JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00184 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CXFW

AFFAIRE : S.C.I. [U] PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal C/ Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président, en qualité de juge e rapporteur

Assesseur : Madame Nadège CULA, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur Alain PAREIL, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 09 Octobre 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 18 décembre 2025, prorogé au 22 Janvier 2026

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DEMANDEURS :

S.C.I. [U] PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie GIRAUDIER de la SELARL JURIS AQUITAINE, avocats au barreau de BERGERAC, M^e Guillaume MONNET, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEURS :

Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocats au barreau de BERGERAC

Maître Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, Maître Aurélie GIRAUDIER de la SELARL JURIS AQUITAINE, M^e Guillaume MONNET

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 décembre 2010, la SCI [U] PATRIMOINE va acquérir la propriété d’un bâtiment à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 5] BEAUMONT [Adresse 4] ( 24 ) auprès de la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO.

Le même jour de la vente, le bien immobilier avait fait l’objet d’un bail commercial préalable conclu entre la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO et la SASU DISTRIBUTION CASINO France.

Par acte extra-judiciaire en date du 17 décembre 2021, le preneur donne congé au 27 décembre 2022.

Avant le départ du preneur, la SCI [U] PATRIMOINE missionne la SASU QCS SERVICES afin de réaliser un diagnostic technique portant sur les dispositions constructives des locaux ( structure clos / couvert, sécurité incendie, accessibilité handicapés ) laquelle notifie son rapport le 22 avril 2022 ; un état des lieux de sortie contradictoire étant réalisé le 28 décembre 2022 par chacun des commissaires de justice mandatés à cet effet par les parties.

Par assignation en date du 7 février 2024, la SCI [U] PATRIMOINE saisit le tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ).

Dans ses dernières écritures, la SCI [U] PATRIMOINE demande au tribunal judiciaire de :

— condamner la SASU DISTRIBUTION CASINO France à lui payer la somme de 143 500.00 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 au titre des réparations locatives incombant au preneur,

— condamner la SASU DISTRIBUTION CASINO France à lui payer une indemnité journalière de 45, 92 € à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à l’achèvement complet des travaux de rénovation tels que listés dans le rapport de la société QCS SERVICES,

— condamner la SASU DISTRIBUTION CASINO France à lui payer la somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, la SASU DISTRIBUTION CASINO France demande au tribunal judiciaire de :

A titre principal

— débouter la SCI [U] PATRIMOINE en toutes ses demandes,

A titre subsidiaire

— nommer tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis sur la nature, le montant et la répartition des travaux de remise en état du local aux frais avancés de la SCI [U] PATRIMOINE,

En tout état de cause

— écarter l’exécution provisoire

— condamner la SCI [U] PATRIMOINE à lui payer la somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A la suite de l’ordonnance de clôture, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025 prorogé au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande au titre des réparations locatives et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties sont d’accord sur le fait le contrat de bail n’est pas soumis aux dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel ( le contrat de bail dont il s’agit étant en date du 28 décembre 2010 ) et conviennent qu’il peut ainsi être dérogé dans ledit contrat à la répartition de la charge des travaux prévus par le code civil.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie de Me [B] ( avec des photographies en noir et blanc de mauvaise qualité ) produit par la demanderesse n’est toutefois pas exploitable.

Celui de Me [F] produit pas la défenderesse, détaillé pièce par pièce et comportant des photographies en couleur de bonne qualité permet de visualiser l’état extérieur et intérieur du bien immobilier litigieux.

Il s’en évince que ce bien immobilier, ancien, a besoin de travaux de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, comme l’indique le diagnostic technique de la SASU QCS SERVICES.

L’absence d’état des lieux d’entrée, qui ne fait que présumer de la prise des locaux en bon état de réparations locatives le 28 décembre 2010, est inopérant.

En effet, le contrat de bail a été établi pour les besoins de la vente par la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO à la même date que l’acte d’achat du bien par la SCI [U] PATRIMOINE et indique en son article 1 que : « les parties établiront, dans les trois mois des présentes, un état d’entrée contradictoire des locaux » ; la SCI [U] PATRIMOINE ne pouvant alors se prévaloir de sa propre turpitude.

Le diagnostic technique, établi par la société QCS SERVICES, produit par la SCI [U] PATRIMOINE conclut à la nécessité de travaux de structure estimés à 96 000 € dont 76 000 € « à faire rapidement » qui sont des travaux de grosses réparations au sens de l’article 606 alinéa 1er du code civil, de travaux de sécurité incendie estimés à 40 000 € « tous à faire sous 2 ans » qui sont des travaux d’entretien au sens de l’article 606 alinéa 3 du code civil et de travaux accessibilité handicapé estimés à 7 500 € également « tous à faire sous 2 ans » et qui sont aussi des travaux d’entretien au sens de l’article 606 alinéa 3 du code civil.

Il y a donc lieu de déterminer, tout d’abord, à qui du bailleur ou du preneur incombe les travaux de rénovation listés et estimés par la SASU QCS SERVICES et de se référer aux articles du contrat de bail afférent.

Les articles 6.B.2 § 3 et 6.C mentionnent les travaux qui relèvent de l’article 606 du code civil ne sont à la charge du preneur que s’ils deviennent nécessaires pendant la durée du bail dans l’hypothèse stricte d’une mise aux normes ; dans le cas contraire, ils sont à la charge du bailleur.

Or, la SCI [U] PATRIMOINE, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas que les travaux auraient du être effectués durant le bail par le preneur.

Le terme « rapidement » utilisé par la SASU QCS SERVICES dans son diagnostic technique est trop imprécis pour dire si les travaux auraient dus être réalisés durant le bail donc à la charge du preneur ; le terme « à faire sous 2 ans » démontre, quant à lui, qu’ils n’avaient pas à être faits durant le bail.

La SCI [U] PATRIMOINE ne produit pas de rapport d’expertise judiciaire qui permettrait d’y répondre et sera donc déboutée de sa demande au titre des réparations locatives et de facto de sa demande au titre des indemnités journalières.

2. Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [U] PATRIMOINE succombe à l’instance et sera condamnée aux entiers dépens.

Supportant les dépens de l’instance, la SCI [U] PATRIMOINE sera condamnée à payer à la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; le présent jugement étant assorti de l’exécution provisoire ( qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire ).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

VU les articles 1103 du code civil et 9 du code de procédure civile

DEBOUTE la SCI [U] PATRIMOINE de ses demandes au titre des réparations locatives et des indemnités journalières

CONDAMNE la SCI [U] PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance

CONDAMNE la SCI [U] PATRIMOINE à payer la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

JUGE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire

FAIT ET PRONONCE à [Localité 3], l’an deux mille vingt cinq et le vingt deux janvier ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice-président et Madame Pauline BAGUR, Greffier lors du prononcé.

Le Greffier Le Président