N° RG 25/01428 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D6W6

N° :

Code : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/

Monsieur [Y] [E] [O] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Lucilia LOISIER

+ 1 copie

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre civile

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LAMARTINE, SARL,

immatriculée au RCS de [Localité 1], SIREN n°686 550 260,

siège social [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lucilia LOISIER, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DEFENDEUR AU PRINCIPAL

Monsieur [Y] [E] [O] [N]

né le 10 Août 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

n’ayant constitué avocat

❖

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE:

Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R 212-8 et R212-9 du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER lors du prononcé : Jean-Pascal ROUSSE, Directeur des services de greffe judiciaire au tribunal judiciaire de Macon,

Conformément à l’article 799 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le juge de la mise en état a fixé son délibéré au 23 mars 2026.

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 23 mars 2026 par Audrey LANDEMAINE, Président, qui a signé le jugement avec le Greffier.

❖

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [N] est propriétaire d’un appartement et ses dépendances constituant les lots n°3, 18 et 282 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5], au titre d’un acte authentique du 8 janvier 2021.

Monsieur [Y] [N] a cessé de régler ses charges de copropriété. Les 7 juin 2024, 27 novembre 2024 et 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société CITYA LAMARTINE syndic de copropriété, a adressé des courriers recommandé à Monsieur [Y] [N].

A défaut de règlement des sommes dues, le syndicat des copropriétaires a, par exploit de la SAS ACTALAW, fait commandement à Monsieur [Y] [N] de lui régler la somme de 16.661, 58 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées.

C’est dans ce contexte que, par exploit du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le tribunal judiciaire de MACON aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété outre frais et accessoires.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] demande au Tribunal, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire recevable et bien fondée l’action diligentée par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] NORD représenté par son syndic en exercice la société CITYA LAMARTINE a l’encontre de Monsieur [Y] [N] ;

— condamner Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété NEUF CLES NORD représenté par son syndic en exercice la société CITYA LAMARTINE la somme principale de 16 429,73 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 ;

— condamner Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] NORD représente par son syndic en exercice la société CITYA LAMARTINE les frais de relance d‘un montant total de 136,80 € et de mise en contentieux de 480,00 € ;

— dire que les charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 2 décembre 2024 et les provisions sur travaux appelés avant le 2 décembre 2024, porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré par la société ACTALAW soit le 4 décembre 2024 jusqu’a parfait paiement ;

— dire que les sommes dues postérieurement au 2 decembre 2024 porteront intérêts au taux legal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement ;

— condamner Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] NORD représente par son syndic en exercice la societe ClTYA LAMARTINE la somme de 2 009,00 € au titre de l’exigibilite anticipée des provisions relatives au budget de l’exercice demarrant le 1er juillet 2025 et se terminant le 30 juin 2026, outre intérêts au taux legal à compter de la presente assignation ;

— condamner Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représentée par son syndic en exercice la societe CITYA LAMARTINE la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le commandement de payer du Commissaire de Justice de 198,37 € ;

— dire n’y avoir lieu à carter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :

— les budgets relatifs aux charges courantes, aux révisions de budget prévisionnel et aux travaux ont été régulièrement adoptés en assemblée générale, les appels de fonds ayant fait l’objet de résolutions qui ont été votées et adoptées ; les appels de fonds trimestriels et les décomptes de charges annuels ont été adressés à Monsieur [Y] [N], de sorte qu’il en est tenu au paiement ;

— il est également bien fondé à solliciter la condamnation du copropriétaire à lui payer les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— par application de l’article 19-2 de la loi de 1965, elle demande également l’exigibilité anticipée des provisions dues au titre du budget voté et débutant au 1er juillet 2025 jusqu’au 30 juin 2026 à hauteur de 2009 euros.

Monsieur [Y] [N], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2023 dans le cadre d’une procédure sans audience au regard de l’accord du demandeur.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété échues et des frais

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

“I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit aux débats :

— un relevé de propriété accompagné d’une avis de mutation du 11 janvier 2021 ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 29 décembre 2022 approuvant les comptes 2021/2022 et le bugdet prévisionnel 2022/2023 et ratifiant les travaux d’urgence pour un montant de 5.124 euros TTC, les prélèvements amiante à hauteur de 10.980 euros et les travaux de carottage d’un montant de 11.848, 06 euros;

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 18 décembre 2023 approuvant les comptes 2022/2023 et le budget prévisionnel 2023/2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 24 mars 2023 votant et approuvant les travaux à réaliser pour un montant total de 1.902.566, 48 euros TTC ;

— un commandement de payer par commissaire de justice du 4 décembre 2024 ;

— le décompte des sommes dues au 11 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie dans son principe pour un montant hors frais et honoraires à hauteur de 16.429, 73 euros (17.244, 90 – 45, 60 -45, 60 -45, 60 – 480 – 198, 37), à laquelle Monsieur [Y] [N] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance.

Il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise que sous réserve d’une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

S’agissant des frais de constitution de dossier avocat ou huissier soit 480 euros, ils relèvent de 1'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il ne s’agit donc pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi précitée.

Concernant les frais de relance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les justificatifs d’envoi de trois courriers recommandés, de sorte qu’il convient de faire droit à sa demande au titre des frais afférents, prévus par le contrat de syndic, à hauteur de 136, 80 euros ( 45, 60 x3)

En conséquence, Monsieur [Y] [N] sera également condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 136, 80 euros au titre des frais.

Sur la demande au titre des appels de provision

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « A défaut du versement à sa date – d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles»

En l’espèce, il Il ressort des pièces versés aux débats que, dans le mois suivant la sommation de payer du 4 décembre 2024, qui vise l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [Y] n’a pas régularisé le solde débiteur de son compte, si bien que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter paiement des provisions non encore échues.

Le demandeur produit aux débats les appels de fonds :

— du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 pour un montant de 502, 25 euros ;

— du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 502, 25 euros ;

— du 1er avril 2026 au 30 juin 2026 pour un montant de 502, 25 euros.

Aucun appel de fonds n’est produit au titre du 1er trimestre 2026.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.506, 75 euros au titre des appels de fonds précités.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. Il est rappelé que le commandement de payer qui n’est pas une condition préalable à la présente procédure n’est pas comprise dans les dépens.

Sur l’article 700

L’équité commande de condamner Monsieur [Y] [U] verser une indemnité de 1 200 € au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 16.429, 73 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 136, 80 euros au titre des frais ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.506, 75 euros correspondant au solde des appels de fonds émis pour l’année 2025 et le 2nd trimestre 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens de la première instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, la présidente, Audrey LANDEMAINE, a signé ainsi que le greffier, Jean-Pascal ROUSSE.

Le greffier, La présidente,