TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00672 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMIX

Plaidoirie le 02 Septembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT ANCIENNEMENT OPAC 38

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDERESSE

Madame [N] [W]

née le 05 Mai 1992 à BOURGOIN JALLIEU (38307)

364 Rue de la Rivoirette

Allée 7

38510 MORESTEL

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 31 août 2017, consenti par l’OPAC 38, devenue depuis ALPES ISÈRE HABITAT, Madame [N] [W] a pris en location un logement situé 356 Route de la Rivoirette, Allée 7, 38510 MORESTEL, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 326,28 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 24 janvier 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [W] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 328,16 € au titre des loyers et charges impayés.

ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 16 janvier 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [N] [W].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 06 juin 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme de 2 188,19 euros, montant de l’arriéré locatif à la date du 18 avril 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;Constater la résiliation de plein droit du bail consenti par ALPES ISÈRE HABITAT anciennement dénommé OPAC DE L’ISÈRE requérant suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts de Madame [N] [W] compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis à 364 rue de la Rivoirette Porte 53 – Allée 7 – 2ème étage 38510 MORESTEL, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;Dire que faute pour Madame [N] [W] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant d’un loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10 % outre charges et taxes, et condamner Madame [N] [W] à la payer à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à son départ effectif ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire;Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner, suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 avril 2025 et du présent acte.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 09 juillet 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a signifiée à Madame [N] [W] les conclusions rédigées et signées dans l’intérêt du requérant aux fins de voir :

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, équivalente au montant d’un loyer, outre charges et taxes, tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et évoluant dans les mêmes conditions.Condamner Madame [N] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Et pour les autres demandes,

Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme de 2 188,19 euros, montant de l’arriéré locatif à la date du 18 avril 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;Constater la résiliation de plein droit du bail consenti par ALPES ISÈRE HABITAT anciennement dénommé OPAC DE L’ISÈRE requérant suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts de Madame [N] [W] compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis à 364 rue de la Rivoirette Porte 53 – Allée 7 – 2ème étage 38510 MORESTEL, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;Dire que faute pour Madame [N] [W] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire;Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner, suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 avril 2025 et du présent acte.

Madame [N] [W] s’est présentée le 15 juillet 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que Madame [N] [W] vit seule dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 460,94 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 069,56 €. Madame [N] [W] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 septembre 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 660,18 € suivant décompte arrêté au 30 août 2025, et s’en est remis oralement au conclusions signifiées le 09 juillet 2025, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [N] [W] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, précisant vouloir faire un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Madame [N] [W] a été autorisée à transmettre, avant le 15 octobre 2025, par une note en délibéré tout élément qu’elle voudrait porter à l’attention du juge des contentieux de la protection. Mais aucun élément ne nous a été transmis ni par mail ni par courrier dans le délais imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 16 janvier 2025.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [N] [W] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 10 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 31 août 2017 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Madame [N] [W] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2023.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [W] le 24 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 30 août 2025 à la somme de 4 660,18 €, au paiement de laquelle Madame [N] [W] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédure sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [N] [W] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 25 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique.

Et dans ce cas, il conviendra d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [N] [W] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par ALPES ISÈRE HABITAT l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [W], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 25 mars 2025 ;

DIT que Madame [N] [W] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [W] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 356 Route de la Rivoirette, Allée 7, 38510 MORESTEL, ALPES ISÈRE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [N] [W] ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 25 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 4 660,18 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 août 2025, échéance du mois de juillet incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION