1ère chambre civile

S.D.C. RES LUMINESENS

c/

Société SCCV JEAN MOULIN

copies et grosses délivrées

le

à M^e LOSFELD-PINCELLE (LILLE4)

à Me

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03270 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H42I

Minute: /2025

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. RES LUMINESENS pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis RUE DE LONDRES – 62300 LENS

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Société SCCV JEAN MOULIN, dont le siège social est sis 42 rue de Bassano – 75008 PARIS

représentée par M^e Gautier LACHERIE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Jérôme BENYOUNES, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : CATTEAU Carole, vice-présidente, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Décembre 2024 fixant l’affaire à plaider au 22 Avril 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Juin 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Jean Moulin a fait construire dans le courant de l’année 2018 sur un terrain situé à Lens (Pas-de-Calais) un ensemble immobilier dénommé résidence LUMINESENS 3, composé de 136 logements, qui a été soumis au régime de la copropriété. Les logements ont quant à eux fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Le syndic de copropriété, la SAS FONCIA, a pris possession des parties communes le 28 septembre 2021, des réserves ayant été formulées lors de la réception de plusieurs lots.

L’ensemble de ces réserves n’ayant pas été levées alors que des documents administratifs nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété n’avaient pas été remis au syndic, celui-ci a été autorisé par le syndicat des copropriétaires de la résidence LUMINESENS 3 (le syndicat des copropriétaires) à introduire une action en justice.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LUMINESENS 3, représenté par son syndic la SAS FONCIA FRANCE a assigné la SCCV Jean Moulin devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1646-1, 1792 et suivants, 1193 et suivants du code civil, des articles L.131-1 et suivants et R131-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution :

— Dire et juger la société Jean Moulin responsable des désordres et défauts de conformité réservés lors de la prise de possession des parties communes de la résidence Luminesens 3 sis à Lens rue de Londres ;

— Dire et juger la société Jean Moulin responsable des désordres affectant ladite résidence ;

— Condamner en conséquence, sous astreinte provisionnelle de 1 500 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le tel délai, il sera à nouveau fait droit la société Jean Moulin sera tenue dans le mois de la signification de la décision à intervenir, de poursuivre jusqu’à son achèvement définitif les travaux permettant de lever les réserves subsidiaires et les finitions nécessitées telles que dénoncées dans la lettre de mise en demeure du 14 juin 2023 dénoncée avec la présente assignation, à savoir :

Exécution des escaliers extérieurs à l’arrière de la résidence

Mise en sécurisation de la cour séparant les deux copropriétés LUMINESENS 3 et LUMNESENS4

globalement les VESCOM se décollent.

58 RUE DELONDRES

Porte accès jardin (à l’arrière) : l’enrobé devant la porte accès jardin n’a jamais été terminé

II manque une gargouille sur le balcon donnant au-dessus de l’entrée 58

Chaufferie:

Il y a une fuite sur une vanne

Une plaque de faux plafond a été enlevée et n’a jamais été remise en place

Cage d’escalier au dernier étage la peinture du mur dans la cage d’escalier se décolle

3eme étage: un luminaire est HS

Rampe d’escalier: il manque des fixations entre le RDC et le l’étage.

54 RUE DE LONDRES

Porte accès jardin (à l’arrière): le seuil en béton est cassé ce qui est normal car il ne tenait qu’avec un tasseau en bois

Porte d’entrée: le pare-close a été enlevé et posé en chaufferie. Il faut donc remettre en place

1 étage: la plaque rouge au-dessus des plaques des gaines techniques est déformée,

5ème étage: la porte des compteurs ECS est manquante (et celle de la gaine FT ne tient pas)

Rampe: manque de fixations et une platine est manquante entre le RDC et le 1étage.

28 RUE ANGELA DAVIS

2me étage: absence des portes au niveau de la gaine technique courant fort

Il manque des visses de fixation au niveau des rampes,

1 étage: la plaque rouge au-dessus des plaques des gaines techniques est déformée

16 RUE ANGELA DAVIS

3ième étage: il y a un dégât des eaux sur les alimentations ECS. Les portes des gaines techniques sont à changer en raison de la présence de moisissure,

3imc étage : les canalisations sont oxydées,

4ème étage :plafond endommagés suite dégât des eaux,

1er étage: 2 luminaires HS,

RDC :Matériel de chantier abandonné en chaufferie

Porte accès chaufferie (1 porte) : manque serrure

Fuite sur ballon ECS

14 RUE ANGELA DAVIS

Manque échelle accès toiture

Décollement des jonctions des vescom

— Condamner en conséquence sous astreinte provisionnelle de 1 500 euros par jour de retard pendant 3 mois passé lequel délai, il sera à nouveau fait droit, la société Jean Moulin sera tenue dans les mois de la signification de la décision à intervenir de lui communiquer l’ensemble des documents administratifs relatifs à la résidence et tel que sollicité dans la lettre de mise en demeure du 14 juin 2023 dénoncé en tête du présent acte, à savoir:

Dossier des ouvrages exécutés

L’ensemble des notices de fonctionnement et prescription de maintenance des éléments d’équipement mis en oeuvre sur la résidence,

L’intégralité du dossier de permis de construire

L’ensemble des attestations de fin de travaux, en particulier déclaration d’achèvement de travaux

Certificat de conformité

Procès-verbal de réception avec les entreprises

Attestation de paiement de l’intégralité des primes émanant de la compagnie d’assurances dommage ouvrage

L’intégralité des polices d’assurances, conditions générales et particulières souscrites avec l’assureur dommage ouvrage

Les attestations d’assurance de l’ensemble des entreprises intervenues sur le chantier,

Le dossier complet d’interventions ultérieures sur l’ouvrage

Subsidiairement,

— Pour le cas où la société Jean Moulin estimerait ne pas devoir voire ne pas pouvoir exécuter lesdits travaux, la condamner à lui payer des dommages et intérêts estimés d’ores et déjà à une somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur le coût des travaux évoqués ci-avant, et tel qu’il sera ultérieurement arrêté ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Jean Moulin à lui payer une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à l’obligation d’exécuter de bonne foi les contrats de vente en l’état futur d’achèvement,

— Condamner la société Jean Moulin à lui payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696.

La société Jean Moulin a comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 04 décembre 2024. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 22 avril 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 juin 2025. Il a été indiqué au tribunal par le conseil de la SCCV Jean Moulin qu’il avait dégagé sa responsabilité et qu’aucun dossier de plaidoirie ne serait déposé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

— pour le syndicat des copropriétaires à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024 aux termes desquelles, au visa des articles, 1193, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil et L131-1 et suivants et R131-1 du code de procédure civile, il réitère ses demandes principales, sauf s’agissant de la demande de communication de certains documents administratifs sous astreinte qui n’est pas maintenue. Y ajoutant, il demande également au tribunal de débouter la SCCV Jean Moulin de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— pour la SCCV Jean Moulin à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— Déclarer mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 relatives aux désordres et défauts allégués ;

— Déclarer que le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 ne justifie pas de désordres de nature décennale ;

— Déclarer que le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 ne justifie d’aucun préjudice ;

En conséquence,

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 tendant à la voir déclarer responsable des désordres réservés et à la condamner à exécuter des travaux sous astreinte ou à la condamner à une provision à valoir sur le coût de travaux ;

— Rejeter les demandes d’indemnisation du syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 au titre d’une prétendue résistance abusive et prétendu manquement à l’obligation d’exécuter son contrat de bonne foi ;

En tout état de cause,

— Prendre acte de la communication des documents en sa possession et demandés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 de toutes ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Luminesens 3 aux entiers dépens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale d’exécution des travaux permettant la levée des réserves sous astreinte et la demande subsidiaire en paiement d’une somme provisionnelle à titre de dommages-intérêts

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu à deux garanties principales :

— celle des non-conformités et des vices apparents par application de l’article 1642-1 du code civil,

— celle des vices cachés en application de l’article 1646-1 de ce même code. Il est alors tenu de la présomption de responsabilité posée par l’article 1792 dudit code.

En l’espèce, il convient liminairement d’observer qu’il n’est pas discuté que la prise de possession des lieux est intervenue le 28 septembre 2021, que la réception des travaux est intervenue avec réserves le 26 février 2021 et que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été signée le 31 décembre 2020.

Nonobstant les moyens opposés par la société défenderesse, le syndicat des copropriétaires fonde exclusivement ses prétentions tant principales que sa prétention subsidiaire sur les articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, soit sur la garantie à laquelle le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu après la réception des travaux pour les vices non apparents et non réservés.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires réclame l’exécution de travaux « permettant de lever les réserves subsidiaires et les finitions nécessitées» telles que dénoncées dans une lettre de mise en demeure du 14 juin 2023 (pièce dem. N° 4).

Il ressort de ce document qu’une partie des travaux dont l’exécution est réclamée constituent des défauts ou non-finitions qui avaient été réservés à réception et comme le fait valoir à bon droit la SCCV Jean Moulin le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à rechercher la garantie de la défenderesse pour ces défauts sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil dès lors qu’ils étaient apparents à la réception. Les demandes présentées de ce chef seront en conséquence rejetées.

D’autre part, et même si aucune distinction n’est opérée par le demandeur quant aux différents désordres évoqués, il s’évince de cette mise en demeure qu’une autre partie des travaux dont l’exécution est sollicitée constituerait la reprise de désordres qui seraient apparus depuis lors. Ces désordres seraient les suivants :

le décollement des VESCOM

58 RUE DE LONDRES

Porte accès jardin (à l’arrière) : l’enrobé devant la porte accès jardin n’a jamais été terminé

II manque une gargouille sur le balcon donnant au-dessus de l’entrée 58

Chaufferie:

Il y a une fuite sur une vanne

Une plaque de faux plafond a été enlevée et n’a jamais été remise en place

Cage d’escalier au dernier étage la peinture du mur dans la cage d’escalier se décolle

3eme étage: un luminaire est HS

Rampe d’escalier: il manque des fixations entre le RDC et l’étage.

54 RUE DE LONDRES

Porte accès jardin (à l’arrière): le seuil en béton est cassé ce qui est normal car il ne tenait qu’avec un tasseau en bois

Porte d’entrée: le pare-close a été enlevé et posé en chaufferie. Il faut donc remettre en place

1 étage: la plaque rouge au-dessus des plaques des gaines techniques est déformée,

5ème étage: la porte des compteurs ECS est manquante (et celle de la gaine FT ne tient pas)

Rampe: manque de fixations et une platine est manquante entre le RDC et le 1étage.

28 RUE ANGELA DAVIS

2me étage: absence des portes au niveau de la gaine technique courant fort

Il manque des visses de fixation au niveau des rampes,

1 étage: la plaque rouge au-dessus des plaques des gaines techniques est déformée

16 RUE ANGELA DAVIS

3ème étage: il y a un dégât des eaux sur les alimentations ECS. Les portes des gaines techniques sont à changer en raison de la présence de moisissure,

3imc étage : les canalisations sont oxydées,

4ème étage :plafonds endommagés suite dégât des eaux,

1er étage: 2 luminaires HS,

RDC :Matériel de chantier abandonné en chaufferie

Porte accès chaufferie (1 porte) : manque serrure

Fuite sur ballon ECS

14 RUE ANGELA DAVIS

Manque échelle accès toiture

Décollement des jonctions des vescom

Le tribunal observe tout d’abord qu’à la seule lecture de la liste des désordres telle que reprise in extenso supra, une partie d’entre eux était à l’évidence apparents à réception et le syndicat des copropriétaires n’est pas non plus fondé à rechercher la garantie de la SCCV Jean Moulin sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil pour des non-finitions ou défauts visibles à réception.

S’agissant des autres désordres évoqués, il n’est produit aucune pièce à l’exception de 9 photos qui semblent concerner l’oxydation de la canalisation au 3ème étage du n°16 de la rue Angela Davis (pièce n° 5) permettant d’établir leur réalité et la preuve que la SCCV devrait sa garantie sur les fondement précités n’est pas rapportée.

Enfin, s’agissant de la canalisation d’eau chaude oxydée pour laquelle le syndicat des copropriétaires semble rechercher la garantie de la SCCV Jean Moulin sur le fondement de la garantie biennale de bon fonctionnement, et au-delà de la prescription de son action au regard de la date de réception de l’ouvrage (26 février 2021) et celle de son assignation (27 septembre 2023), il ne démontre pas que cette garantie aurait vocation à s’appliquer à une canalisation inerte qui n’a pas vocation à fonctionner.

Au regard de tout ce qui précède, les demandes principales présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence LUMINESENS 3 seront rejetées.

La demande indemnitaire provisionnelle subsidiaire qu’il présente concernant les mêmes défauts et étant présentée sur les mêmes fondements, elle sera elle aussi rejetée pour les mêmes motifs que développés supra.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive et un manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat

Compte tenu du sens de la décision et le caractère abusif de la résistance reprochée à la SCCV Jean Moulin n’étant pas établi, la demande de dommages-intérêts présentée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de « prendre acte » présentée par la SCCV Jean Moulin

Une telle demande ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que le tribunal n’a pas à l’examiner.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande quant à elle de rejeter la demande d’indemnité de procédure présentée par la SCCV Jean Moulin.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence LUMINESENS 3 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LUMINESENS 3 aux dépens ;

REJETTE la demande d’indemnité de procédure présentée par la SCCV Jean Moulin.

LE GREFFIER LE PRESIDENT