TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du : 22 Août 2025

N° RG 25/00417 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XCP

N° Minute : 25/497

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [G] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Société ALMERILLA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. CLES DU SUD PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’AZON prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sébastien LEGUAY de la SELARL SELARL LBG AVOCATS, avocats au barreau de CARCASSONNE substitué par Me

Océane ALVES DROUIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Sylvia LUCAS, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 05 Août 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Monsieur [G] [T], en date du 27 juin 2025, de la société civile immobilière DE L’AZON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI DE L’AZON), de la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL CLES DU SUD PROMOTION) et de la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCCV ALMERILLA), afin de les voir condamner à la mise en place d’une protection visuelle et technique telle que prévue dans le protocole d’accord transactionnel du 05 juin 2015, pendant toute la durée du chantier, sous le bénéfice d’une astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, en outre de les voir condamner à supprimer les trois ouvertures/fenêtres ajoutées au premier étage des villas n°5 à 8, sous le bénéfice d’une astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, encore d’ordonner l’arrêt des travaux jusqu’à la mise en conformité de la construction avec le protocole d’accord transactionnel du 05 juin 2015 et la réglementation d’urbanisme en vigueur, notamment l’obtention d’un permis de construire, sous le bénéfice d’une astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, enfin de voir condamner ces dernières à lui payer une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 06 juin 2025,

Vu l’audience du 15 juillet 2025, où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SCCV ALMERILLA et de la SARL CLES DU SUD PROMOTION, qui à titre principal sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [G] [T], qui à titre subsidiaire, sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [G] [T], en ce que le juge des référés ne peut interpréter les clauses d’un contrat ou d’une convention, qui en tout état de cause, sollicitent la condamnation de Monsieur [G] [T] à leur payer une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SCI DE L’AZON, qui souhaite voir prononcer sa mise hors de cause, en outre de voir condamner Monsieur [G] [T] à lui payer une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [G] [T], qui a repris l’intégralité de ses demandes initiales,

Vu l’audience du 05 aout 2025, lors de laquelle l’ensemble des demandes de la SCI DE L’AZON ont été reprises et lors de laquelle les demandes de Monsieur [G] [T], de la SCCV ALMERILLA et de la SARL CLES DU SUD PROMOTION, ont été reprises oralement,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande en mise hors de cause de la SCI DE L’AZON

Il apparait que des demandes sous astreintes sont dirigées à l’encontre de la SCI DE L’AZON. Or, les pièces produites aux débats, enseignent que cette société civile n’est plus propriétaire de la parcelle litigieuse depuis le 20 janvier 2025. En ce sens, Monsieur [G] [T] n’a plus qualité à agir à son encontre, ce qu’il reconnait dans ses dernières écritures.

Ainsi, il conviendra de prononcer la mise hors de cause de la SCI DE L’AZON.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que " le président du tribunal judiciaire [… peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "

Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.

En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

En l’espèce, il est démontré que le 05 juin 2015, un protocole d’accord transactionnel a été régularisé entre d’une part Monsieur [G] [T] (propriétaire de la Villa Bel Air sise au [Adresse 2] à proximité [Adresse 9]) et d’autre part, la SCI DE L’AZON et la Société CLES DU SUD (Pièce n°1 demandeur). Il est constant que la SCCV ALMERILLA a fait l’acquisition de la parcelle jouxtant celle du demandeur, appartenant initialement à la SCI DE L’AZON, de sorte que le protocole d’accord transactionnel lui est désormais applicable.

Il ressort en substance de cet acte juridique que la Société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA venant aux droits de la SCI de l’AZON s’étaient engagées lors de la programmation de l’opération immobilière à :

— Poser avant tout démarrage des travaux, une protection visuelle et technique permettant pendant toute la durée du chantier d’éviter toute nuisance ;

— Ne procéder à aucune modification du projet de construction qui serait de nature à engendrer des troubles de jouissance sur le fonds des époux [T], notamment par une surélévation des immeubles, objet du permis de construire, ou un agrandissement en étage de type véranda ;

— Prescrire l’interdiction de restaurants, bars, bodegas, tout établissement de nuit dans le règlement de copropriété, y compris de façon temporaire avant, pendant ou après la réalisation des travaux ;

— Ne pas céder le permis de construire à une autre personne morale (promoteur, aménageur…) à l’exception des parties aux présentes et de toutes autres sociétés constituées exclusivement par les parties et les mêmes associés aux présentes pour la réalisation spécifique de ce projet avant la fin de la construction des 10 logements collectifs et des 11 individuels ;

Il apparait que les clauses de ce protocole d’accord transactionnel sont particulièrement claires et précises, de sorte qu’elles ne nécessitent aucune interprétation. Or, le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation (Cass. Civ 3ème, 15 février 2006, n°05-15.197 ; Cass. Com 9 avril 2013, n°12-14.659).

«  S’agissant de la protection visuelle et technique :

Le protocole d’accord transactionnel en date du 05 juin 2015, prévoit que la société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA s’étaient engagées à poser avant tout démarrage des travaux, une protection visuelle et technique permettant pendant toute la durée du chantier d’éviter toute nuisance.

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 06 juin 2025 (pièce n°3 du demandeur), enseigne que les travaux projetés par la société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA ont débuté et qu’il n’a pas été procédé à l’installation d’une protection visuelle et technique. Les photos jointes à ce constat démontrent de manière incontestable que la propriété de monsieur [T] a une prise de vue directe sur le chantier et que donc, inversement la propriété de monsieur [T] est exposée à la vue des ouvriers présents sur ce chantier. En ce sens le trouble manifestement illicite tenant au non-respect du protocole transactionnel est caractérisé. Il conviendra d’y mettre un terme selon les modalités visées au présent dispositif.

«  S’agissant des ouvertures/fenêtres :

Le protocole d’accord transactionnel en date du 05 juin 2015, prévoit que la Société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA s’étaient engagées à ne procéder à aucune modification du projet de construction, qui serait de nature à engendrer des troubles de jouissance sur le fonds des époux [T], notamment par une surélévation des immeubles, objet du permis de construire, ou un agrandissement en étage de type véranda.

En l’espèce, les pièces produites aux débats, notamment le plan de masse (Pièce n°9 du demandeur) et les procès-verbaux de constats dressés par commissaire de justice le 14 mars 2025 (Pièce n°2 du demandeur) et le 06 juin 2025 (Pièce n°3 du demandeur), permettent d’établir que les sociétés ont fait procéder à la création de fenêtres complémentaires sur les villas n°5 à 8, en violation des stipulations du protocole d’accord transactionnel. Les arguments des sociétés défenderesses apparaissent ainsi inopérants. En ce sens le trouble manifestement illicite est caractérisé. Il conviendra d’y mettre un terme selon les modalités visées au présent dispositif.

«  Sur la conformité de l’opération de construction :

L’article 2 du protocole d’accord transactionnel en date du 05 juin 2015, prévoit que la société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA s’étaient engagées à prescrire l’interdiction de restaurants, bars, bodegas et de tout établissement de nuit dans le règlement de copropriété, y compris de façon temporaire avant, pendant ou après la réalisation des travaux. En outre, il apparait que les travaux couverts par le permis de construire initial (lotissements à usage d’habitation sous forme de villas), ont été très largement remaniés, sans qu’il ne soit démontré que les sociétés demanderesses aient obtenus préalablement un permis de construire modificatif pour y procéder. En effet, la société CLES DU SUD et la SCCV ALMERILLA ne contestent pas que l’opération immobilière a changé de destination et inclut désormais la création d’un complexe hôtelier de luxe de 45 chambres comprenant un restaurant et un roof top avec bar, ce qui est objectivé par les plans de masse produits aux débats par ces dernières (Pièce n°5 et n°6 défendeur). Or ces activités avaient été prohibées expressément par le protocole d’accord transactionnel en date du 05 juin 2015. L’omission de solliciter un permis modificatif questionne d’autant plus que le chantier se situe à proximité de monuments historiques (Les arènes du plateau de [Localité 12]) et que la mairie de [Localité 7] avait déjà refusé la délivrance d’un permis de construire à la SCCV ALMERILLA, par décision en date du 6 février 2020 concernant une parcelle sis [Adresse 4] à [Adresse 8] à proximité de ces mêmes arènes au motif que les architectes des Bâtiments de France avaient émis un avis défavorable (Pièce n°13 du demandeur). Force est de constater que le protocole transactionnel a donc été totalement dévoyé de son économie originaire en violation du principe d’exécution de bonne foi des contrats prévu à l’article 1134 du Code Civil et que le chantier n’a pas respecté les règles d’urbanisme relatives aux modifications de permis de construire. En effet, si la SCCV ALMERILLA justifie d’avoir déposé le 3 juillet 2025 une nouvelle demande de permis de construire auprès de la mairie ([11] n°9 défendeurs), ce dépôt ne garantit aucunement qu’une autorisation sera délivrée par cette dernière. En ce sens le trouble manifestement illicite est amplement caractérisé.

En conséquence, il conviendra d’ordonner sans délai, l’arrêt des travaux jusqu’à la mise en conformité de l’opération de construction avec le protocole d’accord transactionnel en date du 05 juin 2015 et les règles d’urbanisme, selon les modalités figurants au présent dispositif.

Compte tenu de la longueur des délais d’instruction des demandes de permis de construire auprès de la mairie (qui sont majorés lorsque les architectes des bâtiments de France doivent émettre un avis) et compte tenu des importantes pertes financières générées par l’arrêt des travaux, une astreinte de 300 euros par jour de retard porterait une atteinte disproportionnée aux intérêts économiques des sociétés qui sont déjà fortement impactés par l’arrêt des travaux.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’astreinte afférente à l’arrêt des travaux.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Société CLES DU SUD PROMOTION et la SCCV ALMERILLA qui succombent, supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL CLES DU SUD PROMOTION et de la SCCV ALMERILLA ne permet d’écarter la demande de Monsieur [G] [T] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera fixée à la somme de 2.000,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Prononçons la mise hors de cause de la société civile immobilière DE L’AZON, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à la mise en place d’une protection visuelle et technique sur son ouvrage, telle que prévue dans le protocole d’accord transactionnel du 05 juin 2015, pendant toute la durée du chantier, dans un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200,00 € (deux-cent euros) par jour de retard et pendant quatre-vingt-dix jours ;

Disons que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à supprimer les trois ouvertures/fenêtres ajoutées au premier étage des villas n°5 à 8, dans un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200,00 € (deux-cent euros) par jour de retard et pendant quatre-vingt-dix jours ;

Disons que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Constatons que les travaux menés par la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ne respectent pas le protocole d’accord transactionnel du 05 juin 2015 et la réglementation d’urbanisme en vigueur ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

Ordonnons en conséquence l’arrêt des travaux jusqu’à la mise en conformité de la construction avec le protocole d’accord transactionnel du 05 juin 2015 et la réglementation d’urbanisme en vigueur, notamment, la suppression du restaurant, du bar et l’obtention d’un permis de construire, à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons la demande d’astreinte sollicitée par monsieur [G] [T] concernant la cessation des travaux jusqu’à la mise en conformité ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 2.000,00 € (deux-mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons la demande fondée sur la l’article 700 du Code de procédure civile, de la société à responsabilité limitée CLES DU SUD PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et de la société civile de construction vente ALMERILLA, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,