TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/04593 – N° Portalis DB22-W-B7G-QYPR

Code NAC : 74D

DEMANDEURS :

Madame [X] [H]

née le 12 Mai 1963 à [Localité 11] ([Localité 10])

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [R] [T]

né le 29 Mars 1979 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par M^e Adeline DASTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Pauline BREUZET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

SA ABEILLE IARD & SANTE nouvelle dénomination d’AVIVA, prise en sa qualité d’assureur de la société LES MAISONS.COM immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 306 522 665,

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à M^e Adeline DASTE, vestiaire 52, M^e Christophe DEBRAY, vestiaire 627, Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, vestiaire 644, M^e Sophie POULAIN, vestiaire 180

S.E.L.A.R.L. ARCHITECTURE [A] & ASSOCIES,

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 504.486.960

[Adresse 3]

[Localité 7]

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), es qualité d’assureur de la société ARCHITECTURE [A] & ASSOCIES, société d’assurance mutuelle enregistrée sous le numéro SIREN 784 647 349

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Hélène CHAUVEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [J] [F] épouse [L]

née le 13 Avril 1978 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [S] [L]

né le 10 Mai 1977 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Benoit EYMARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 29 Juillet 2022 reçu au greffe le 02 Août 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Madame [X] [H] et Monsieur [R] [T] ont fait l’acquisition d’une maison issue d’une subdivision, située [Adresse 4] à [Localité 8] (78) par acte notarié en date du 9 août 2013 incluant une servitude de passage pour les piétons et véhicules à leur bénéfice.

Le 4 octobre 2013, les époux [L] ont acquis le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 8] et suivant arrêté de permis de construire du 23 mai 2013 ils ont fait édifier une maison.

L’accès au fond servant ayant nécessité la création d’une rampe à la place d’un escalier, les consorts [H] -[T] ont mis en demeure leurs voisins le 9 juin 2016 de reculer ladite rampe et de remettre l’entrée de leur garage au niveau de la vente. Puis ont saisi le conciliateur.

Par ordonnances en date des 25 octobre 2018 et 10 septembre 2019, le Président du tribunal de grande instance de Versailles a fait droit à la demande de Madame [H] et Monsieur [T] et a désigné un expert qui a déposé son rapport le 31 mai 2021.

.

Par exploit d’huissier en date du 29 juillet 2022, les consorts [I] ont assigné les époux [L] en ouverture de rapport aux fins d’indemniser l’atteinte portée à leur servitude de passage et l’empiétement de la maison édifiée par les défendeurs sur leur fonds. Cette instance a été enrôlée sous le RG n° 22/04593.

Par acte d’huissier en date du 29 août 2022 enregistré sous le RG n°22/05379, les époux [L] ont assigné en intervention forcée leur assureur dommages-ouvrage la société Abeille IARD & Santé (anciennement dénommée Aviva), la société Architecture [A] & associés assurée par la Mutuelle des architectes français (MAF).

Par ordonnance en date du 22 décembre 2022, le juge de la mise en état a joint les deux instances et a enjoint aux parties de se présenter à un rendez-vous d’information sur la médiation qui n’a pas donné lieu à la mise en oeuvre d’une médiation.

Par des dernières conclusions échangées le 28 mars 2024 Madame [X] [H] et Monsieur [R] [T] demandent au tribunal de faire application des articles 246 et 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable entre le 27 février 2022 et le 22 septembre 2022, 544, 545, 791, 1240 du code civil et de la norme AFNOR NF P 91-120 afin de

A titre liminaire

— débouter les époux [L] et la société Architecture [A] & Associés de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables leurs demandes

A titre principal

— constater l’existence d’un trouble de voisinage les privant de la possibilité de jouir paisiblement de leur servitude de passage ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à leur payer

le coût des travaux nécessaires à l’aménagement de l’aire de sortie du garage que l’expert a chiffré à 5.858,60 € TTC ;

10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

18.014,14 € à titre de remboursement des frais engagés pour les différentes expertises et constatations réalisées ;

— débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire

— constater que Monsieur et Madame [L] ont commis une faute en aggravant volontairement la servitude de passage dont ils sont créanciers ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à leur payer

le coût des travaux nécessaires à l’aménagement de l’aire de sortie du garage que l’expert a chiffré à 5.858,60 € TTC ;

10.000 € à titre de dommages et intérêts

18.014,14 € à titre de remboursement des frais engagés pour les différentes expertises et constatations réalisées ;

— débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre très subsidiaire

— constater que la modification de l’assiette de la servitude de passage dont ils sont créanciers en a rendu l’usage plus incommode ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à leur payer

le coût des travaux nécessaires à l’aménagement de l’aire de sortie du garage que l’expert a chiffré à 5.858,60 € TTC ;

10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

18.014,14 € à titre de remboursement des frais engagés par les demandeurs pour les différentes expertises et constatations réalisées ;

— Débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

— constater que les constructions édifiées par Monsieur et Madame [L] empiètent à hauteur de 0,06 m² sur le terrain leur appartenant ;

— ordonner la remise en état dudit garage pour mise en conformité de celui-ci avec la limite séparative de propriété ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à leur payer 5.000 € de dommages et intérêts ;

— débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à leur payer la somme de

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens de l’instance.

Le 11 avril 2024 Monsieur [S] [L] et son épouse Madame [J] [F] ont communiqué leurs écritures contenant les prétentions suivantes fondées sur les articles 750-1 du Code de procédure civile, 1792 et suivants,1103 et 1231-1 du Code civil et L242-1 du Code des assurances afin de :

A titre liminaire

— juger les demandes formulées par les consorts [T] [H] à leur encontre irrecevables ;

A titre principal

— rejeter toute demande formée par les consorts [T] [H] au titre d’une quelconque atteinte à la servitude de passage ;

— rejeter la demande de dommages et intérêts formée au titre de l’empiétement de

60 cm² en raison d’un débord de l’isolation thermique par l’extérieur de leur garage;

— rejeter toute demande de condamnation financière formée par les consorts [T] [H] ;

En outre, s’agissant de la suppression du débord de l’isolation thermique du garage :

— condamner in solidum la société [A], la MAF et la compagnie Aviva à les relever et garantir de toutes les condamnations et conséquences résultant notamment de la condamnation qui pourrait être prononcée contre eux s’agissant de la demande des consorts [T] [H] de remise en état du garage pour mise en conformité de celui-ci avec la limite séparative de propriété ;

— condamner in solidum la société [A], la MAF, la compagnie Aviva et les consorts [T] [H] à leur à payer la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont les frais d’expertise.

La SELARL Architecture [A] & Associés forme, au terme de ses écritures du 7 février 2025, les prétentions suivantes :

— déclarer irrecevable l’action des consorts [T] [H],

Subsidiairement,

— déclarer mal fondée la demande de mise en conformité en absence de détermination des travaux à entreprendre,

— débouter les consorts [T] [H] de leurs demandes de mises en conformité et de leurs demandes en dommages-intérêts,

— rejeter l’appel en garantie des époux [L] à son encontre sur un fondement décennal en l’absence de désordres de nature décennale,

— rejeter l’appel en garantie des époux [L] à son encontre sur un fondement contractuel en l’absence de faute de l’architecte à l’origine du préjudice,

— constatant que la société [A] est débitrice d’une prestation intellectuelle, rejeter toute demande de condamnation à son encontre à garantir une obligation de faire,

— débouter les époux [L] de leur appel en garantie à son encontre

— Si une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société ARCHITECTURE [A] & ASSOCIES sur un fondement contractuel ou quasi délictuel, dire la MAF bien fondée à opposer les limites et conditions de sa police et notamment la franchise.

— rejeter toute demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens.

Subsidiairement les ramener à de plus justes proportions.

Le 3 novembre 2023, la Société Abeille IARD & SANTE, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, a demandé à la juridiction de se fonder sur les principes dont s’inspirent les articles 1240 et 1792 et suivants du Code civil afin de :

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes, fins et conclusions des consorts [L], en tant qu’elles sont dirigées à son encontre, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

A titre principal,

— statuer sur l’absence de recevabilité et de bien-fondé du recours formé par les consorts [L]

— juger que sa responsabilité n’est pas constatée en raison de l’absence de précision de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter les consorts [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— juger qu’en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, elle n’a pas la qualité d’un locateur d’ouvrage ou d’assureur d’un locateur d’ouvrage ;

— juger en conséquence que sa garantie ne saurait être mobilisée au visa des dispositions 1792 du Code civil ;

— juger qu’elle n’a commis aucune faute en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, de nature à créer ou aggraver les désordres ;

— juger que les consorts [L] n’administrent pas la charge de la preuve qui leur incombe pour engager la garantie de la police d’assurance;

— débouter les consorts [L] de toute demande à son encontre,

A titre très subsidiaire

— juger que l’expert judiciaire limite le montant des travaux réparatoires à hauteur de 5.858,60 € TTC ;

— limiter le montant des condamnations susceptible d’être retenues au profit des consorts [H] [T] à la somme de 5.858,60 € TTC ;

A titre plus que subsidiaire,

— juger recevables et bien fondées ses demandes au titre des appels en garantie formés contre la société [A] et son assureur, la MAF ;

— condamner la Société [A] et son assureur la MAF, à la relever et garantir indemne de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

— condamner les consorts [L] in solidum ou solidairement avec toute autre partie succombante à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article L.761-1 du Code de justice administrative ;

— condamner les consorts [L] in solidum ou solidairement avec toute autre partie succombante aux entiers frais et dépens de la présente instance, dont les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Gaentzhirt qui en assurera le recouvrement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024 et la révocation réclamée par la MAF a été refusée par décision du 5 mars 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience tenue le 22 mai 2025 par la formation collégiale qui a mis dans le débat la question de la compétence exclusive du juge de la mise en état pour se prononcer sur les fin de non-recevoir et mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Toutes les parties défenderesses excipent une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Il est constant que l’instance a été introduite en juillet 2022 et que les dispositions issues du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Or, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état d’un incident afin qu’il soit statué sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de préalable amiable initié par les demandeurs ou de l’absence d’énonciation de moyen par les époux [L], les défendeurs sont irrecevables à le faire devant le tribunal statuant au fond.

— sur la demande principale

— Les consorts [H] -[T] demandent à titre principal de constater l’existence d’un trouble de voisinage les privant de la possibilité de jouir paisiblement de leur servitude de passage ; ils rappellent que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ils exposent que les époux [L] ont acquis le terrain situé au fond de leur parcelle, ont débuté les travaux de construction en mars 2014, période à partir de laquelle ils n’ont plus pu accéder à l’entrée de leur garage en raison de la construction d‘une rampe d’accès destinée au passage des camions du constructeur. Ils soutiennent que leurs voisins leur avaient alors promis que ce dérangement ne durerait que le temps de la construction.

Par courrier recommandé du 9 juin 2016, ils ont mis leurs voisins en demeure d’aménager la rampe et de rétablir l’entrée à son niveau d’origine afin de respecter leur droit d’accès à leur garage ; ils ont également saisi le conciliateur, en vain. En avril 2018 ils ont alors fait dresser procès-verbal par un huissier qui a notamment constaté la présence d’un très fort dénivelé devant le garage, l’impossibilité de passer et rentrer une voiture et l’importance de la pente de la rampe d’accès à la maison voisine.

Ils arguent que l’expert judiciaire a noté que la construction de la rampe a surélevé le chemin d’accès principal par rapport à la zone d’accès du garage même si une pente régulière et carrossable a été aménagée par les époux [L] par la suite, en totale contradiction avec la préconisation de l’expert, lequel chiffre à 5.858,60 € le coût des travaux pour réaménager une nouvelle aire de sortie du garage. Ils rappellent que le juge n’est pas lié par les constatations ou conclusions du technicien, en vertu de l’article 246 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le trouble du voisinage peut être constitué par une atteinte portée à l’usage d’une servitude donnant accès à un garage dont l’usage normal doit permettre l’accès pour les véhicules automobiles.

A titre subsidiaire ils reprochent à leurs voisins d’avoir commis une faute en aggravant volontairement la servitude de passage dont ils sont créanciers, au visa de l’article 1240 du code civil. Ils soutiennent qu’il leur a été promis que l’entrave consécutive à l’installation de la rampe serait temporaire jusqu’à la fin des travaux et que le seul aménagement porté à leur insu ne leur a pas permis de manoeuvrer du garage avec leurs véhicules. Cette inertie les a privés de la jouissance paisible de la servitude et a créée de lourdes tensions, leurs voitures ayant été l’objet d’actes de vandalisme. Ils plaident que cette faute est en relation causale avec leur non-usage paisible de la servitude prévue par leur titre de propriété.

Plus subsidiairement les demandeurs visent les articles 688 alinéa 3, 689 alinéa 2 , 691 alinéa 1er et 701 du code civil pour en déduire que les propriétaires d’un fonds grevé d’une servitude de passage conservent le droit d’y faire tous travaux qu’ils jugent convenables mais ne doivent rien entreprendre qui puisse diminuer l’usage de la servitude ou la rendre moins commode. Ils font valoir que la servitude, en l‘espèce la zone de manoeuvre, a été déplacée par la construction de la rampe. S’ils reconnaissent bénéficier d’une zone de recul créée dans le talus, ils répondent que cela les empêche de manoeuvrer avec leurs véhicules à partir de leur garage et rend moins commode l’usage de leur servitude.

Les demandeurs soutiennent que la servitude de passage est prévue pour les piétons et véhicules et si elle ne dit pas expressément qu’elle comprend un droit d’accès à leur garage, l’accès pour les véhicules automobiles constitue un usage normal de cette servitude ; ils en déduisent que l’accès à leur garage est intrinsèquement et tacitement compris dans la servitude. Pourtant l’espace de manoeuvre à partir du garage et le chemin d’accès principal correspondant à une pente légère et continue leur permettant d’entrer et sortir du garage sans difficulté a été modifié depuis les travaux de construction de la rampe : ceux-ci ont créé un dénivelé entre la zone d’entrée et sortie du garage et le chemin d’une hauteur de 31 cm ainsi qu’une pente de l’ordre de 10 à 12%, les empêchant de manoeuvrer, ce qui constitue une entrave grave à leur servitude.

Ils affirment que les travaux permettant de mettre en place une rampe de 11% sur une surface carrossable n’ont jamais été réalisés.

Mme [H] et M. [T] critiquent le rapport d’expertise qui ne tient compte que de la zone de recul initiale dont la pente est d’environ 20% ; ils se réfèrent à la norme AFNOR NF P 91-120 qui donne une idée des conditions requises pour permettre de manoeuvrer dans la zone de recul et en déduisent qu’ils ne peuvent pas manoeuvrer correctement et sont privés de la servitude qui leur est due selon l’acte notarié en date du 9 août 2013.

Ils font valoir que les travaux réalisés par les époux [L] ont réduit le nivellement initial mais n’ont pas permis de créer une surface carrossable en ce qu’un nouveau dénivelé de 19,72% a été créé à l’entrée du garage et que le gravier utilisé a embourbé leur voiture et s’est rapidement dégradé. Ils répondent avoir remis en état l’espace se situant devant leur garage suite à l’ensevelissement sans leur consentement et en leur absence, ce qui a fait réapparaître la pente.

Selon eux le déplacement de la zone de recul proposé par l’expert, face à la sortie du garage, diminue l’usage de la servitude ou le rend plus incommode et ils exigent la destruction de la rampe à 19,72% pour la réduire à 11% et sur une surface carrossable.

Selon eux l’accès au garage est entravé et l’atteinte à la servitude est caractérisée. Ils qualifient cette entrave de trouble du voisinage anormal, dommageable et permanent puisqu’ils sont privés de la possibilité d’entrer et sortir de leur garage avec leurs véhicules en raison de la surélévation de la servitude et de la rampe construite à la fin de la zone de servitude.

Ils réclament la condamnation des propriétaires du fonds servant au paiement des travaux nécessaires à l’aménagement de l’aire de sortie du garage évalués à

5.858,60 € TTC par l’expert, au remboursement des frais exposés pour les expertises et constats outre une indemnité de 10.000 €.

— Les époux [L] concluent au rejet de ces prétentions.

Ils rappellent être le fonds servant de la servitude de passage sur leur fonds qui se trouve à un niveau surélevé par rapport au fonds des consorts [H] -[T] de sorte qu’un accès par une rampe a être créé, selon permis de construire. Ils contestent que la rampe construite après l’entrée du garage des demandeurs en empêche l’accès ou gêne le passage des voitures et piétons. Ils se fondent sur le rapport d’expertise qui indique que la servitude est parfaitement utilisable sans difficulté.

Ils répliquent que les atteintes portées à la servitude l’ont été par M. [T] qui a délibérément détruit une partie de la grave ciment mise en oeuvre lors de l’aménagement de l’allée pour la rendre carrossable : il a ainsi créé artificiellement une marche entre l’emprise de la servitude et l’accès au garage. Ils répondent que le produit mis en place sur toute la servitude durcit après compactage sur place et contestent qu’il ait embourbé leur voiture. Ils considèrent donc les demandeurs comme pleinement responsables de l’impossibilité d’accès à leur garage.

Ils font valoir que la construction de la rampe était indispensable pour l’accès à leur maison, que la pente a été déterminée par rapport à la différence de niveau entre l’allée et le terrain, que la rampe est située après l’accès au garage des consorts [N], qu’ils parviennent à emprunter cette rampe pour accéder à leur maison, qu’une zone de recul est suffisante, que les locataires des demandeurs ne se sont jamais plaints de l’impossibilité d’accéder au garage si le bail leur donne cet accès.

Ils écartent la norme invoquée qui a pour objet les parcs de stationnement et écartent toute responsabilité dans les dégradations alléguées.

****

Selon la convention du 9 août 2013, les époux [L] ont constitué au profit du fonds dominant, appartenant aux consorts [N], un “droit de passage en tous temps et heures pour piétons et avec tous véhicules (…) pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. (…) En contre-partie de cette servitude consentie sans indemnité, le propriétaire du fonds dominant entretiendra seul et à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier.”

Le tribunal constate que l’acte ne comprend aucun engagement quant à l’horizontalité de la servitude, contrairement à ce que les demandeurs allèguent, mais uniquement sur son caractère carrossable ; le plan annexé montre qu’au moment de leur achat les consorts [N] savaient que le lot situé à côté du leur avait été “cédé en vue de bâtir après démolition du bâtiment existant” et qu’il se situait deux mètres plus haut.

Ils ne rapportent pas la preuve que leurs voisins leur auraient promis que ce dérangement ne durerait que le temps de la construction.

Le 9 juin 2016 les consorts [N] ont mis en demeure leurs voisins de “remettre l’entrée dans un état d’utilisation propre, telle qu’elle était avant d’entamer les travaux de viabilisation du terrain postérieur (lot B) (…) et de reculer la rampe d’accès de votre maison comme conformément prévue dans le plan de mesurage de division et remettre l’entrée de notre garage au niveau qu’il était au moment de la vente. La rampe d’accès ne doit pas exister sur le terrain en servitude. L’accès à notre garage doit être respecté. Notre droit d’accès au garage est protégé par l’article 701 du code civil qui détermine : “le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi que par le titre 1 Servitude de passage piétons et véhicules de l’acte de Vente notarial”.

Il n’est pas contesté qu’en octobre 2016 les époux [L] ont posé de la grave ciment sur la servitude et sur la partie de la propriété des consorts [N] se trouvant entre la servitude et leur garage, sans leur consentement.

Sur une photographie qui daterait du 29 septembre 2017 les défendeurs indiquent que leurs adversaires auraient créé une marche et effectivement on constate la disparition de la couche de gravier sur une bande longeant la maison, ce que les intéressés ne contestent pas.

Par suite, un huissier a constaté le 25 avril 2018 l’impossibilité de se stationner devant le garage des demandeurs en raison de la présence d’un parapet en grèves au sol, d’un très fort dénivelé à l’origine de l’impossibilité de passer et de rentrer en voiture dans le garage.

Le 14 juin suivant l’avocat des demandeurs mettait de nouveau en demeure les voisins de détruire la rampe pour en construire une conforme et finir les bordures de la servitude de passage.

L’expert judiciaire, nommé par le juge des référés, note que sur le relevé de géomètre précédant la construction par les époux [L], la sortie du garage des consorts [N] se trouvait à une cote de 50,71 m et remontait d’une trentaine de centimètres jusqu’à un muret : les véhicules entrés en marche avant dans le garage pouvaient ressortir en marche arrière contre le muret avant de repartir vers la rue.

Désormais la rampe d’accès au fond [L] commence dès la sortie du garage mais le pied de la rampe et le caniveau ne sont pas sur un plan parfaitement horizontal avec la sortie du garage, interdisant une sortie perpendiculaire au garage.

Les plans établis par le géomètre-expert sapiteur montrent qu’au sortir du garage des consorts [N], la partie leur appartenant est à l’horizontal ; à partie de la limite séparative, il y une différence d’environ 30 cm puis 3,91 m avec une déclivité de 19 cm avant le talus. Entre la maison et le talus il y a une distance de 7,25 m.

Lors de la réunion du 12 mars 2021 l’expert judiciaire note une légère surélévation de la servitude de passage.

Au terme de son rapport, Mme [Z] conclut comme suite sur ce point “à l’origine l’altimétrie de la servitude de passage au profit des consorts [H] -[T] était globalement identique en tout point permettant la sortie de l’entrée des véhicules du garage sur un sol plat et horizontal. Un muret séparait l’accès au garage d’un jardin accessible par quelques marches. La position du muret permettait un recul de 3 m vers l’amont de la servitude. Lors de l’aménagement de la rampe d’accès au lot des époux [L] l’entreprise a abattu le muret existant sur cette servitude puis a coulé une rampe en béton venant mourir sur l’espace face à la sortie du garage et créant un dénivelé dont la hauteur face au garage est de 31 cm par rapport au seuil du garage. La mise en place de la grave ciment permettait la création d’une pente régulière vers le garage des consorts [H] -[T] parfaitement carrossable. La sortie du garage, vers l’accès à la servitude, est correctement nivelée, en pente (page 21)”. Elle répond à la question de la juridiction comme suit “ en observant la ligne de dénivelé sur les plans du géomètre on peut concevoir une sortie du garage tout à fait acceptable avec une pente de l’ordre de 10 à 12% pour rejoindre l’altimétrie de la partie bétonnée. (Pente déjà réalisée lors des travaux d’aménagement de la rampe puis détruite par les consorts [H] -[T] ). S’il n’est plus possible de bénéficier d’une surface globalement horizontale en amont, il est toujours possible d’utiliser cette zone de recul présentant une pente de 11% . La servitude est parfaitement utilisable. Le véhicule entre en marche avant jusqu’à la fin de la servitude puis recule pour entrer dans le garage. Pour sortir en marche avant, il dispose d’une distance de 6 m à 6,5 m entre la porte et le talus, distance suffisante mais nécessitant peut être une manoeuvre, suivant le rayon de braquage du véhicule utilisé. Pour comparaison la norme NF P 91-120 recommande une largeur minimum de voie de 5 m au sortir d’une place”.

Elle répond au dire que la servitude n’est que pour le passage, les demandeurs peuvent trouver sur leur parcelle une surface de parking sur un autre lieu et utiliser l’espace de parking mis en place pour effectuer les manoeuvres de sortie et entrée du garage.

L’expert indique le coût de l’aménagement de l’aire de sortie du garage à 5.858,60 € TTC.

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L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 691 du même code énonce que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver (article 697). Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’ établissement de la servitude ne dise le contraire (698).

Enfin l’article 701 défend au propriétaire du fonds débiteur de la servitude de faire un acte qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode. Ainsi il ne peut changer l’état de lieux ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. En application des dispositions de l’ article 702 du Code civil , le propriétaire du fonds dominant ne peut, en effet, jouir de la servitude que suivant son titre ou suivant les besoins de son fonds, eu égard à sa nature ou à l’usage auquel il est affecté, et cela sans aggraver la charge réelle pesant sur le fonds servant.

La servitude créée par l’acte du 9 août 2013 se limite à un droit de passage en tous temps et heures pour piétons et avec tous véhicules (…) pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités ; le droit de passage n’implique pas un stationnement.

En remplaçant les escaliers menant à leur fonds par une pente carrossable pour accéder et habiter ce lot, les époux [L] n’ont pas violé les termes du droit de passage ni porté atteinte aux intérêts des consorts [H] -[T] qui ont continué à pouvoir y passer à pied et en voiture.

La pose d’une grave ciment, quoique n’ayant pas été envisagée lors de la création de la servitude, était dans l’intérêt de tous en permettant la création d’une pente régulière vers le garage des consorts [H] -[T] parfaitement carrossable, selon l’expert judiciaire qui ajoute que la sortie du garage était correctement nivelée, en pente acceptable de l’ordre de 10 à 12% pour rejoindre l’altimétrie de la partie bétonnée. Les demandeurs ne démontrent pas que ce matériau n’était pas adapté durant les quelques mois où ils l’ont laissé en place avant de le détruire ni qu’il était de nature à contrevenir ou diminuer l’usage du droit de passage ou encore à rendre incommode l’usage.

Il ne peut non plus être considéré qu’ils ont déplacé l’assiette de la servitude qui ne peut inclure une altimétrie.

Le tribunal considère ainsi que les époux [L] n’ont pas apporté d’atteinte à l’utilisation de la servitude de passage qu’ils ont concédée à leurs voisins et n’ont pas apporté de trouble anormal à la propriété de ceux-ci.

Ce fondement sera donc écarté.

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L’article 1240 du code civil pose le principe de la responsabilité pour toute faute qui cause à autrui un dommage.

A supposer que la responsabilité délictuelle puisse être recherchée à l’égard du propriétaire du fonds servant au titre d’une servitude conventionnelle, elle exige la preuve d’une faute.

Or les éléments factuels ci-dessus exposés ne permettent pas de considérer que les époux [L] ont volontairement aggravé ou gêné la servitude de passage bénéficiant aux demandeurs qui seront déboutés sur ce fondement

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Les demandeurs verront également rejetée la demande fondée sur la modification de l’assiette de la servitude de passage en rendant l’usage plus incommode puisqu’il n’est pas démontré que la zone de manoeuvre était incluse dans la servitude de passage et a été déplacée par la construction de la rampe nécessaire à l’accès au fonds dominant.

Par suite cette demande principale sera écartée.

— sur l’empiétement du garage [L] sur le fonds [I]

Les demandeurs se fondent sur les articles 544 et 545 du code civil pour demander de constater que les constructions édifiées par les époux [L] empiètent à hauteur de 0,06 m² sur leur terrain et de leur ordonner la remise en état du garage pour mise en conformité avec la limite séparative et de leur verser 5.000 euros de dommages-intérêts.

Ils se réfèrent au rapport du géomètre relevant un empiétement de l’épaisseur de l’isolant et du débord de toiture sur 1,40 m de longueur correspondant à un triangle rectangle de 9 cm de côté.

Ils répliquent s’exposer à un réel préjudice si la situation perdure sans régularisation puisque la vente projetée de leur terrain nécessite l’intervention d’un géomètre expert pour définir précisément sa surface, à moins de renoncer à une partie du prix de vente.

Les époux [L] demandent de rejeter la demande de dommages-intérêts et toute demande de condamnation financière et ils sollicitent, relativement à la demande de remise en état pour mise en conformité avec la limite séparative, la garantie de l’architecte, de son assureur et de l’assureur dommages-ouvrage.

L’architecte et son assureur plaident que la demande de mise en conformité est indéterminée et doit être rejetée.

L’assureur Abeille ne s’exprime pas sur ce point.

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L’article 545 du code civil énonce que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennent une juste et préalable indemnité.

Les époux [L] ne contestent pas les conclusions expertales fondées sur les plans du géomètre expert selon lesquelles l’implantation du garage a été réalisée sans tenir compte de l’épaisseur de l’isolation thermique par l’extérieur et du débord de toiture sur une partie de la construction. La surface en biseau dépassant sur la propriété [H] -[T] est de l’ordre de 0.06 m² pour ce qui concerne le mesure au droit de l’isolation thermique. Le débord de toit suit la même géométrie.

En conséquence il sera fait droit à la demande et ordonné la remise en état dudit garage pour mise en conformité de celui-ci avec la limite séparative de propriété.

En revanche les demandeurs n’établissent pas suffisamment la teneur de leur préjudice dont ils demandent réparation par une indemnité dont ils seront déboutés.

— sur l’appel en garantie de la société [A], la MAF et la compagnie AVIVA en cas de condamnation relative à l’empiétement

— Les époux [L] demandent de condamner in solidum les trois sociétés appelées à la cause à les relever et garantir de toutes les condamnations et conséquences résultant notamment de la condamnation qui pourraient être prononcées contre eux au titre de la remise en état du garage. Ils soutiennent que la démolition pour empiétement relève de la garantie décennale.

Ils répondent à l’assureur dommages-ouvrage qu’il a désigné un expert suite à leur déclaration de sinistre mais n’a donné aucune suite, contrairement à l‘article L242-1 du code des assurances.

A titre subsidiaire ils recherchent la responsabilité contractuelle de la société [A] à qui ils ont confié les missions de conception, de visa des études d’exécution et de direction des travaux. Ils lui reprochent de ne pas s’être assurée que le maçon élevait la construction en prenant en compte la nécessité de la mise en oeuvre d’une isolation par l’extérieur prévue dès la conception.

Ils ne répondent pas aux moyens soulevés.

— La société d‘architecture et son assureur demandent de rejeter cet appel en garantie d’une part en l’absence de dommage décennal et d’autre part en l’absence de faute contractuelle : la société [A] rappelle que l’implantation du garage sur le plan architecte respecte le tracé du plan du géomètre-expert, sans empiétement et que l’empiétement résulte d’un défaut ponctuel au stade de l’exécution par l’entreprise Asteve.

L’architecte ajoute que tenu d’une prestation intellectuelle, il n’a ni qualité ni capacité pour exécuter les travaux de mise en conformité et qu’en conséquence la demande de garantie d’une obligation de faire doit être rejetée.

A titre subsidiaire la MAF oppose les limites et conditions de sa police.

— L’assureur Abeille demande de juger que sa responsabilité n’est pas engagée.

En qualité d’assureur dommages-ouvrage il soutient ne pas avoir la qualité de locateur d’ouvrage ou d’assureur d’un locateur pour mobiliser sa garantie au visa des articles 1792 du code civil et L242-1 du code des assurances. Il ajoute ne pas pouvoir être condamné solidairement avec les locateurs d’ouvrage, n’ayant commis aucune faute de nature à créer ou aggraver les désordres relativement à la rampe d’accès.

A titre subsidiaire il sollicite la garantie de l’architecte et de son assureur.

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L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 répute constructeur de l’ouvrage notamment tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Selon les dispositions de l’article 1134 et 1147 du Code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 10 février 2016 applicables au litige, pour le premier de ces articles, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et pour le second, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur la nature du désordre

La responsabilité décennale ne peut être mise en œuvre que si le désordre est affecté de l’un des critères de gravité suivants prévus par l’article 1792 du Code civil : affectation de la solidité de l’ouvrage ou impropriété à sa destination ou encore affectation de la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

Or il n’est pas allégué ni démontré que l’empiétement du garage affecte sa solidité ou sa destination et l’appréciation de la gravité porte sur le désordre et non sur les mesures réparatoires comme sa destruction, qui n’est qu’hypothétique.

Par suite la garantie décennale et la garantie dommages-ouvrage ne seront pas mobilisées.

sur les responsabilités

Les époux [L] ont confié la construction de maison individuelle à la société Asteve assurée par Aviva assurances (devenue Abeille) en responsabilité civile professionnelle et décennale.

Cette compagnie ne conteste pas la faute de son assurée qui se déduit de l’erreur d’implantation.

Les époux [L] ont souscrit le 12 janvier 2013 avec la société [A] et associés, assurée par la MAF, un contrat d’architecte incluant toutes les missions des études préliminaires au dossier des ouvrages exécutés, depuis la viabilisation. Le procès-verbal de réception établi le 17/12/2015 comporte des réserves notamment sur la porte de garage.

Si l’architecte soutient que l’implantation du garage sur son plan respecte le tracé du plan du géomètre-expert, sans empiétement et que l’empiétement résulte d’un défaut ponctuel au stade de l’exécution par l’entreprise Asteve, il ne nie pas avoir eu une mission complète de maîtrise d’oeuvre incluant toutes les étapes allant des études préliminaires et avant-projet à l’assistance à la réception des travaux, dont la direction et le suivi des travaux.

A ce titre il appartenait à l’architecte qui a suivi les travaux de s’assurer de la limite séparative entre les fonds, avant d’entreprendre des travaux qui devaient la respecter, y compris dans sa partie aérienne.

L’erreur d’implantation conjuguée de l’architecte et de l’entreprise réalisatrice Asteve justifie la mise en conformité du garage, de sorte qu’elles sont en lien avec un dommage et de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société [A] et la garantie de la MAF, dans les limites contractuelles ainsi que la garantie responsabilité contractuelle de la compagnie Aviva, devenue Abeille, assurant la société Asteve.

De ce fait les trois parties seront condamnées in solidum.

S’il est exact que les époux [L] ne peuvent être garantis dans leur obligation de mettre le garage en conformité, obligation de faire, ils peuvent en revanche obtenir la garantie des trois parties à les relever indemnes des conséquences financières de l’exécution de cette obligation.

S’agissant d’une police facultative les assureurs MAF et Abeille seront tenus dans les limites contractuelles.

Enfin la compagnie Abeille sera accueillie en son appel en garantie contre l’architecte et son assureur MAF à proportion des fautes des assurés, soit pour 20%.

— sur les autres prétentions

Les époux [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens ; s’agissant du coût de l’expert judiciaire (10.209,24€) et du sapiteur M. [G] (6.420€) ayant concerné les deux points, il est logique de les mettre à la charge partagée par moitié des demandeurs et des époux [L]. Ceux-ci seront également condamnés in solidum à verser aux demandeurs une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 3.500 €.

Il est équitable de condamner in solidum les sociétés [A], MAF et Abeille à verser une unique indemnité de procédure de 3.500 € aux époux [L] et de débouter la compagnie Abeille de ce chef.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Se déclare incompétent pour se prononcer sur les fins de non-recevoir qui relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état,

Déboute les consorts [H] -[T] de leurs demandes relatives à la servitude de passage,

Constate que les constructions édifiées par Monsieur et Madame [L] empiètent à hauteur de 0,06 m² sur le terrain appartenant aux consorts [H] -[T],

Ordonne la remise en état du garage de Monsieur et Madame [L] pour sa mise en conformité avec la limite séparative de propriété des consorts [H] -[T],

Condamne in solidum les sociétés Architecture [A] & associés, MAF et Abeille IARD & santé, es qualité d’assureur de la société Asteve, à relever les époux [L] indemnes des conséquences financières de l’exécution de cette obligation de mise en conformité,

Dit que la MAF et Abeille IARD & santé seront tenues dans les limites contractuelles,

Dans leurs rapports respectifs, fixe la responsabilité de la société Architecture [A] & associés à 20% et celle de la société Asteve à 80%,

Condamne la société Architecture [A] & associés et son assureur MAF à relever et garantir la compagnie Abeille IARD & santé à proportion de 20% des sommes mises à sa charge,

Rejette la demande indemnitaire présentée par les consorts [H] -[T] ,

Condamne in solidum les époux [L] aux dépens,

Condamne in solidum les consorts [H] -[T] d’une part et les époux [L] d’autre part à la moitié du coût de l’expert judiciaire (10.209,24€) et du sapiteur (6.420€),

Condamne in solidum les époux [L] à verser aux consorts [H] -[T] une indemnité de procédure de 3.500 €,

Condamne in solidum les sociétés [A], MAF et Abeille IARD & santé à verser une unique indemnité de procédure de 3.500 € aux époux [L] et rejette les autres prétentions formées de ce chef,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 SEPTEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT