T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/05671 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKUB

MINUTE n° : 2025/ 93

DATE : 19 Février 2025

PRESIDENTE : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. ANDREA2555LTD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Neera ANDREOZZI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA FEE MORGAN, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTERVENANTES VOLONTAIRES

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [E] [K] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18 décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 12 février 2025 et prorogée au 19 février 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Neera ANDREOZZI

Me [Localité 7] AUBERT

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Neera ANDREOZZI

Me [Localité 7] AUBERT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2015, la SCI ANDREA2555LTD a donné à bail commercial à la SARL LA FEE MORGANE, exerçant sous l’enseigne « Jardin cabane bambou » venant aux droits de la SASU ANDREA2012, un local situé [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer annuel de 16.800 euros HT, payable en deux fractions égales au cours de la saison d’été, le 20 juillet et le 20 août de chaque année.

Suivant avenant du 3 mai 2019, les parties ont modifié l’article 3 du bail relatif à la destination des lieux comme suit : « les locaux loués sont destinés à l’exercice de l’activité de restaurant, bar, pizza, vente de produite régionaux, cave à vins, vins à emporter, vente de souvenirs, articles de plages, organisation de spectacle ».

Une situation litigieuse est née entre le bailleur et le preneur concernant l’entretien du local loué par ce dernier, l’exploitation non conforme du local, l’occupation des lieux voisins par le dépôt d’objets lui appartenant, le stationnement de véhicules qui constitue selon le bailleur, un trouble manifestement illicite et suite au défaut de paiement d’une partie du loyer et des taxes foncières 2022 et 2023.

Par acte du 23 juillet 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI ANDREA2555LTD a fait assigner la SARL LA FEE MORGANE, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de lui ordonner :

— de fournir toute attestation concernant l’entretien de la cheminée de haute extraction du restaurant exploité,

— de libérer l’accès aux lots AM 242 et 243 et à cet effet notamment, enlever tout élément se trouvant ou débordant tant sur les lots privatifs que sur les lots voisins (panneaux signalétiques au nom du restaurant, jardinière, mobilier de jardin ou autre, terrasse avec meubles installée dans le jardin de la maison destiné au restaurant, réserve du restaurant installée dans le cellier de la maison,

— d’avoir à cesser ou faire cesser le stationnement des véhicules lui appartenant ou appartenant à ses salariés/clients ou autre personne s’y trouvant de son fait,

— d’avoir à cesser toutes les manifestations de types concert qui nuisent à la tranquillité du voisinage,

Le tout sous astreinte,

— la condamner au paiement des sommes :

— de 200 euros au titre du reliquat du loyer de l’année 2023 ainsi que la taxe foncière 2022 et 2023 pour les sommes respectives de 360 et 395 euros, soit un total de 955 euros,

— de 5.000 euros de dommages et intérêts pour les troubles manifestement illicites,

— de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice des 3 mai et 1er juillet 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, la SCI ANDREA2555LTD a sollicité le rejet des demandes adverses ainsi que la condamnation de la SARL LA FEE MORGANE à :

— fournir toute attestation concernant l’entretien de la cheminée de haute extraction du restaurant exploité dans les lieux loués,

— de libérer l’accès aux lots AM 242 et 243 et à cet effet notamment, enlever tout élément se trouvant ou débordant tant sur les lots privatifs que sur les lots voisins (panneaux signalétiques au nom du restaurant, jardinière, mobilier de jardin ou autre, terrasse avec meubles installée dans le jardin de la maison destiné au restaurant, réserve du restaurant installée dans le cellier de la maison),

— procéder à la destruction ou enlèvement de palissades en bois situées à l’angle EST de la propriété et accolées au restaurant et derrières lesquelles ont été installées les bouteilles de gaz servant à l’activité,

— procéder aux travaux de remise en état de la génoise du local commercial,

— cesser ou faire cesser le stationnement des véhicules lui appartenant ou appartenant à ses salariés/clients ou autre personne s’y trouvant de son fait,

— cesser toutes les manifestations de types concert qui nuisent à la tranquillité du voisinage,

Le tout sous astreinte,

— La condamner au paiement des sommes :

— de 200 euros au titre du reliquat du loyer de l’année 2023 ainsi que les taxes foncières 2022 et 2023 pour les sommes de respectives de 360 et 395 euros, soit un total de 955 euros,

— de 5.000 euros de dommages et intérêts pour les troubles manifestement illicites,

— de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice des 3 mai et 1er juillet 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SARL LA FEE MORGANE, Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P] ont sollicité :

— de déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI ANDREA2555LTD concernant les parties communes à défaut de mise en cause du syndic de la copropriété,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI ANDREA2555LTD relatives au stationnement ou aux panneaux publicitaires, arguant qu’elle n’est pas la propriétaire des terrains concernés,

— le rejet du surplus des demandes,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

A titre reconventionnel :

— recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P],

— obtenir la condamnation de la SCI ANDREA2555LTD à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice moral et psychologique subi pour harcèlement, particulièrement depuis l’introduction de la procédure devant le tribunal judiciaire,

— lui ordonner de produire les titres de propriété des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ainsi que le règlement de copropriété de la copropriété édifiée sur la parcelle [Cadastre 1],

— sa condamnation à payer à la SARL LA FEE MORGANE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR QUOI

Sur l’intervention volontaire

L’article 330 du code de procédure civile prévoit que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P] exposent être les gérants de la SARL LA FEE MORGANE depuis le mois de mai 2024 et entendent s’associer aux demandes formulées par cette dernière. Ils ont par ailleurs formulé une demande reconventionnelle, faisant valoir un harcèlement de la part du bailleur depuis la saisine du tribunal judiciaire.

Dans ces conditions, leur intervention volontaire sera reçue.

Sur les demandes d’irrecevabilité

* sur l’existence de la copropriété

L’article 46-1 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis issu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 prévoit que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n’est pas soumise aux dispositions de la présente loi.

En l’espèce, le statut de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] résulte de l’acte authentique du 4 décembre 2015, établissant l’acquisition des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] par la SCI ANDREA2555LTD qui est l’unique propriétaire des deux seuls lots composant la copropriété.

En l’absence de modification du statut de copropriété dans l’acte de vente malgré la réunion de la propriété des deux lots, permettant d’établir la volonté de la SCI ANDREA2555LTD de mettre fin à la copropriété et en l’absence de décision sur sa dissolution, le statut de copropriété est maintenu en l’espèce, de sorte que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables.

* sur l’absence de mise en cause du syndic

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Il est constant qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique du 4 décembre 2015 que le local situé sur la parcelle n° [Cadastre 2], donné à bail commercial à la SARL LA FEE MORGANE par acte sous seing privé du 14 décembre 2015, comprend un bâtiment carré d’une superficie au sol d’environ 19m2 dans l’angle sud de la parcelle de terrain n° [Cadastre 2], une terrasse couverte dans la prolongation de certaines parties du bâtiment décrit et un autre petit bâtiment à l’extrémité nord-est de la parcelle de terrain d’une superficie d’environ 24m2 au sol.

D’une part, les lieux d’encombrement allégués par la SCI ANDREA2555LTD sont soit compris dans le bail commercial (s’agissant de la palissade en bois située au Nord-Est de la propriété) et relève d’une atteinte au règlement de copropriété ou concernent les parties communes (air de stationnement extérieur non matérialisée, s’agissant du stationnement des véhicule ou du dépôt de bonbonne de gaz sur les parties communes), necéssitant la mise en cause du syndic de la copropriété, soit concernent la propriété des voisins non partis à l’instance, de sorte qu’elle ne justifie pas de sa qualité à agir.

D’autre part, l’encombrement concerne également le lot n°1 de la copropriété constituant une maison à usage d’habitation qui a été donné à bail à la SARL LA FEE MORGANE (s’agissant de la demande concernant les panneaux signalétiques installés dans le jardin et le mobilier entreposé dans le cellier de la maison et du stationnement sur la place de parking n° 3). Or en l’absence de production du contrat de bail allégué consenti au gérant de la SCI ANDREA2555LTD et compte-tenu de l’action en nullité du congé délivré à la SARL LA FEE MORGANE par acte d’assignation du 30 avril 2024, l’objet du litige concernant un bien donné à bail d’habitation, relève de la compétence du juge du contentieux de la protection, d’autant plus que par assignation en référé, le tribunal de proximité de Fréjus a été saisie d’une partie du présent litige (pièce adverse 30).

Ainsi les demandes relatives à l’accès aux lots AM 242 et [Cadastre 2] et à l’enlèvement des panneaux signalétiques au nom du restaurant, jardinière, mobilier de jardin ou autre, terrasse avec meubles installée dans le jardin de la maison destiné au restaurant, réserve du restaurant installée dans le cellier de la maison ; à la destruction ou enlèvement de palissades en bois situées à l’angle EST de la propriété et accolées au restaurant et derrières lesquelles ont été installées les bouteilles de gaz servant à l’activité et au stationnement des véhicules, seront déclarées irrecevables et se heurtent donc à une contestation sérieuse qui exclut la compétence du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

* sur la demande relative à la communication de l’attestation concernant l’entretien de la cheminée de haute extraction

La SARL LA FEE MORGANE produit aux débats une attestation établie par la SAS QUATRE D le 25 juillet 2024, justifiant du dégraissage annuel de la hotte de cuisine selon la réglementation obligatoire (pièce adverse 24) ainsi qu’une facture établie par la société Azur Assainissement du Golfe le 6 mars 2024, justifiant de la vidange de bac à graisse (pièce adverse 25) rendant l’obligation de communication de pièce sérieusement contestable, d’autant plus que le tribunal de proximité de Fréjus est saisie de cette question (pièce adverse 30).

Ainsi, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

* sur la demande relative aux travaux de remise en état de la génoise du local commercial

La SCI ANDREA2555LTD ne justifie d’aucune détérioration ou dégradation incombant au locataire, rendant l’obligation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

* sur la demande tendant à faire cesser toutes les manifestations de types concert qui nuisent à la tranquillité du voisinage

La SCI ANDREA2555LTD ne soutient aucune prétention à l’appui de cette demande et ne produit aucune pièce relative à l’organisation d’éventuelles manifestations de type concert, rendant l’obligation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

Sur la demande en paiement

La SCI ANDREA2555LTD sollicite le paiement de la somme de 200 euros au titre du reliquat du loyer 2023 de l’année et des taxes foncières 2022 et 2023 et le paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, or le juge des référés ne saurait statuer sur de telles demandes qui relève de l’appréciation du juge du fond, sans excéder ses pouvoirs limités à l’allocation de provisions.

Par conséquent il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

* sur la production des titres de propriété des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] et du le règlement de copropriété de la copropriété

Au vu de la communication de l’acte authentique du 4 décembre 2015 (pièce 12) et du règlement de copropriété du 28 avril 2005 (pièce 13) versées aux débats, la demande est sans objet.

* sur la demande de provision à valoir sur les préjudices moral et psychologique subis par Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P]

Il est produit divers dépôts de plaintes et témoignages attestant d’une pression constante de Monsieur [J], gérant de la SCI ANDREA2555LTD sur la clientèle de la SARL LA FEE MORGANE mais également sur les nouveaux gérants de cette dernière, Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P].

La plainte déposée par Monsieur [O] [V] (pièces 23) fait état de la situation conflictuelle entre les parties et née notamment suite à une question de stationnement non autorisé encombrant les voies d’accès et les parties communes de la copropriété, mais ne suffit pas à caractériser le harcèlement et en l’absence de certificat médicaux permettant d’évaluer la part non sérieusement contestable du préjudice subi, l’obligation d’indemnisation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande.

Sur la demande tendant à dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire

L’exécution provisoire des ordonnances de référés sont de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Ainsi, il n’y a lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

La SCI ANDREA2555LTD, partie succombant, conservera la charge des dépens ainsi que ses frais irrépétibles, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée par ses adversaires.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RECEVONS l’intervention volontaire de Monsieur [O] [V] et Madame [E] [K] [P] ;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur l’ensemble des demandes portées par les parties à l’instance ;

DISONS la demande reconventionnelle relative à la production des titres de propriété des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] et du le règlement de copropriété de la copropriété édifiée sur la parcelle AM n° [Cadastre 1] sans objet ;

CONDAMNONS la SCI ANDREA2555LTD aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE