TRIBUNAL JUDICIAIRE

de TULLE

[Adresse 4]

[Localité 1]

N° RG 24/00055 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BA46

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— M^e BRU-SERVANTIE

— M. [O]

— Mme [O]

1 copie exécutoire à :

— M^e BRU-SERVANTIE

— M. [O]

— Mme [O]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 24 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [J]

née le 04 Juin 1943 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

venant aux droits de Monsieur [Y] [J], décédé

représentée par M^e Marie BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [F] [O]

né le 04 Janvier 1978 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant

Madame [G] née [V] épouse [O]

née le 07 Mars 1991 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante

DÉBATS : 03 Novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2014, Monsieur [Y] [J] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335 euros et d’une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme principale de 2 626,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [O] et de Madame [G] [O] le 24 janvier 2024.

Par assignation du 17 avril 2024, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [O] et de Madame [G] [O] et de tout autre occupant de leur chef, de voir condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] au paiement de la somme de 1 831,95 euros, représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 28 mars 2024, voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et les y condamner en temps que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 1er avril 2024, les voir condamner solidairement au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024. Un diagnostic social et financier transmis le 23 mai 2024 mentionnent, notamment, que les locataires sont mariés et qu’ils disposent de ressources, dont l’allocation logement à hauteur de 375 euros.

L’affaire a été appelée le 9 septembre 2024. Plusieurs renvois à la demande des parties ont été accordés. Lors de l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [F] [O] a indiqué avoir quitté le logement le 1er janvier 2025 et le conseil de Madame [B] [J] a sollicité la restitution des clés. Un renvoi a été accordé à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette audience, où le dossier a été retenu, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] (non contesté à l’audience), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 6 105,22 euros selon décompte du 25 août 2025. Elle fait valoir qu’elle a pris acte des demandes des défendeurs et souligne que Monsieur [F] [O] a refusé que l’artisan pénètre dans le logement pour effectuer des travaux. Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J], représentée par son conseil, mentionne que les défendeurs n’ont toujours pas remis les clés du logement et que de ce fait le loyer court toujours. Elle indique que le commandement de payer est bien régulier et demande le débouté des demandes des défendeurs.

Monsieur [F] [O], comparant, soulève l’irrégularité du commandement de payer, faisant valoir l’absence de détail sur celui-ci ainsi que le délai erroné de six semaines, outre une erreur d’imputation. Il demande la résiliation judiciaire du bail au 1er janvier 2025, l’annulation de la dette locative ainsi que la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et moral. Monsieur [F] [O] sollicite, également, le débouté des demandes de la bailleresse. Il explique avoir sollicité un décompte des sommes demandées ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE), sans succès. Monsieur [F] [O] mentionne, en outre, avoir eu des difficultés pour obtenir l’attestation de loyer-APL. Il ne conteste pas avoir refusé l’entrée aux artisans mais explique que ces travaux devaient débuter en janvier alors qu’ils n’ont pas donné de nouvelles pendant 4-5 mois et qu’à cette époque, sa fille était âgée de 2 ans. Monsieur [F] [O] souligne que le logement est vide et avoir les clés, ne pensant pas qu’il devait les remettre au conseil de la bailleresse. Il indique également qu’il n’a pas reçu d’avis d’échéance et mentionne qu’il a payé son loyer jusqu’en décembre 2024. Monsieur [F] [O] indique n’avoir eu aucun détail concernant les charges et conteste l’augmentation du loyer en l’absence du DPE.

Madame [G] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, en l’absence de pouvoir à cet effet pour le jour de l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 décembre 2025, le tribunal ayant autorisé la production d’une note en délibéré pour le 1er décembre 2025, pour savoir si la remise des clés par les défendeurs avait eu lieu et dans l’affirmative, la date de cette remise. Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal.

Après l’évocation du dossier, Monsieur [F] [O] est revenu dans la salle d’audience et a indiqué qu’il s’interrogeait sur le fait de savoir si l’ensemble des pièces du conseil de Madame [B] [J], produit à l’audience, lui avait bien été transmis. Il mentionne n’avoir eu que les pièces figurant dans l’assignation en date du 17 avril 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de noter que la présente procédure n’est pas en référé mais au fond et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur des moyens concernant une contestation sérieuse.

Il convient, également, de rappeler que les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la procédure orale

Aux termes de l’article 432 du code de procédure civile, les débats ont lieu au jour et, dans la mesure où le déroulement de l’audience le permet, à l’heure préalablement fixés selon les modalités propres à chaque juridiction. Ils peuvent se poursuivre au cours d’une audience ultérieure. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction après l’ouverture des débats, ceux-ci doivent être repris.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Ainsi, aucune nouvelle note des parties n’est par principe recevable en délibéré. Toutefois, ce même article permet la production d’une note en délibéré à la demande du juge et non à l’initiative d’une partie. Il entre, ainsi, dans les pouvoirs du juge d’inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaire ou à préciser ce qui paraît obscur.

Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En procédure orale, la date fixée pour les échanges est la date de l’audience. Au cours de cette dernière, les parties peuvent librement faire valoir des prétentions, des moyens et des pièces.

En procédure orale, les prétentions des parties doivent être formulées au cours de l’audience (Cass., 2e Civ., 19 mars 2015, n° 14-15.740).

En l’espèce, lors de l’appel des causes, les parties ont indiqué que ce dossier pouvait être retenu pour être plaidé. A l’audience, les parties ont pu s’exprimer amplement et faire valoir leurs prétentions et moyens respectifs, chacune en produisant des pièces. A la fin de l’audience, les parties ont indiqué n’avoir plus rien à ajouter.

Après l’évocation du dossier, Monsieur [F] [O] est revenu dans la salle d’audience et a indiqué qu’il s’interrogeait sur le fait de savoir si l’ensemble des pièces du conseil de Madame [B] [J], produit à l’audience, lui avait bien été transmis. Il mentionne n’avoir eu que les pièces figurant dans l’assignation en date du 17 avril 2024.

Bien qu’indiqué après l’audience contrairement aux dispositions précitées du code civil, il y sera répondu, dans un souci de bonne administration de la justice et du contradictoire.

Ainsi, il ressort des pièces communiquées par la requérante, outre l’assignation du 17 avril 2024 :

— Le contrat de bail,

— Le commandement de payer les loyers d’habitation et de justifier d’une assurance locative en date du 23 janvier 2024,

— Une facture du commissaire de justice adressée à CITYA en date du 2 mai 2024 concernant les frais,

— Les relevés de compte adressés aux défendeurs, dont celui du 4 avril 2025 ainsi que la lettre de décompte de CITYA en date du 4 avril 2025 portant sur les charges 2024 adressée également aux défendeurs,

— L’accusé de réception électronique EXPLOC par les services de la Préfecture le 17 avril 2024,

— Le courrier de Menuiserie RIOUX en date du 8 juillet 2024,

— Des échanges de correspondances entre CITYA et les défendeurs, dont copie du courrier précité du 8 juillet 2024 adressé aux défendeurs,

— Un décompte en date du 25 août 2025, portant solde débiteur de 6 105,22 euros.

Il s’ensuit que toutes les pièces citées ont été débattues contradictoirement. Monsieur [F] [O] ayant bien eu connaissance de celles-ci, en tout état de cause, soit parce qu’elles lui ont été adressées directement soit parce qu’elles ont été évoquées lors de l’audience. Ainsi, concernant le décompte en date du 25 août 2025, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J], représentée par son conseil, l’a bien indiqué lors de l’audience, mentionnant que sa créance s’élevait à cette date à la somme de 6 105,22 euros.

Dans ces circonstances, il ne saurait être considéré que le principe du contradictoire n’a pas été respecté.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J], représentée par son conseil, sollicite la somme de 6 105,22 euros, arrêté au 25 août 2025.

Monsieur [F] [O] conteste ce montant, pour plusieurs motifs, dont la révision du loyer irrégulière en l’absence de DPE, l’absence de justificatifs des charges réclamées et un logement indécent.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 novembre 2014 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, avec une clause de révision du loyer.

En vertu de l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend notamment la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est notamment accompagné de recommandations destinées à améliorer sa performance. Sa durée de validité est fixée par décret.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été établi le 25 avril 2012 et mentionne qu’il est valable jusqu’au 25 avril 2022.

L’article R134-4-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, indique que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans, ce qui est en parfaite adéquation avec la mention figurant sur le DPE précité en date du 25 avril 2012.

Dès lors, à la date de conclusion du contrat de bail, le DPE était valide.

Toutefois, ce diagnostic de performance énergétique était valable jusqu’au 25 avril 2022 et le contrat de bail en litige a été renouvelé après cette date, le 21 novembre 2023.

L’article 3-3 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 1er janvier 2023 dispose que : Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les moda-lités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environne-ment, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu".

Or, outre l’absence des autres pièces du diagnostic technique, aucun nouveau DPE n’a été remis aux locataires lors du renouvellement le 21 novembre 2023 et ce, alors que Monsieur [F] [O] l’avait, à plusieurs reprises, sollicité. Le courrier de CITYA en date du 2 janvier 2024 indique, en effet, que "comme indiqué dans notre mail, vous êtes locataire au [Adresse 3] depuis le 21 novembre 2014. Le diagnostic obligatoire au moment de la signature du contrat de votre bail était le diagnostic de performance énergétique. Ce dernier vous a été envoyé à plusieurs reprises par mail. Le diagnostic électrique, gaz, et l’état des risques de pollution sont devenus obligatoires à compter de juin 2018 lors de la signature d’un bail de location. Votre bail était signé en novembre 2014, ces diagnostics n’étaient pas obligatoires".

En l’absence de diagnostic de performance énergétique valable (étant rappelé que le précédent a pris fin le 25 avril 2022) et ce, en dépit des demandes multiples en ce sens des locataires, il n’est pas possible de déterminer la classe énergétique du logement lors du renouvellement du bail le 21 novembre 2023. Or, l’alinéa III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, applicable aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication le 24 août 2021, et donc applicable au contrat de bail litigieux après sa reconduction tacite le 21 novembre 2023, dispose que la révision annuelle du contrat ne peut être appliquée dans les logements de classe F ou G.

En s’abstenant d’effectuer le DPE, la requérante a agi de façon à ce que les dispositions d’ordre public de loi du 6 juillet 1989 ne lui soient pas applicables.

Du fait de sa carence volontaire (en ce sens le courrier de CITYA précité du 2 janvier 2024), il ne peut être procédé à l’indexation du loyer, à compter du renouvellement du bail le 21 novembre 2023.

Monsieur [F] [O] mentionne, par ailleurs, ne pas avoir eu communication des justificatifs détaillés réclamés.

L’article 23 de la loi de 1989 précitée dispose que : "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présen-tant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur".

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J], représentée par son conseil, se contente de produire le courrier de CTYA adressé aux défendeurs le 4 avril 2025, avec joint une feuille blanche sur laquelle sont mentionnées les charges 2024 : minuterie, clean service, eau, tulle agglo (assainissement), Puy des fourches (eau), taxe des ordures ménagères pour un total de 877,58 euros, avec mention d’une somme de 580 euros provisionnée, soit une somme restante à devoir de 297,58 euros.

En l’absence des justificatifs afférents, alors que les défendeurs les ont sollicités à maintes reprises et qu’ils en contestent toujours le montant à l’audience, cette somme de 297,58 euros ne sera pas prise en compte.

Par ailleurs, la somme de provisions sur charges d’un montant de 843,60 à la date du 30 avril 2023 mentionnée sur le relevé de compte, sans y apporter également le moindre justificatif, ne sera également pas retenue.

De même, en l’absence de document justifiant une provision sur charges à compter du 1er septembre 2024 de 65 euros, celle-ci sera arrêtée à la somme mensuelle de 40 euros.

Il est rappelé, par ailleurs, que la créance de Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

La charge de la preuve des paiements repose sur Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O]. Or, si Monsieur [F] [O] indique s’être régulièrement acquitté de son loyer jusqu’en décembre 2024, il n’en rapporte aucun élément probant.

Concernant l’attestation de loyer-APL est en date du 30 octobre 2023 évoquée par les défendeurs, il convient de constater qu’il n’est pas indiqué quand celle-ci a été effectivement transmise à la CAF. Il apparaît que les défendeurs ont pu par la suite transmettre l’attestation à la CAF et qu’en tout état de cause, cela est inopérant concernant la détermination de la dette locative.

Par ailleurs, si le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail, cela ne vaut que jusqu’à l’exécution des travaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989.

Si les défendeurs font valoir le manquement de la bailleresse de délivrer un logement décent, ils ne le démontrent pas. Ainsi, Il convient de relever qu’ils ne produisent que des échanges de correspondances et des photographies non horodatées, en dehors de tout élément objectivé. En outre, le certificat médical du docteur [S] [M] en date du 28 novembre 2023 mentionne de manière générale : « le fait de vivre dans un environnement avec des moisissures peut présenter un risque pour la santé des enfants ».

Ces éléments ne peuvent suffire pour caractériser l’indécence d’un logement, étant précisé que des travaux ont pu être actés mais qu’ils n’ont pu être réalisés en l’absence de communication des parties.

Dès lors, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O], restent devoir solidairement, la somme de 4 342,45 euros, à la date du 25 août 2025, mois d’août 2025 inclus.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J], représentée par son conseil, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 2.11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif et à lui causer grief.

Cependant, ce grief ne se réalise que si c’est en raison de cette confusion que le locataire n’a pas été mis en mesure d’acquitter les causes du commandement de payer, et que la clause résolutoire s’en trouve acquise.

En l’espèce, il convient de relever que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées ni dans un délai de six semaines ni dans un délai de deux mois.

Dès lors, il convient d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige et de dire n’y avoir eu de grief.

De même, le commandement de payer, délivré en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit être délivré de bonne foi. Le commandement, dont la validité doit être appréciée à la date de sa délivrance, doit donc être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre au locataire d’en vérifier, par un simple examen, le bien fondé.

Le commandement de payer en date du 23 janvier 2024 comporte en annexe un décompte mentionnant les loyers et les provisions sur charges.

Par ailleurs, un commandement de payer, délivré pour une somme supérieure au montant de la créance, n’en est pas moins valable à hauteur des sommes exigibles. Les sommes à déduire n’ont pas été de nature à apurer l’intégralité de la dette visée dans le délai requis. Le commandement de payer n’encourt ainsi pas la nullité à ce titre.

Monsieur [F] [O] mentionne, en outre, que les allocations logement versées par la CAF, selon l’attestation CAF en date du 28 janvier 2025, ne correspondent pas aux montants figurant sur le relevé de compte.

Il convient de constater qu’effectivement des sommes mentionnées sur les relevés produits ne correspondent pas à celles indiquées sur l’attestation CAF précitée. Ainsi, les virements de 367 euros en juin et septembre 2023 ne sont pas mentionnés comme provenant de la CAF, ni ceux de 375 euros les 6 février 2024 et 6 août 2024 (« virement »).

En outre, des montants de :

—  13,80 euros figurent sur le décompte à la date du 1er décembre 2023, des 5 janvier 2024, 6 février, 5 mars 2024, 5 avril 2024, 12 août 2024,

—  55 euros à la date du 1er décembre 2023 et du 11 janvier 2024,

—  55,80 euros à la date du 12 juin 2024 et du 8 juillet 2024, avec la mention « virement CAF » sans que cela soit indiqué sur l’attestation CAF précitée

Il convient, également, de relever une régularisation CAF d’un montant de 750 euros (soit 2x 375 euros) le 6 février 2024.

Toutefois, ces éléments ne peuvent conduire à la nullité du commandement de payer.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer ni par suite, celle de l’assignation et de la présente procédure.

Sur la résiliation du bail

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 23 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties ne formulent aucune demande de délais de paiement.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, en l’absence de la condition cumulative de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative, le juge n’ayant pas d’autre possibilité que de constater cette absence de conditions.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire

Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] sollicitent la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er janvier 2025. Toutefois, il a déjà été constaté la résiliation du bail à la date du 24 mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, la résiliation du bail étant déjà acquise.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [F] [O] et de Madame [G] [O], devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 24 mars 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments sus-évoqués, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 388,80 euros.

L’indemnité d’occupation est payable à partir du 24 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] sollicite la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le juge ne dispose d’aucun élément concernant le préjudice dont la requérante se prévaut.

En conséquence, Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] sollicitent une indemnisation au titre de leur préjudice matériel et moral, à hauteur de 1 500 euros.

Ils indiquent avoir dû déménager pour des raisons de santé et que cela leur a coûté tant financièrement qu’en temps pour effectuer les démarches, sans, toutefois, transmettre de pièces au soutien de leurs allégations.

Les défendeurs mentionnent également avoir subi du stress et de l’anxiété liés à cette procédure, Madame [G] [O] étant enceinte (certificat médical en date du 27 décembre 2024) et leur fille étant en bas âge (extrait du livret de famille). Ils font également valoir une atteinte à leur dignité et à leur honneur.

Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] sollicite le débouté de cette demande.

En l’espèce, il convient de relever que plusieurs moyens soulevés en défense ont été retenus, diminuant, de manière significative, le montant de la dette locative. Or, il convient également de noter que les défendeurs ont dû multiplier les démarches et que la requérante s’est volontairement abstenue d’y répondre (concernant notamment les justificatifs de charges) ou d’y répondre de manière vive, générant stress et inquiétude dans le cadre d’une procédure en expulsion, alors que, notamment, Madame [G] [O] était enceinte.

En conséquence, il convient d’allouer à Monsieur [F] [O] et à Madame [G] [O] la somme de 200 euros, en réparation de leur préjudice moral. A défaut d’élément probant, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O], qui succombent principalement à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] recevable en la forme ;

CONSTATE que le commandement de payer en date du 23 janvier 2024 est régulier ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2014, entre Monsieur [Y] [J] dont Madame [B] [J] vient aux droits, d’une part, et Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 24 mars 2024, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

DIT n’y avoir lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [F] [O] et à Madame [G] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 388,80 euros (trois cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2024, est payable, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] à payer à Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] la somme de 4 342,45 euros (quatre mille trois cent quarante-deux euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 25 août 2025, mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [F] [O] et à Madame [G] [O] la somme de 200 euros (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [G] [O] à payer à Madame [B] [J] venant aux droits de Monsieur [Y] [J] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 24 décembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge