TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/758

AFFAIRE : N° RG 24/00521 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OMC

Copie à :

M^e Laurent PORTES

Copie exécutoire à :

Maître Fabienne MIGNEN-HERREMAN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DEMANDERESSE A L’INJONCTION DE PAYER

DEFENDERESSE A L’OPPOSITION :

S.C.I. LES 4 FAGES

inscrite sous le n° 832 508 774

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître HIAULT-SPITZER, de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEURS A L’OPPOSITION :

Madame [G] [W]

née le 22 Septembre 1991 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [Z]

né le 18 Juin 1992 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Laurent PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Françoise SENDAT,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 27 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 23 mars 2019 ayant pris effet le même jour, la SCI LES 4 FAGES a donné à bail à Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] pour un loyer initial mensuel de 630 € hors charges.

Par courrier en date du 2 mai 2024 Monsieur [Y] [Z] a donné congé et un état des lieux contradictoire a été réalisé par commissaire de justice le 3 juin 2024.

Par ordonnance en injonction de payer en date du 8 aout 2024, le tribunal judiciaire de BEZIERS a condamné Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à verser à la SCI LES 4 FAGES la somme en principale de 7847.06 euros.

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à personne le 3 septembre 2024. Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] ont formé opposition le 9 septembre 2024.

A l’audience du 27 juin 2025, à laquelle l’affaire a été évoquée la SCI LES 4 FAGES, représentée par son conseil lequel dépose son dossier et sollicite de voir :

Condamner solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 7.847,06 euros ;Condamner solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] représentés par leur conseil lequel dépose son dossier, ils sollicitent de voir :

A titre principal :

Débouter la SCI LES FAGES de sa demande de condamnation à verser la somme de 744.40 € au titre des réparations locatives ; Débouter la SCI LES FAGES de sa demande de condamnation à verser la somme de 87.17 € au titre de la régularisation des charges ;Débouter la SCI LES FAGES de sa demande de partage de frais relatifs au commissaire de justice ;Juger qu’ils ne sont redevables que de la somme de 168.27 € après déduction du dépôt de garantie ;A titre subsidiaire :

Juger qu’ils ne sont redevables que de la somme 1854.40 € au titre des travaux de réparation ; Octroyer des délais de paiement pour apurer la dette sur 24 mois ; Condamner la SA VILOGIA à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; En tout état de cause :

Débouter la SCI LES FAGES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civileDébouter la SCI LES FAGES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

L’article 1416 du code de procédure civile prévoit que l’opposition à injonction de payer est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance ; que toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles tout ou partie des biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 8 août 2024 a été signifiée à Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à personne le 3 septembre 2024. L’opposition à cette injonction de payer a été formée le 9 septembre 2024.

En conséquence, l’opposition doit être déclarée recevable.

Suivant l’article 1420 du code de procédure civile, le présent jugement se substituera à l’ordonnance d’injonction de payer.

L’ordonnance rendue le 8 août 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers sera mise à néant.

Sur les dégradations commises par les locataires :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 7c prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux de sortie et d’entrée (état neuf) les désordres suivants : la plupart des murs du logement présentent des traces de salissures et frottements, de reprise d’enduit et de démarcations jaunâtres, jointement d’étanchéité du dormant de la fenêtre sectionné, présence de traces de brulure au sol, flexible et mitigeur sont entartrés, traces de poussières sur cabine de douches et support de porte-serviette de guingois, présence d’auréole d’infiltration sur plinthe du meuble vasque, trace de frottement au plafond. Salon/séjour/cuisine : linoléum présente des traces d’écrasement et de accrocs, Cuisine : tartres dans évier, filtre de la hotte n’a pas été changé, traces de feutre sur le sol en parquet, graffitis et trace sur la rambarde en bois.

Établi contradictoirement, si l’état des lieux de sortie mentionne des travaux de peinture à refaire ainsi qu’un nettoyage important, c’est nécessairement à la charge du locataire. À défaut, l’état des lieux de sortie n’aurait mentionné aucun désordre. La SCI LES 4 FAGES produit une facture d’un montant de 7484.40 € dont le détail est cohérent au regard des désordres relevés par l’état des lieux, et contrairement aux affirmations des locataires, les travaux réalisés du fait du dégâts des eaux ont fait l’objet d’une facture distincte qui ne leur est pas réclamée, en outre Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] ne produisent aucun élément notamment des devis permettant de d’apprécier le caractère excessif de la facture présentée.

Toutefois, les locataires ont occupé les lieux pendant 5 ans de sorte qu’il convient de tenir compte de la vétusté des peintures durant cette période. Il convient d’appliquer un pourcentage de 15% par année d’occupation et donc de ramener le montant des travaux de peinture qui s’élève à la somme de 5270 € TTC à la somme de 2338.32 €.

Ils seront donc condamnés à payer la somme de 4552.72 € au titre des réparations locatives.

Sur la dette locative

La SCI les 4 FAGES produit un décompte qui montre que Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] restait redevable de la somme de 798.27 € au titre du loyer et charges du mois de mai 2024 à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 630 €. Les locataires ne contestent pas cette somme.

En revanche la SCI les 4 FAGES réclame la somme de 87.17 € au titre de la régularisation des charges sans apporter la moindre justification tant sur le principe de cette régularisation que sur son montant.

Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] seront condamnés à verser la somme de 168.27 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur les frais relatifs au constat locatif

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] a donné congé par courrier en date du 2 mai 2024 et un état des lieux contradictoire a été réalisé par commissaire justice le 3 juin 2024. La SCI LES 4 FAGES ne justifie pas que l’état des lieux de sortie n’a pu être établi contradictoirement et amiablement par les parties. Ses demandes à ce titre sont rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Pour la Cour de cassation, le simple fait de résister à une obligation n’est pas en soit condamnable, sauf si cette résistance est abusive. En l’espèce il n’est pas démontré par la SCI LES 4 FAGES que le refus des locataires de s’acquitter des sommes réclamées soit constitutif d’un abus étant fondé à le contester, dès lors la demande de ce chef sera écartée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la situation de Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] ne permet pas d’acquitter la totalité des sommes dues en une seule fois et sollicitent des délais de paiement Il justifie de revenus mensuels d’un montant de 3800 euros. Il est donc fait droit à leur demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z], succombant à la présente instance, seront condamnés aux dépens et à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’opposition de Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] recevable,

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 8 août 2024 rendue par le tribunal judiciaire de BEZIERS et enregistrée sous le numéro IP 21-24-001745,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à payer à la SCI LES 4 FAGES la somme de 4720. 99 euros (quatre mille sept cent vingt euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

DEBOUTE la SCI LES 4 FAGES du surplus de ses demandes ;

AUTORISE Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] à payer à la SCI LES 4 FAGES la somme de 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [W] et Monsieur [Y] [Z] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection