TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00154 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7JR (Code nature affaire 5AA/0A)

[E] [Z]

[O] [T] épouse [W]

Grosse délivrée le

à M^e ROBERT

Copie délivrée le

à la préfecture, Mme [T]

Ordonnance de référé du 15 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Z]

né le 29 avril 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANÇON

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T] épouse [W]

née le 10 novembre 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 12] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 juillet 2005, M. [E] [Z] a donné à bail à M. [L] [W] et Mme [O] [T] épouse [W] un logement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4]) pour un loyer mensuel initial de 406,00 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024, pour un montant en principal de 1 753,05 €. Il a ensuite fait assigner Mme [T] en référé le 27 février 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 20 mai 2025, M. [Z], représenté par son conseil, demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] ;

— condamner Mme [T] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 3 800,00 € avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 636,68 €,

d’une somme de 900,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

des dépens ;

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [T] comparaît en personne, donne son accord quant au montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement suspensifs, proposant des mensualités de 200,00 € en sus du loyer courant. M. [Z], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025. Un délai d’une semaine est accordé à Mme [T] pour justifier de ses ressources et charges. En réponse, le diagnostic social et financier la concernant est transmis au greffe le 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 10] le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 juillet 2005 contient une clause résolutoire (article 50). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 753,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

M. [Z] produit un décompte actualisé non contesté par Mme [T] démontrant que cette dernière reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 645,17 € à la date du 19 mai 2025. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 3 645,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon ces modalités, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que Mme [T] a récemment repris le paiement de son loyer, qu’elle avait cessé de payer depuis le mois de mai 2024 ; elle est donc éligible à des délais de paiement suspensifs. Les éléments financiers contenus dans le diagnostic social et financier montrent qu’elle est en capacité de régler chaque mois la somme de 200,00 € en sus de son loyer afin de résorber sa dette locative en moins de deux ans. Toutefois, il ressort aussi de ce diagnostic social et financier que le logement est dans un état d’incurie et qu’il nécessite un nettoyage et débarras complets, dont le coût sera élevé. Le rapport fait aussi état des addictions de Mme [T] et de sa reprise récente d’un suivi médical. Dès lors, malgré les efforts mis en œuvre par la locataire et en tenant compte du fait qu’il s’agit d’un logement du parc privé, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de Mme [T], dont l’expulsion sera ordonnée.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 11 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 636,68 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Mme [T] devra verser à M. [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2005 entre M. [E] [Z] et Mme [O] [T] épouse [W] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [T] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [T] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. [E] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] épouse [W] à verser à M. [E] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 636,68 € à compter du 11 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] épouse [W] à verser à M. [E] [Z] la somme provisionnelle de 3 645,17 € (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation de mai 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] épouse [W] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] épouse [W] à verser à M. [E] [Z] une somme de 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge