TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [J] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00551 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YFX

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 mai 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 23 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00551 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YFX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 19 novembre 1997, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2905,45 francs.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5158,94 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [X] le 14 avril 2023.

Par assignation du 14 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-9090,72 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 21 mars 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mars 2024, s’élève désormais à 5436,99 euros. Le bailleur déclare accepter le plan d’apurement de cette dette, suspensif des effets de la clause résolutoire, proposé par la défenderesse, dès lors qu’il considère enfin qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [X] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, et à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5158,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juin 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mars 2024, Mme [J] [X] lui devait la somme de 5436,99 euros.

Mme [J] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modali-tés de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment sus-pendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] [X] a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s’est pas opposé.

Il résulte du décompte versé aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Il résulte par ailleurs du décompte produit aux débats par le bailleur que depuis le mois d’octobre 2023, Mme [J] [X] paie diligemment des sommes mensuelles comprises entre 1000 et 1559 euros aux fins d’apurement de sa dette, ce dont il se déduit que les revenus de son foyer lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements de 250 € par mois en plus du loyer courant pendant 22 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette:

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 1997 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [J] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 13 juin 2023,

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 5436,99 euros (cinq mille quatre cent trente-six euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [J] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juin 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [J] [X] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2023 et celui de l’assignation du 14 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge