Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z]

Logement 77 Etage 13

1 Rue de Cahors

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02334 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N46T

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [P] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020 à effet au 18 septembre 2020, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [P] [Z] un logement de type 3 lui appartenant sis, 1 rue de Cahors, 13ème étage n°77, outre une cave – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 357,83 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 89,87 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [P] [Z] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 718,84 € arrêté au 18 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 28 août 2024 la résiliation du bail signé le 16 septembre 2020 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 399,77 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 11 avril 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [P] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 504,54 €, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et les frais de signification du jugement à venir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [P] [Z] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :

— durant tout le cours de ces délais, il devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025. À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 443,61 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 octobre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [P] [Z] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 8 novembre 2022 et la Caisse en a accusé réception le 21 novembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [P] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 718,84 € arrêté au 18 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [Z].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [P] [Z] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 443,61 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 327,30 € (145,55 € + 181,75 €).

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Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 22,86 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune appliquées au locataire sur la période allant de Janvier à Mars 2024(7,62 x 3), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

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En conséquence, [P] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 5 093,45 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 504,54 €, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à durer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, mais à l’exclusion des frais de signification du jugement, qui sont postérieurs à la présente décision.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 septembre 2020 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [P] [Z], concernant le logement sis 1 rue de Cahors, 13ème étage n°77, outre une cave – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE [P] [Z] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5 093,45 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [Z] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 504,54 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [P] [Z], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et à l’exception de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [P] [Z] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY