérés de charge de 5 833 €.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2023, la SCI Ismaël a assigné la SASU Loc’Cost devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Belfort, aux fins de faire constater la résiliation du bail. Par ordonnance du 14 mars 2024, la demande de la SCI Ismaël a été rejetée, en présence de contestations sérieuses.

Par procès-verbal dressé le 22 janvier 2024 par Me [P], Huissier de Justice, la SCI Ismaël a fait constater l’apposition sur les deux façades de l’entrepôt loué par la société Loc’Cost, de deux enseignes au nom de « My Car Center », correspondant au nom d’une seconde société dirigée par Monsieur [M] [V], président de la SASU Loc’Cost.

Le 2 avril 2024, la SCI a fait délivrer un second commandement de payer à la SASU Loc’Cost, faisant état d’arriérés de loyer à hauteur de 12 700 €, et d’arriérés de charges à hauteur de 5 833 €.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2024, la SCI Ismaël a assigné d’une part la SASU Loc’Cost en résiliation du bail commercial et aux fins de la voir condamnée à régler les arriérés de loyers et de charges, et d’autre part la SASU My Car Center aux fins de faire constater son occupation des locaux sans droit ni titre, faire procéder à son expulsion et la condamner à régler une indemnité d’occupation depuis janvier 2024.

Le 31 décembre 2024, la SASU Loc’Cost a restitué les clés du local loué à son bailleur.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 4 février 2025, la SCI Ismaël sollicite du Tribunal de :

— lui donner acte du désistement de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la SASU Loc’Cost,

— condamner la SASU Loc’Cost à lui payer la somme de 19 000 euros au titre des arriérés de loyers dus jusqu’au 31 décembre 2024,

— condamner la SASU My Car Center à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois, soit 12 000 euros pour la période du 22 janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— débouter la SASU Loc’Cost et la SASU My Car Center de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum la SASU Loc’Cost et la SASU My Car Center à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SASU Loc’Cost et la SASU My Car Center aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 et le coût du procès-verbal de constat du 22 janvier 2024,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

S’agissant du désistement de sa demande de résolution du bail et d’expulsion, la SCI Ismaël rappelle qu’elle a conclu avec la SAS Loc’Cost un contrat de bail commercial le 22 janvier 2018, et qu’elle a fait délivrer deux commandements de payer successifs en raison de loyers impayés, le contrat de bail incluant une clause résolutoire. La SASU Loc’Cost ayant toutefois quitté les lieux et remis les clés fin décembre 2024, la SCI Ismaël entend se désister de ces deux demandes.

Au soutien de sa demande de paiement des arriérés de loyers, la SCI Ismaël rappelle que le contrat de bail commercial du 22 janvier 2018 prévoyait un loyer annuel de 8 400 euros, soit 700 euros par mois. Elle produit un décompte actualisé de sa créance, soit jusqu’à la date de restitution des clés fin 2024, à hauteur de 19 000 euros.

S’agissant de ses demandes dirigées à l’encontre de la SASU My Car Center, la SCI Ismaël indique avoir fait constater par huissier la présence, sur les deux façades du bâtiment lui appartenant, de l’enseigne de la société My Car Center, société dont le dirigeant est le même que celui de la SASU Loc’Cost. Elle précise que le contrat de bail prévoyait l’autorisation du bailleur pour toute sous-location, autorisation qui, en l’espèce, n’a été ni sollicitée ni accordée. La SCI Ismaël fait valoir que la SASU My Car Center doit dans ces conditions être considérée comme occupante sans droit ni titre, et qu’elle est ainsi redevable d’indemnités d’occupation qu’elle chiffre à 12 000 euros, soit 1 000 euros par mois de janvier à décembre 2024, et doit faire l’objet d’une expulsion.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 8 avril 2025, la SASU Loc’Cost et la SASU My Car Center sollicitent du Tribunal de :

— ordonner le paiement de la créance de la SASU Loc’Cost à la SCI Ismaël en 24 échéances mensuelles successives d’égal montant, la première intervenant le 5 du mois suivant la date du jugement à intervenir,

— débouter la SCI Ismaël de l’intégralité de ses demandes, prétentions et fins concernant la SASU My Car Center,

— débouter la SCI Ismaël de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacune des parties conservera ses propres frais irrépétibles et dépens.

S’agissant des loyers impayés, la SAS Loc’Cost ne les conteste pas et reconnait que le montant global des loyers impayés s’élevait, au 31 août 2024, à 16 200 euros. Elle sollicite la possibilité de régler sa dette en 24 mensualités, faisant état de difficultés financières.

Pour s’opposer aux demandes relatives à la SASU My Car Center, les défenderesses exposent que la sous-location suppose l’exercice d’une activité dans les locaux sous-loués, moyennant une contrepartie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elles précisent que la SASU My Car Center a son siège social et exerce son activité à 90 Argiésans, et pas dans les locaux loués par la SCI Ismaël, et que la SASU Loc’Cost, locataire de ces locaux, exerce quant à elle son activité sous enseigne « My Car Center by Loc’Cost ». Les défenderesses estiment que la SASU My Car Center ne peut dans ces conditions être considérée comme occupante sans droit ni titre des locaux de [Localité 5], ni redevable d’une indemnité d’occupation.

Au surplus, elles ajoutent que l’action directe du bailleur ne peut s’exercer que dans la limite du montant du loyer de sous-location, or la SCI Ismaël ne démontre pas l’existence de versements de loyers de la SASU My Car Center vers la SASU Loc’Cost.

MOTIVATION

I. Sur le bail et les arriérés locatifs de la société Loc’Cost

a) Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En l’espèce, la SASU Loc’Cost a quitté les lieux le 31 décembre 2024 et restitué les clés à la société bailleresse.

Il sera dans ces conditions donné acte à la SCI Ismaël de son désistement des demandes de résiliation de bail et d’expulsion de son locataire.

b) Sur le paiement des arriérés locatifs

Conformément à l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1343-5 alinéas 1 et 2 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, s’agissant du montant dû au titre des arriérés locatifs, la SASU Loc’Cost reconnaît être redevable, à la date du 31 août 2024, de la somme de 16 200 €.

Elle reconnait également avoir quitté les lieux le 8 octobre 2024, et avoir restitué les clés en décembre 2024, ne permettant au bailleur de récupérer la jouissance de son local qu’à la restitution des clés. A la somme de 16 200 € doivent donc s’ajouter les loyers courus jusqu’au 31 décembre 2024, soit quatre mois à 700 €, portant la somme totale due par la SASU Loc’Cost à 19 000 €.

La SASU Loc’Cost sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle n’apporte toutefois aucun élément pour justifier des difficultés financières qu’elle invoque, ni de sa capacité à rembourser sa dette dans un délai de deux ans. Dans ces conditions, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

II. Sur la situation de la SASU My Car Center

Aux termes de l’article 1709 du code civil, applicable également en matière de bail commercial, le contrat de location ou bail se définit comme « le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

En l’espèce, le constat dressé le 22 janvier 2022 par Maître [P], huissier de justice, se borne à relever que sont apposées sur les deux façades du bâtiment des enseignes « My Car Center ». Toutefois, il ne peut être exclu que c’est la SASU Loc’Cost qui occupait les locaux, en exerçant sous l’enseigne « My Car Center », comme les deux sociétés défenderesses le soutiennent. Cela paraît d’ailleurs confirmé par le fait que l’extrait du site Googlemaps produit par la demanderesse (pièce 10), localise l’entreprise sous l’appellation « My Car Center by Loc’Cost ».

Ainsi, les éléments produits par la SCI ne permettent pas de démontrer que la société My Car Center a occupé les locaux loués par la société Loc’Cost.

Les demandes de la SCI Ismaël à l’égard de la SASU My Car Center seront dans ces conditions rejetées.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la ou les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU Loc’Cost, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La demanderesse sollicite que la condamnation aux dépens inclut le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 et du procès-verbal de constat du 22 janvier 2024.

Les dépens sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Les frais listés doivent être afférents à l’instance. Toutefois, des frais exposés avant l’introduction de l’instance peuvent être pris en charge au titre des dépens, s’ils présentent un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

En l’espèce, le commandement de payer du 2 avril 2024 était nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire, en application de l’article L. 145-41 du code du commerce. Les frais afférents seront donc inclus dans les dépens.

En revanche, les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, si un tel constat n’a pas été ordonné par décision de justice, ne constituent pas des dépens (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 mars 2004 n°00-22.522).

Ainsi, la SASU Loc’Cost sera condamnée aux dépens, ceux-ci incluant les frais liés au commandement de payer du 2 avril 2024.

b) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SASU Loc’Cost sera condamnée à payer à la SCI Ismaël la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DONNE ACTE du désistement de la SCI Ismaël de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la SASU Loc’Cost ;

— CONDAMNE la SASU Loc’Cost à payer à la SCI Ismaël la somme de 19 000 € au titre des loyers dus jusqu’au 31 décembre 2024 ;

— REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SASU Loc’Cost ;

— REJETTE la demande de la SCI Ismaël tendant à la condamnation de la SASU My Car Center à lui payer une indemnité d’occupation de 12 000 €, du 22 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— CONDAMNE la SASU Loc’Cost aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

— CONDAMNE la SASU Loc’Cost à payer à la SCI Ismaël la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, La Présidente,