RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00433 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4VO

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 07 JUILLET 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société OFIM IMMOBILIER, imatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 401 353 750,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [C] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marwan HATOUM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 3 juin 2022, la société OFFICE IMMOBILIER (ci-après la société OFIM) a donné à bail à Madame [C] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 1050 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté sans effet, la société OFIM a assigné Madame [C] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint Benoît aux fins de voir :

à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [C] [L] à lui payer une indemnité d’occupation révisable égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,condamner Madame [C] [L] à lui payer la somme de 5.372,89 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.478,25 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire ;condamner Madame [C] [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,condamner Madame [C] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 17 février 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [C] [L] sollicite à titre principal des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 3 ans « au regard de sa bonne foi et de sa situation tant matérielle que personnelle », et à titre reconventionnel la condamnation de la société OFIM à « effectuer les travaux nécessaire dans le logement loué de manière à mettre fin aux désordres constatés si besoin sous astreinte » et à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, elle sollicite que la demanderesse soit déboutée de sa demande à son encontre au titre des frais irrépétibles et que les dépens soient laissés à sa charge.

A l’audience du 26 mai 2025, la société OFIM a oralement actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10.540,00 euros.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la société OFIM justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 3 juin 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la société OFIM justifie avoir délivré le 23 mai 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire pour la somme en principal de 4.224,85 euros, et laissant un délai de six semaines à la locataire pour s’acquitter de l’arriéré locatif, délai devant être rapporté à deux mois compte tenu des clauses contractuelles du bail en cause.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024.

Par ailleurs, si Madame [C] [L] formule une demande visant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et il ressort du décompte actualisé à la date du 20 mai 2025 produit par la société OFIM et non contesté que la défenderesse n’a pas réglé son loyer courant depuis le mois de décembre 2024.

Aucun délai de paiement ne peut donc légalement être accordé à Madame [C] [L], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [L] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [C] [L] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société OFIM de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En parallèle, en vertu de l’article 6 de la même loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui dispose notamment que le logement doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’article 1219 du civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de baux d’habitation, il est de jurisprudence constante que le locataire n’est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils rendent le logement totalement inhabitable ou entièrement insalubre.

En l’espèce, si Madame [C] [L] se prévaut de l’exception d’inexécution pour justifier de l’arrêt du versement des loyers et charges au bailleur en raison de certains désordres affectant le logement, il y a lieu de relever qu’elle ne rapporte l’existence que d’une fuite d’eau au niveau du chauffe-eau qui inonderait la cuisine, ainsi que le fait que la chasse d’eau ne s’arrêterait pas automatiquement, et fait par ailleurs état de « dysfonctionnements dans les salles de bain, au niveau des portes en vitre qui sont vétustes et qui risquent de se casser au moindre battement ».

Ainsi, il n’est pas même allégué que les désordres dénoncés l’auraient privée de la jouissance de la totalité du logement, ou l’auraient rendu entièrement insalubre. L’exception d’inexécution invoquée par Madame [C] [L] pour s’opposer au paiement des loyers et des indemnités d’occupation dus ne saurait donc prospérer. Aussi, elle doit être condamnée à payer au bailleur les loyers échus avant le prononcé de la résiliation du bail ainsi que les indemnités d’occupation mensuelles dues à compter de la date de cette résiliation et jusqu’à totale libération des lieux.

La société OFIM justifie du montant de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé et non contesté des sommes dues par Madame [C] [L] en date du 20 mai 2025. En conséquence, Madame [C] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 10.540,29 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mai 2025, loyer de mai 2025 compris, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2024 sur la somme de 4.224,85 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux et en dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 6 de de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, Madame [C] [L] se prévaut de l’existence d’une fuite d’eau au niveau du chauffe-eau qui inonderait la cuisine, ainsi que du fait que la chasse d’eau ne s’arrêterait pas automatiquement, enfin de « dysfonctionnements dans les salles de bain, au niveau des portes en vitre qui sont vétustes et qui risquent de se casser au moindre battement ». Toutefois, elle ne précise pas en quoi ces désordres, à les considérer avérés et non réglés par le propriétaire, ce qui n’est aucunement établi par les trois seuls échanges de mails produits pas Madame [C] [L] à l’appui de sa demande, seraient caractéristiques d’un logement indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [C] [L] de sa demande en exécution de travaux dont la preuve de la nécessité n’est pas rapportée, et qui apparaît en tout état de cause être devenue sans objet compte tenu du prononcé de l’expulsion de la locataire, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts qui semble fondée sur le retard pris dans l’exécution de ces travaux par le bailleur, retard qui n’est a fortiori pas démontré.

Sur les autres demandes

Madame [C] [L], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer, et à payer à la société OFIM la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles. Enfin, la présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société OFIM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juin 2022 entre la société OFIM et Madame [C] [L] se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

DEBOUTE Madame [C] [L] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à la société OFIM une indemnité mensuelle d’occupation révisable équivalente au loyer et charges courants qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du 24 juillet 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à la société OFIM la somme de 10.540,29 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mai 2025, loyer de mai 2025 compris, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2024 sur la somme de 4.224,85 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [C] [L] de ses demandes reconventionnelles en exécution de travaux et en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la société OFIM ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à la société OFIM la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection