1ère chambre civile

[J] [R]

c/

SCCV LENS DUMONT

copies et grosses délivrées

le

à M^e VERFAILLIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/00489 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN2I

Minute: 514 /2025

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [R] née le 11 Octobre 1984 à BESANCON (DOUBS), demeurant 6 rue du Général Simon Recordon – 39100 SAMPANS

représentée par M^e Pauline VERFAILLIE-LECOMTE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Louis VERVOITTE, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

DEFENDERESSE

SCCV LENS DUMONT, dont le siège social est sis 42 Rue de Bassano – 75008 PARIS

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Jean-Francois LE POULIQUEN, 1er vice-président, siègeant en juge unique

Assisté de Luc SOUPART, cadre greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er Octobre 2025 fixant l’affaire à plaider au 07 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Décembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la SCCV Lens Dumont le 05 février 2025 ;

Vu les conclusions signifiées à la SCCV Lens Dumont le 25 septembre 2025 et déposées le 29 septembre 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 1er octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 23 février 2021, la société civile de construction vente dénommée « SCCV LENS DUMONT » a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [J] [R], au prix de 144 800 euros, dans un ensemble immobilier en cours d’édification situé à Lens à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont qui comprendra trois bâtiments (A à C), qui sera dénommé « LUMINESENS 4 DUMAS », figurant au cadastre : BH 681 (rue Hector Laloux), BH 684 (1 rue Dumont), BH 909 (rue de Londres), BH 915 (rue de Londres), BH 1060 (rue de Londres), les lots de copropriété suivants :

— lot numéro 52 :

Dans le bâtiment B, au premier étage, un appartement avec balcon, référencé sur le plan d’architecte n°B113.

Et les 65/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

— lots numéro 217

En extérieur, un parking référencé sur le plan d’architecte n°106.

Et les 4/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

L’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Mme [R] a souscrit auprès de la Caisse d’épargne de Bourgogne Franche-Comté un prêt immobilier de 154 060 euros au taux de 1,07% remboursable en 240 mensualités après une période dite de préfinancement de 24 mois.

Par courrier daté du 03 septembre 2023, la société Fiducim a informé Mme [R] du report de la date de livraison du bien au mois de mai 2024.

Par courrier daté du 10 décembre 2024, la société Fiducim a informé Mme [R] d’un nouveau report de la date de livraison.

Les travaux ne sont pas achevés.

Par acte signifié le 05 février 2025, Mme [J] [R] a fait assigner la SCCV Lens Dumont devant le tribunal judiciaire de Béthune afin de le voir :

— réputer non écrites car abusives les dispositions du contrat de vente du 23 février 2021 en ce qu’elles prévoient un nombre non exhaustif, injustifié et potestatif de causes légitimes de suspension de délai.

— prononcer, la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achévement en date du 23 février 2021

— condamner la SCCV Lens Dumont à payer à Mme [R] :

— la somme de 138 315 euros au titre des sommes versées, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— la somme de 32 669,75 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 3204 euros, au titre de

l’assurance emprunteur ; 3 100 euros, au titre des frais de notaire; 1925,75 euros au titre de la caution bancaire ; 2300 euros au titre des frais de courtage ; 17 100 euros au titre de l’immobilisation en pure perte des sommes investies et 5040 euros au titre des intérêts bancaires payés de janvier 2022 à décembre 2024 ;

— la somme de 14 480 euros au titre de l’indemnité contractuelle prévue par l’acte de vente ;

— ordonner la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière du lieu de

situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente et aux frais de la SCCV Lens Dumont ;

— condamner la SCCV Lens Dumont à verser à Mme [J] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné le société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc chargé de l’achèvement du programme immobilier édifié par la SCCV Lens Dumont au rue Hector Laloux à Lens.

Aux termes de ses conclusions signifiées à la SCCV Lens Dumont le 25 septembre 2025 et déposées le 29 septembre 2025, Mme [R] demande au tribunal de :

— constater que la SCCV Lens Dumont a manqué à ses obligations contractuelles en vertu du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 23 février 2021 ;

— dire que ces manquements engagent la responsabilité contractuelle de la SCCV Lens Dumont ;

— condamner la SCCV Lens Dumont à verser à Mme [R] la somme de 29 222,40 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 17 100 euros, au titre des pertes de loyers ; 9 122,40 euros au titre de la perte de chance de défiscalisation du dispositif PINEL, et 3000 euros au titre du préjudice moral, le tout, assorti des intérêts au taux légal a compter de la date de l''assignation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner la SCCV Lens Dumont à verser à Mme [J] [R] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Citée selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, la SCCV Lens Dumont n’a pas comparu. La présente décision étant susceptible d’appel, elle est réputée contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur le non respect du délai de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Aux termes des dispositions de l’article 1601-2 du code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que l’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Par courrier daté du 03 septembre 2023, la société Fiducim a informé Mme [R] du report de la date de livraison du bien au mois de mai 2024. Le courrier invoque la force majeure sans autre précision. Il invoque également le COVID 19 et la liquidation judiciaire de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux le 16 février 2023.

La preuve d’un événement de force majeure ayant entrainé un retard de livraison de l’immeuble n’est pas rapportée.

S’agissant des deux autres causes invoquées, qui figurent parmi les causes légitime de suspension du délai de livraison prévues au contrat, il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n’est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l’épidémie COVID 19 ont empêché ou ralenti l’exécution des travaux. De la même manière, il n’est pas justifié du placement en liquidation judiciaire de l’entreprise chargée de réaliser les travaux. En toute hypothèse, il n’est pas justifié des démarches accomplies pour conclure un contrat avec une nouvelle entreprise.

Par courrier daté du 10 décembre 2024, la société Fiducim a informé Mme [R] d’un nouveau report de la date de livraison.

La société Fiducil invoque dans son courrier la nécessité de procéder à un audit des travaux déjà exécutés et des intrusions ayant rendu nécessaire le renforcement des mesures de sécurité.

La survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre. En outre, le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément permettant de justifier de l’existence de ces circonstances et de la période pendant laquelle, elles ont empêché ou ralenti la réalisation des travaux.

En l’absence d’événement de force majeur ou de cause légitime de suspension du délai de livraison l’immeuble aurait du être livré le 31 décembre 2021.

Il n’est justifié ni de l’achèvement ni de la livraison de l’immeuble.

La SCCV Lens Dumont n’a pas livré l’immeuble dans le délai contractuellement prévu.

II) Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

A) Sur la perte de loyer

Mme [R] demande la condamnation de la SCCV Lens Dumont au paiement de la somme de 17 100 euros, au titre des pertes de loyers représentant 36 mois de loyer au montant de 475 euros.

Il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

La fiche de validation du contrat de réservation mentionnait un montant de loyer mensuel prévisible au prix du marché de 475 euros. En l’absence d’autre élément pertinent produit par les parties la valeur locative de l’appartement sera évaluée à la somme de 475 euros.

Le préjudice de Mme [R] ne peut résider que dans la perte de chance de recevoir un loyer pendant la période considérée. Au regard de la nature du bien reçu en location et de sa localisation, la perte de chance de percevoir un loyer pendant la période sera évaluée à 65%.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 11 115 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B) Sur la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel »

Aux termes des dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts : I. – A. – Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement est réalisée, alors que l’associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l’intermédiaire d’une telle société et à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location mentionné au premier alinéa. (…)

C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet des travaux mentionnés aux 2° à 5° du B après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux mentionnés aux mêmes 2° à 5° avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. (…).

II. – La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…)

V. – A. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre des 2° à 5° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s’entend du prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

VII. – La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent VII, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement.

VII bis. – A. – A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 4,5 % pour la première période et 2,5 % pour la seconde pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 3 % pour la première période et 2 % pour la seconde, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° Trois années supplémentaires, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 2,5 %, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 2 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

B. – Pour l’application du A du présent VII bis, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent B, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement. (…) »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Un délai supérieur à 30 mois s’est écoulé depuis la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le bien n’a pas été livré. Il en résulte que Mme [R] ne peut plus prétendre au bénéfice du régime dit « Pinel ».

Mme [R] aurait pu prétendre au bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du prix d’acquisition de l’immeuble soit la somme totale de 30 408 euros. La perte de chance de bénéficier de cette réduction d’impôt est évaluée à 30%.

La SCCV Lens Dumont sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 9122,4 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

C) Sur le préjudice moral

Mme [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, non justifiée.

II) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, la SCCV Lens Dumont sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [R] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à Mme [J] [R] :

— la somme de 11 115 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

— la somme de 9122,4 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel » ;

— DEBOUTE Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont à payer à Mme [R] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCCV Lens Dumont aux dépens.

Le greffier Le président