Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE N° RG : 24/01770 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ5R

Ordonnance du juge de la mise en état

du 10 Mars 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 10 MARS 2025

Chambre 1/Section 2

Affaire : N° RG 24/01770 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ5R

N° de Minute : 25/00270

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Emilia ZELMAT, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 228, M^e Julien BOUZERAND, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestaire : 570

DEMANDEUR AU PRINCIPAL,

DEFENDEUR A L’INCIDENT,

C/

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Catherine SORAYE BERRIET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 14

DEFENDEUR AU PRINCIPAL,

DEMANDEUR A L’INCIDENT,

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Tiphaine SIMON, Juge,

assistée aux débats de Madame Sylvie PLOCUS, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 13 Janvier 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance Contradictoire et en ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge de la mise en état, assistée de Madame Sylvie PLOCUS, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié reçu le 21 octobre 2011 par Maître [L], Notaire à [Localité 5] (Seine-[Localité 7]), M. [G] [W] et M. [Z] [W], tous deux frères, ont acquis, à concurrence de moitié chacun, un bien immobilier sis à [Adresse 8], cadastré section CD N°[Cadastre 3].

M. [G] [W] souhaite sortir de l’indivision.

C’est dans ce contexte que M. [G] [W] a, par acte d’huissier du 15 février 2024, fait assigner M. [Z] [W], devant le tribunal judiciaire de Bobigny (Seine-Saint-Denis), aux fins notamment de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 14 décembre 2024, M. [Z] [W] demande au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de désigner un expert immobilier aux fins de déterminer la surface du bien immobilier indivis occupée par chacun des indivisaires et les conditions d’occupation, d’estimer la valeur du bien, sa valeur locative et le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [W] fait valoir que la différence de valorisation des biens immobiliers indivis, au regard des estimations produites par les parties, nécessite la désignation d’un expert. A cet égard, il souligne que son frère souhaite racheter sa quote-part. Il explique que M. [G] [W] est redevable d’une indemnité d’occupation, ce dernier occupant le pavillon avec sa famille, alors qu’il occupe quant à lui le sous-sol insalubre avec ses parents. Il reconnait qu’actuellement son frère règle la totalité des factures d’eau et d’électricité et que des comptes doivent être faits.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, M. [G] [W] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 815, 815-9, 815-13 et 840 du code civil, de :

— débouter Monsieur [Z] [W] de sa demande tendant à voir désigner un expert immobilier ;

— condamner Monsieur [Z] [W] à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 2.400,00 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [W] fait notamment valoir qu’il relève de la mission du notaire commis d’évaluer la valeur vénale et la valeur locative des biens immobiliers indivis et de déterminer le montant des créances dues à l’indivision ou bien aux indivisaires. Il en conclut que le recours à un expert n’est donc pas indispensable. Il souligne que l’expertise entrainera des frais importants. Il explique qu’à défaut d’accord amiable sur la vente du bien immobilier, il est demandé la licitation du bien, de sorte que son prix sera librement fixé par le jeu des enchères. Enfin, il considère que la valeur vénale des biens immobiliers indivis est déjà connue.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries sur incident du 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En application de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 147 du code de procédure civile dispose que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En application de l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En application de l’article 265 du code de procédure civile, la décision qui ordonne l’expertise:

— Expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise et, s’il y a lieu, la nomination de plusieurs experts ou la désignation en tant qu’expert d’une personne ne figurant pas sur l’une des listes établies en application de l’article 2 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires ;

— Nomme l’expert ou les experts ;

— Enonce les chefs de la mission de l’expert ;

— Impartit le délai dans lequel l’expert devra donner son avis.

Aux termes de l’article 1362 du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions de l’article 145, un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

En l’espèce, il est constant que M. [G] [W] habite avec son épouse la partie haute des biens immobiliers indivis, tandis que M. [Z] [W] habite avec ses parents la partie basse des biens immobiliers indivis.

Aux termes de l’acte notarié du 21 octobre 2011, les biens immobiliers indivis sont désignés comme un pavillon d’habitation :

— élevé sur sous-sol total composé de garage, salle d’eau avec water-closet, cellier, cave,

— d’un rez-de-chaussée comprenant : entrée, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains, water-closet,

— au-dessus : petite pièce aménagée et grenier,

Chauffage central au gaz.

Aux termes du procès-verbal de constat d’huissier du 4 septembre 2024 portant sur le sous-sol du bien immobilier indivis, il a été constaté que :

— l’accès au sous-sol s’effectue par la contre-allée droite du pavillon,

— les différentes pièces ne sont pas équipées de chauffage au gaz, ni même de chauffage électrique fixe,

— au sein de l’espace aménagé comme cuisine, il y a une chaudière à gaz dont les tuyaux de raccordement parcourent le plafond pour alimenter la partie supérieure du pavillon,

— le sous-sol est composé d’une pièce aménagée en chambre, une seconde pièce aménagée en chambre et lieu de stockage, d’une salle d’eau avec toilettes, d’un espace aménagé comme cuisine et d’un garage transformé en salon.

— côté cuisine et salon, la hauteur relevée est de 1,94 mètre,

— pour les pièces à droite en entrant la hauteur sous plafond est de 1,83 mètre,

— une partie du sous-sol est légèrement surélevée.

Il en ressort que M. [Z] [W] habite bien dans le sous-sol aménagé des biens immobiliers indivis et que M. [G] [W] habite au rez-de-chaussée de ces biens.

S’agissant de la valeur vénale de ces biens immobiliers indivis, M. [Z] [W] produit une attestation datée de 2021, tandis que M. [G] [W] produit une attestation datée de 2024. Au regard de la situation actuelle du marché immobilier et du fait que seules deux évaluations ont été réalisées de surcroît à plus de deux ans d’intervalle, il n’est pas particulièrement étonnant qu’il existe un écart de valorisation entre ces deux estimations.

S’agissant de la valeur locative des biens immobiliers indivis, aucune partie ne produit d’attestation de professionnel de l’immobilier relative à la partie des biens immobiliers indivis qu’elle occupe ; laquelle valeur locative sert de référence au juge pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

M. [Z] [W] ne démontre ni l’intérêt, ni la nécessité de désigner un expert pour évaluer la valeur locative et la valeur vénale des biens immobiliers indivis, ainsi que pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation qui lui serait due, alors même que chacune des parties pourrait produire spontanément plusieurs estimations actualisées de ces valeurs, réalisées par des professionnels de l’immobilier, afin de leur permettre de trouver un accord sur ces valeurs ou bien de permettre à un juge de trancher leurs différends.

S’agissant des conditions d’occupation de M. [Z] [W], il en fait état dans le procès-verbal de constat d’huissier du 4 septembre 2024.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la connaissance des conditions d’occupation de M. [G] [W] est indispensable pour permettre au juge de statuer sur les demandes des parties. Ainsi, le recours à une expertise pour ce faire n’est pas justifiée à ce stade de la procédure, alors même qu’un second constat d’huissier portant sur le rez-de-chaussée du bien immobilier indivis pourrait être réalisé avec l’accord des parties.

Enfin, M. [Z] [W] ne démontre pas que la détermination de la surface occupée par chacun des indivisaires est indispensable à la résolution du litige, notamment pour la répartition des factures d’eau et d’électricité, alors même que les deux unités d’habitation ne sont pas chauffées à l’identique et que l’on ignore combien de personnes vivent avec M. [G] [W]. En tout état de cause, le mesurage d’un bien immobilier peut être effectuée par un technicien de façon plus rapide et moins coûteuse que par un expert.

En conséquence, afin d’éviter dans un premier temps le recours à une expertise judiciaire, dans un souci de célérité et d’économie dans l’intérêt des parties, la demande d’expertise de M. [Z] [W] sera rejetée à ce stade.

A titre surabondant, il est ici précisé qu’aucun texte ne prévoit la possibilité pour le notaire commis, qui serait éventuellement désigné dans cette affaire, de fixer seul et unilatéralement la valeur vénale ou bien la valeur locative des biens immobiliers indivis. Toutefois, le cas échéant, les parties pourraient, sous l’égide du notaire commis, faire le choix d’un expert d’un commun accord, et, en cas de désaccord sur le choix d’un expert, un expert pourra toujours être désigné par le juge commis qui serait commis.

Sur les dépens

L’instance n’étant pas définitivement terminée, les dépens de l’instance sont réservés.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de rejeter la demande à ce titre de M. [G] [W].

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déboutons M. [Z] [W] de sa demande de désignation d’un expert immobilier aux fins de déterminer la surface du bien immobilier indivis occupée par chacun des indivisaires et les conditions d’occupation du bien, aux fins d’estimer la valeur du bien immobilier indivis, sa valeur locative et le montant de l’indemnité d’occupation due à Monsieur [Z] [W] ;

Déboutons M. [G] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Réservons les dépens de l’instance.

Ordonnons l’exécution provisoire de la présente décision,

Renvoyons le présent dossier à l’audience de mise en état du 12 mai 2025 pour conclusions au fond de M. [Z] [W] ;

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ PUBLIQUEMENT, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 10 Mars 2025, la minute étant signée par Tiphaine SIMON, Juge et Sylvie PLOCUS, greffier:

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie PLOCUS Tiphaine SIMON