TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 JANVIER 2025

N° RG 24/01317 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIKH

N° de minute :

S.N.C. [Adresse 5]

c/

Syndicat des copropriétaires – [Adresse 4] ET [Adresse 3]

DEMANDERESSE

S.N.C. VILLA SORRENTO

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Maître Emmanuelle PECHERE de l’AARPI AXIAL Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2042

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires – [Adresse 4] ET [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 3 juin 2024, la SNC [Adresse 5] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir un droit d’accès sur sa propriété pour installer un échafaudage afin de ravaler son mur pignon.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, la SNC VILLA SORRENTO soutient des conclusions selon lesquelles elle maintient les prétentions de son exploit introductif d’instance aux termes duquel elle demande au juge des référés principalement :

— Lui accorder un droit d’échelle sur le terrain du défendeur dans les conditions suivantes :

— en installant un échafaudage de pied côté cour sur environ 2m2 pour ravaler le pignon et poser un couvre joint entre les deux bâtiments

— installant un échafaudage suspendu sur le mur de l’immeuble de la [Adresse 5] pour procéder au ravalement du pignon haut et adapter le bardage en ardoise

— déposer la couvertine existante et poser une nouvelle couvertine sur le mur mitoyen séparatif entre les deux copropriétés

pour 20 jours calendaires, prorogeable du temps nécessaire en cas de survenance d’alea notamment grèves et intempéries

— Lui accorder sur cette durée un droit d’accès et de passage aux entreprises et au maitre d’œuvre intervenant pour son compte

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre 5 000 euros pour abus de droit à l’origine d’un préjudice d’image, et aux dépens.

Elle expose que son immeuble neuf a été livré en mai 2024 mais qu’un enduit de protection doit encore être posé sur le mur pignon côté cour de l’immeuble du [Adresse 3] ; qu’elle s’est donc rapproché de l’immeuble voisin depuis le 19 janvier 2024 , avec une notice explicative des conditions des travaux envoyée le 20 février 2024, et que les exigences adverses sont déraisonnables ; qu’elle s’oppose à la demande de dommages intérêts de 4 500 euros et au séquestre ; que le traitement des désordres éventuels relève du référé préventif de l’expert [E] et que les bâches de protection sont soigneusement décrites au courrier du 20 février 2024 ; que l’attestation d’assurance de la SNC [Adresse 5] qui appartient à la société Construction VERECCHIA est produite et celle des sociétés STR et LEROUX mais que ces documents l’avaient déjà été par courrier du 20 février 2024 ; qu’il n’est pas possible de laisser l’accès à l’échafaudage aux personnes extérieures au chantier de la demanderesse pour raisons de responsabilités.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au juge des référés principalement de :

Débouter la SNC [Adresse 5] de ses demandes

Subsidiairement,

Accorder les accès sous les conditions suivantes :

— indemnisation forfaitaire de 9 500 euros

— séquestre de 4000 euros en la comptabilité du syndic avec libération progressive jusqu’à levée des réserves

— production de l’attestation d’assurance de la SNC VILLA SORRENTO et de toute entreprise qui interviendra sur la toiture

— production de la liste limitative du personnel qui devra intervenir

— autorisation d’accès aux installations de chantiers pour les membres du conseil syndical, pour le syndic, le ravaleur et le couvreur des travaux de surélévation

Un engagement écrit de VERRECHIA pour :

— interdire l’accès des équipes au-delà de la zone convenue sur la couverture de l’immeuble

— réaliser un nettoyage de la couverture de la façade et des abords à l’issue des travaux

— plans de surélévation du pignon correspondant aux travaux envisagés

— mise à jour du descriptif des installations et protections à mettre en place à la suite de la réunion préparatoire

— pénalité de retard journalière calendaire à devoir au-delà du délai de réalisation prévisionnel ( y compris reprise de désordres, nettoyage en fin d’intervention) à hauteur de 10 euros par lot d’habitation par jour de retard soit 160 euros /jour

— état des lieux contradictoire réalisé en fin d’opération à confronter à l’état des lieux préalable,

— - condamner le demandeur au paiement d’une somme de 4 500 euros de dommages et intérêts

— condamner la SNC [Adresse 5] à lui payer 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient en substance que sa propriété est mitoyenne au chantier de la SNC VILLA SORRENTO et a fait l’objet de travaux de surélévation durant l’année 2023 ; que les nuisances du chantier mitoyen ont été importantes malgré l’intervention de l’expert judiciaire préventif M. [E], et indemnisées de façon tardive et incomplète de sorte que le syndicat a d’ores et déjà un préjudice de 25 000 euros à date ce qui représente une année de gestion courante ; que l’assignation est intervenue de façon prématurée en pleines discussions ; que le droit d’échelle est soumis à la preuve de son caractère indispensable et sans causer la moindre gêne ce qui n’est pas démontré ici ; que le juge limite strictement l’accès or la note technique est incomplète ; que sa nouvelle toiture en zinc est neuve et doit être intégralement protégée et les velux également ; que la demanderesse ne démontre pas qu’elle ne peut pas passer par sa propre parcelle ou envoyer des cordistes ; qu’il a malgré tout donné son accord sous certaines conditions qui sont raisonnables, qui compensent la réduction de lumière, la perte de vue, les nuisances sonores, les vibrations, les allées et venues ; qu’un échafaudage entraine en outre un risque de cambriolage accru ; que la SNC [Adresse 5] a bénéficié gratuitement de l’échafaudage côté rue mis en place pour la surélévation ; qu’il conteste donc l’accusation d’abus de droit ; que 4 500 euros ont déjà été dépensés en frais d’avocats pour instruire les demandes de ce tour d’échelle en dehors même de la présente instance.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande de tour d’échelle :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant que si des travaux nécessaires à la conservation ou la finition d’un ouvrage doivent incontestablement passer par la pose temporaire d’un échafaudage sur le terrain mitoyen, la demande de tour d’échelle doit être accueillie en en précisant les conditions et limites, le refus sans motif sérieux pouvant caractériser un abus de droit justifiant des dommages intérêts.

En l’espèce,

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation du 20 juin 2024 (pièce 15) , du courrier de la VILLA SORRENTO du 20 février 2024 et ses annexes, et de la note décrivant les travaux projetés (pièce 10), il apparait que l’accès au mur pignon de la construction neuve de la [Adresse 5], qui doit nécessairement faire l’objet de la pose d’un enduit, n’est possible que par la pose d’un échafaudage de pied côté cour de l’immeuble du défendeur, et que ces travaux de pose d’enduit sont devenus urgents car motifs de non-conformité de la construction.

Dès lors il convient d’accorder le tour d’échelle au demandeur en en fixant les conditions nécessaires et raisonnables au vu de la note explicative des travaux projetés et du courrier du 20 février 2024 et ses annexes, dans les termes du dispositif.

La production des assurances des entreprises concernée a déjà été faite, cette demande du défendeur est donc sans objet.

La demande d’accès du défendeur aux installations de chantier de la demanderesse, non justifiée, sera rejetée, ainsi que la demande de production de la liste limitative du personnel devant intervenir.

Les autres demandes du défendeur sont déjà couvertes par la note explicative des travaux projetés, et elles sont donc sans objet.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande dans les termes du dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles d’ indemnisation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’ apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce,

Le défendeur sollicite une indemnisation forfaitaire de 9 500 euros pour les nuisances qui seront subies par les occupants du fait de l’échafaudage qui sera posé et des travaux qui seront effectués pendant 20 jours calendaires.

Le juge des référés ne peut allouer qu’une provision sur indemnisation à hauteur de la partie non sérieusement contestable des préjudices. La pose de l’échafaudage va générer nécessairement des nuisances tant sonores que vibratoires ou en terme de baisse de luminosité ou d’intimité, et la provision sur indemnisation qui sera allouée à ce titre pour les 20 jours calendaires sera fixée à la somme de 3 000 euros, qui sera payée dans les 8 jours du retrait de l’échafaudage.

La demanderesse sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 3 000 euros au défendeur dans les 8 jours de la dépose de l’échafaudage.

Il n’est pas démontré par le défendeur qu’un séquestre de cette somme soit nécessaire et cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts de 4 500 euros correspondant aux frais d’avocat du défendeur pour gérer la demande de tour d’échelle indépendamment de l’instance en cours, le défendeur ne justifie ni des factures correspondantes, ni que ces frais soient dus à une faute du demandeur.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire de la demanderesse pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le juge des référés peut, en application de cette disposition, condamner une partie à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce,

la demanderesse échoue à établir une résistance abusive de la part du défendeur ainsi qu’un préjudice d’image.

Partant, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il ne peut être considéré qu’il y ait de partie perdante à la présente instance.

Dès lors chaque partie gardera la charge de ses dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Accordons à la SNC [Adresse 5] un droit d’échelle sur le terrain de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dans les conditions précisées dans son courrier du 20 février 2024 et ses annexes et à la note descriptive des travaux projetés (pièce 10) et l’autorisons à procéder de la manière suivante :

— installer un échafaudage de pied côté cour sur une emprise d’environ 2m2 pour ravaler le mur pignon de son immeuble et poser un couvre joint entre les deux bâtiments ;

— installer un échafaudage suspendu sur le mur de l’immeuble de la [Adresse 5] pour procéder au ravalement du pignon haut et réaliser la reprise de la bande de rive de la couverture en tête du mur pignon haut

— déposer la couvertine existante et poser une nouvelle couvertine sur le mur mitoyen séparatif entre les deux copropriétés (travaux ne nécessitant pas de pose d’échaufaudage)

pour une durée 20 jours calendaires, prorogeable du temps strictement nécessaire en cas de survenance d’alea ou d’un évènement engendrant un retard dans la réalisation des travaux (intempéries, grève affectant le chantier ou les entreprises intervenantes) sur production d’une attestation du maitre d’œuvre sur les motifs de retard éventuel,

Accordons à la SNC VILLA SORRENTO sur cette durée un droit d’accès et de passage aux entreprises et au maitre d’œuvre intervenant pour son compte dans les strictes conditions de la note explicative du 20 février 2024 complétée par la note listant les travaux projetés, et en remettant au syndic du défendeur la liste de toutes les entreprises devant intervenir pour son compte au plus tard 48 heures ouvrées avant la pose de l’échafaudage,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du défendeur quant aux autres conditions demandées ;

Condamnons la SNC [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3 000 euros à titre de provision sur indemnisation au titre des nuisances générées par l’échafaudage qui sera payée dans les 8 jours de la dépose de l’échafaudage,

Rejetons la demande de séquestre,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts de 4 500 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages intérêts de la SNC VILLA SORRENTO ;

Disons que chaque partie aura la charge de ses dépens ;

Rejetons les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente