MINUTE N° 25/00265

ORDONNANCE DU:

09 Juillet 2025

ROLE:

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-ISJE

[U] [J]

C/

XXXX [T], [I] [C] épouse [T]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me [Localité 9]

Copie(s) délivrée(s)

à Me [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, neuf Juillet deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [J]

né le 09 Août 1952 à [Localité 8] (NORD), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christelle MATHIEU, avocat au barreau de VALENCIENNES, substitué par Maître Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur XXXX [T]

né le 06 Décembre 1958 à [Localité 10] (INDE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [I] [C] épouse [T]

née le 27 Juillet 1967 à [Localité 11] (INDE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 18 Juin 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2016, M. [U] [J] a consenti à M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], un bail commercial portant sur un local à usage commercial, situé à [Adresse 7]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er octobre 2016 pour se terminer le 30 septembre 2025, moyennant un loyer mensuel hors charges, de 750 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre un dépôt de garantie de 1 500 euros. Selon avenant du 20 février 2020, le loyer a été diminué pour être porté à la somme de 620 euros « hors charges à compter du 01/11/2019 », les autres conditions du bail demeurant inchangées.

Le 5 décembre 2023, M. [U] [J] a fait délivrer à M. [T] et Mme [I] [C] épouse [T] un commandement de payer la somme de 8 694,23 euros au titre des loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 1er août 2024, M. [U] [J] a fait assigner M. [T] et Mme [I] [C] épouse [T] devant le juge des référés de ce tribunal notamment aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, et d’expulsion.

Selon ordonnance de référés du 13 novembre 2024, M. [U] [J] a été débouté de ses demandes.

M. [U] [J] allègue que M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] ne régleraient pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.

Le 13 mars 2025, M. [U] [J] a fait délivrer à M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], un commandement de payer la somme de 15 419,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, selon décompte annexé à l’acte et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, M. [U] [J] a fait assigner M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :

Juger le juge des référés compétent pour connaître de la présente demande de résiliation de bail ;

Juger recevables et bien fondées ses demandes ;

Prononcer la résiliation du bail commercial suivant bail sous seing privé en date du 26 juillet 2016 conclu entre M. [U] [J], d’une part et M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], d’autre part portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 4] au 13 avril 2025, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 resté infructueux ;

Ordonner l’expulsion de M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux, objets du bail, situés [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] à lui verser les sommes suivantes :

15 965,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges au jour de la résiliation du bail soit au 13 avril 2025 ;

745,86 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail soit à compter du 13 avril 2025 ;

3 000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que le dépôt de garantie soit 1 500 euros restera acquis au bailleur en application de la clause pénale prévue au bail sous seing privé en date du 26 juillet 2016 ;

Juger que les condamnations mises à la charge de M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] seront majorées de 10% en application de la clause pénale prévue au bail ;

Condamner solidairement M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] aux entiers frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire suivant acte du 13 mars 2025 ainsi que le coût de la délivrance de l’état des inscriptions de 124,10 euros suivant facture du Greffe du tribunal de commerce d’Arras.

A l’audience du 18 juin 2025, M. [U] [J] maintient ses demandes aux fins de résiliation de bail et provisionnelles.

M. XXXX [T], assigné conformément aux dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Mme [I] [T] née [C], assignée conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune

Aux termes de l’article R 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…) 11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ; (…) ».

Le juge des référés est compétent pour traiter des mêmes matières que la juridiction du fond à laquelle il est rattaché.

Compte tenu du lieu de situation de l’immeuble concerné également siège social des défendeurs, dans le ressort de compétence du tribunal judiciaire de Béthune, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune est compétent.

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le demandeur produit des états des inscriptions des chefs de M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C]. Ces états à jour à la date du 22 avril 2025 ne comportent aucune inscription.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 26 juillet 2016, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges, dépôt de garantie ou d’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (…) » ;

— du commandement de payer la somme de 15 419,98 euros, dont 15 219,38 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 1er mars 2025 incluant l’échéance de mars 2025, selon décompte annexé à l’acte, qui a été délivré le 13 mars 2025 avec rappel de la clause résolutoire ;

— du décompte daté du 15 avril 2025, arrêté au 1er avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.

M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], à qui il incombe de démontrer s’être acquittés de leurs obligations, ne comparaissent pas.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail à compter du 14 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C]. A défaut, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans les lieux de leur chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 15 219,38 euros, sommes dues selon décompte locatif intégré à l’acte, arrêtées au 1er mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, auxquelles il convient de déduire la somme de 170,16 euros, correspondant à « Facture huissier commandement » à la date du 1er janvier 2024 et la somme de 114,58 euros, dont l’intitulé est « Facture huissier Assignation à la date du 1er septembre 2024, ces sommes portées au débit du compte locatif n’étant pas justifiées et étant rappelé que selon ordonnance du 13 novembre 2024, M. [U] [J] a été débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné aux dépens de l’instance concernée, soit 14 934,64 euros, échéance de mars 2025 incluse, le loyer étant stipulé payable d’avance ;

— loyer pour la période du 1er au 13 avril 2025 inclus, soit 279,87 euros (645,86 x 13/30);

soit 15 214,51 euros, somme arrêtée à la date du 13 avril 2025 incluse.

A la lecture du décompte produit par le demandeur, bien que les sommes dues au titre du commandement n’ont pas été régularisées, il apparait que des versements ont été effectués en dates des 25 et 28 mars 2025, figurant à ces dates sous les intitulés d’écritures « Reglt direct au Prop » et « Reglt au Prop-27/03/2025 » pour des montants respectifs de 2 000 euros et 1 500 euros. Il convient de déduire ces règlements du montant des sommes dues par les défendeurs.

Ainsi, à la date du 13 avril 2025 incluse, M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] sont débiteurs de la somme de 11 714,51 euros.

Le bail comporte les dispositions suivantes : « 17) SOLIDARITE – INDIVISIBILITE : Les obligations résultant du présent bail pour le preneur constitueront pour tous ses ayants-droits et pour toutes personnes tenues au paiement et à l’exécution, une charge solidaire et indivisible, notamment en cas de décès du preneur avant la fin du bail. Il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants pour l’exécution desdites obligations ».

Eu égard à ces dispositions du contrat liant les parties, il convient de condamner solidairement M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], preneurs solidaires, au paiement des sommes dues au titre du bail.

Par conséquent, M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] seront condamnés solidairement, à payer à M. [U] [J], à titre provisionnel, la somme de 11 714,51 euros, somme arrêtée à la date du 13 avril 2025 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de la résiliation du bail. Aussi, M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] seront en outre tenus à une indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 745,86 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par les preneurs.

Eu égard aux dispositions contractuelles relatives à la solidarité des preneurs pour les sommes « résultant du présent bail », il n’y aura pas lieu à solidarité entre les preneurs au titre des indemnités d’occupation qui seront dues, ces sommes étant dues postérieurement à la résiliation du bail.

Sur la clause pénale

M. [U] [J] demande à la présente juridiction de « juger que le dépôt de garantie soit 1 500 euros restera acquis au bailleur en application de la clause pénale prévue au bail sous seing privé en date du 26 juillet 2016 » et de « juger que les condamnations mises à la charge de M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] seront majorées de 10% en application de la clause pénale prévue au bail ».

En l’espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après le début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelles qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. En outre, en cas de résiliation, soit judiciaire, soit de plein droit, soit aux torts du locataire, du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur la demande de majoration des sommes dues.

La même clause pénale du bail prévoyant la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité est tout autant susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n=y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, les demandes résultant de l’application de la clause pénale contractuelle ne sauraient être accueillies.

Sur les demandes accessoires

M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C], qui succombent seront condamnés, in solidum, aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mars 2025 ainsi que le coût de la délivrance des états des inscriptions délivrés par le greffe du tribunal de commerce d’Arras soit la somme de 124,10 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] seront condamnés, in solidum à payer à M. [U] [J] la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

DIT M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] occupants sans droit ni titre à compter du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 7], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de leur fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNE M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] à payer, à M. [U] [J], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 745,86 euros (sept cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-six centimes), à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] à payer, à M. [U] [J], à titre provisionnel, la somme de 11 714,51 euros (onze mille sept cent quatorze euros et cinquante-et-un centimes), au titre des loyers et charges, dus à la date du 13 avril 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 et celui de la délivrance des états des inscriptions d’un montant de 124,10 euros (cent vingt-quatre euros et dix centimes) ;

CONDAMNE in solidum M. XXXX [T] et Mme [I] [T] née [C] à payer à M. [U] [J] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [J] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 9 juillet 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES