TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/08252 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UAB

Minute :

S.C.I. LE GOELAND CENDRE

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [C] [N]

Monsieur [D] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e David LEVY

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [N]

Monsieur [D] [Z]

Le 10 décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LE GOELAND CENDRE, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2019 à effet au 15 avril 2019, la SCI Le Goéland Cendré a donné à bail à M. [C] [N], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 610 euros, outre 70 euros de provisions pour charges.

Par acte du 12 avril 2019, M. [D] [Z] s’est porté caution solidaire de M. [C] [N].

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la SCI Le Goéland Cendré a fait délivrer à M. [C] [N] un commandement de payer la somme de 3 281,37 euros en principal dans le délai de deux mois.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la SCI Le Goéland Cendré a fait délivrer à M. [C] [N] un commandement de justifier de l’assurance dans le délai d’un mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 29 juillet 2025 et du 6 août 2025, la SCI Le Goéland Cendré a fait assigner M. [C] [N] et M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail liant les parties ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, défaut d’assurance locataire et défaut d’entretien des lieux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de M. [C] [N] et de tout occupant de son chef, des lieux concernés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— dire que le sort des meubles et objets garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [C] [N] et M. [D] [Z] à lui payer la somme de 2390,92 euros à parfaire, au titre des loyers et charges dus à juillet 2025 inclus, ainsi que tous les loyers suivants jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement ;

— condamner solidairement M. [C] [N] et M. [D] [Z] au paiement des indemnités d’occupation postérieures fixées au montant du loyer conventionnel et des charges, majorées de 50 %, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La SCI Le Goéland Cendré, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a précisé que la dette avait diminué pour s’élever à la somme de 1 825,35 euros arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

M. [C] [N] et M. [D] [Z], assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 13 octobre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité l’action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 29 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Sur le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de règlement des loyers et des charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce même article prévoit en outre que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, le bail conclu le 12 avril 2019 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payé la somme de 3 281,37 dans le délai de deux mois a été délivré à M. [C] [N] le 5 mars 2025. Ce commandement ne reproduit néanmoins pas la clause résolutoire du bail.

Par conséquent, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ne sont pas réunies.

La demande ne pourra donc prospérer sur ce fondement.

Sur le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance

Selon l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de justifier de son assurance par le locataire a été délivré le 4 juin 2025, le commandement reproduisant la clause résolutoire.

Le locataire n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié 4 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Le défendeur se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision, étant précisé qu’aucune des circonstances ne justifie d’écarter le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [C] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 4 juin 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail. Il n’y a pas lieu de prévoir la majoration de l’indemnité d’occupation, faute de motivation spécifique de la demande sur ce point, ni d’éléments produits permettant de retenir une telle majoration.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 13 octobre 2025 s’élève à la somme de 1 825,35 euros.

M. [C] [N] sera condamné paiement de cette somme.

IV. Sur les demandes à l’égard de la caution

L’acte de caution solidaire du 12 avril 2019 prévoit que l’engagement de caution solidaire ne produit ses effets que pour la durée du contrat et du renouvellement suivant, soit jusqu’au 14 avril 2025.

Au regard du décompte produit, les sommes auxquelles M. [C] [N] est condamné au titre de la présente décision sont toutes postérieures au 14 avril 2025.

Par conséquent, la responsabilité de M. [D] [Z] ne saurait être engagée.

Il en résulte que les demandes à son égard seront toutes rejetées.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [C] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement du 4 juin 2025, mais non celui du 5 mars 2025, le contrat se trouvant résilié par l’effet du commandement du 4 juin 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SCI Le Goéland Cendré au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SCI Le Goéland Cendré ;

CONSTATE la résiliation à compter du 4 juillet 2025 du bail conclu le 12 avril 2019 entre la SCI Le Goéland Cendré et M. [C] [N] et portant sur le bien situé [Adresse 3] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI Le Goéland Cendré pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à la SCI Le Goéland Cendré une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 4 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer à la SCI Le Goéland Cendré la somme de 1 825,35 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 13 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

REJETTE l’ensemble des demandes à l’égard de M. [D] [Z] ;

REJETTE la demande de la SCI Le Goéland Cendré au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [C] [N] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement du 4 juin 2025, mais non celui du 5 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge