TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02356 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4AL

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 14 Février 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[E] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [E] [D]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) représenté par [M] [R]

dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

représentée par Madame [T], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D]

né le 10 Août 1978 à MORTAGNE AU PERCHE (61400)

domicilié : chez M et Mme [O], 50 rue Montgacel – 61400 LE PIN LA GARENNE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 10 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2015, Calvados Habitat, devenu l’Office Public de l’Habitat INOLYA, a donné à location à Monsieur [E] [D] un garage situé place des pépinières à SAINT GERMAIN LA BANCHE HERBE (14280) pour un loyer mensuel de 41,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a fait signifier à Monsieur [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du garage pour un montant de 185,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a fait assigner Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de :

Constater la résiliation du bail concernant le garage n°16 situé Place des Pépinières à SAINT GERMAIN LA BANCHE HERBE (14280) ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-14 du code de procédure civile d’exécution, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [E] [D] au paiement des sommes suivantes185,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation ;la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières

A l’audience du 10 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a réitéré les termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 765,02 euros, selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus.

Monsieur [E] [D], bien qu’ayant été cité à domicile, n’a pas comparu ni se s’est fait représenter à l’audience. Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

D’après l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Cette obligation de paiement d’un loyer est reprise par le contrat de location du garage, pour un montant de 41,89 euros.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2015, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2024 que l’Office Public de l’Habitat INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés.

Il convient cependant de déduire du décompte produit les sommes suivantes, non justifiées par la demanderesse :

la somme de 53,72 euros apparaissant sur la facture du 15 janvier 2024, correspondant au commandement de payer, indemnisé au titre des dépens  ;la somme de 40,44 euros apparaissant sur la facture du 15 juillet 2024, correspondant aux frais d’assignation, indemnisé au titre des dépens  ;

Monsieur [E] [D], défaillant à la procédure, ne justifie s’être libéré de son obligation de payer son loyer.

Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 670,86 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

D’après l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat litigieux stipule : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et deux mois après une sommation de payer, la présente location sera résiliée immédiatement et de plein droit si bon semble à CALVADOS HABITAT.

De la même manière, la non production de l’attestation de paiement des primes d’assurance un mois après commandement d’exécuter, entraînera la résiliation de plein droit du contrat de location ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions prévues par la clause résolutoire ont donc été réunies à compter d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [D]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 février 2024. Monsieur [E] [D] occupe ce garage sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de le condamner à son paiement à compter du 19 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat INOLYA sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 novembre 2015 entre Calvados Habitat, devenu l’Office Public de l’Habitat INOLYA, d’une part, et Monsieur [E] [D], d’autre part, concernant le garage n°16 situé place des pépinières à SAINT GERMAIN LA BANCHE HERBE (14280) sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [D] à compter du 19 février 2024 , date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat INOLYA la somme de 670,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat INOLYA la de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE