RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00884 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUX

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 13/04/2026

à : S.C.I. RIF

Copie exécutoire délivrée

le : 13/04/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des coproriétaires de la Résidence “[Adresse 1]" REP/ SARL GERER IMMOBILIER REUNION

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. RIF

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que la SCI RIF, propriétaire du lot n°20 de la [Adresse 5] [Adresse 1] située au [Adresse 6], est débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, l’a faite assigner, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 6.837,02 euros à parfaire selon le montant des charges dues au jour de l’exécution du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022, date de la première mise en demeure, somme à laquelle il conviendra d’ajouter les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 317,84 euros ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— l’application de l’article 1343-2 du Code civil relatif à l’anatocisme ou la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a régulièrement été rappelée et retenue à l’audience du 9 février 2026.

A l’audience du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, et par son conseil, Maître [G], a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 7.864,93 euros, outre 317,34 euros au titre des frais.

La SCI RIF a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructeuses le 25 septembre 2025 pour l’audience du 17 novembre 2025. L’avis de renvoi qui lui a été adressé le 21 novembre 2025 est revenu avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”. A l’audience du 9 février 2026, elle n’est ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La SCI RIF a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructeuses délivré le 25 septembre 2025 pour l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle elle n’a pas comparu. Elle n’a pas comparu à l’audience du 9 février 2026, date à laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de la SCI RIF des lots considérés ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de trois ans du 27 mars 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 9 mars 2021, du 13 avril 2022, du 27 mars 2023, du 28 août 2024, du 7 août 2025, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et jusqu’au 30 novembre 2025 ;

— des décomptes et attestations de charges pour les années 2020, 2022 et 2024 ;

— une mise en demeure délivrée le 28 avril 2022, une mise en demeure du 26 août 2024 et une mise en demeure par avocat datée du 11 janvier 2025, revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” ;

— un décompte arrêté au 6 février 2026.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de la SCI RIF, arrêtée au 6 février 2026, s’élève à la somme de 7.864,93 euros, déduction faite des frais engagés pour le recouvrement de la dette.

La SCI RIF ne comparaît pas.

Il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 7.864,93 euros arrêtée au 6 février 2026 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022, date de réception de la mise en demeure du 26 avril 2022.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 25 septembre 2025.

Il n’y a en revanche pas lieu de rappeler les dispositions de l’article 1343-1 du Code civil prévoyant que le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « dossier transmission avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement par courrier recommandé engagés à hauteur de 80 euros. Il convient donc de condamner la SCI RIF à lui payer la somme de 80 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La carence systématique et sans motif légitime de la SCI RIF à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, allié à la mauvaise foi de la débitrice, désormais sans adresse connue, sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SCI RIF, succombant à l’instance, supportera les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour obtenir paiement de la somme due, la SCI RIF sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI RIF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 7.944,93 euros arrêtée au 6 février 2026 au titre des charges de copropriété impayées et des frais, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022, date de réception de la mise en demeure du 26 avril 2022.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 25 septembre 2025.

CONDAMNE la SCI RIF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI RIF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, GERER IMMOBILIER REUNION la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la SCI RIF au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE