TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/498

AFFAIRE : N° RG 24/00673 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3RB3

Copie à :

Madame [N] [E] [F] [G]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 11] n°824541148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [N] [E] [F] [G]

née le 03 Janvier 1999 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [P] [Z]

né le 10 décembre 1998 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

La SCI NANOOK a donné à bail à Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) par contrat avec effet le 18 mai 2023, pour un loyer mensuel de 520 euros et 20 euros de charges.

Par ailleurs, la SCI NANOOK a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement le 4 mai 2023 de bénéficier du dispositif de garantie des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 25 octobre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 12 décembre 2024, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ; être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z]; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1478.02 € et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE – représentée par son conseil – ne s’oppose pas à la demande délais de paiement.

Madame [N] [G] sollicite de s délais de paiement à hauteur de 45 € par mois et Monsieur [P] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la qualité de la SAS ACTION LOGEMNT SERVICE à agir

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution de bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et partant une augmentation de la dette.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE fournit une quittance subrogative datée du 19 novembre 2024 faisant apparaître un historique des paiements déjà réalisés par ses soins.

Elle apparaît dès lors fondée à agir en justice en lieu et place du bailleur au regard des impayés remboursés à celui-ci et en l’état de la subrogation dans les droits du créancier.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 13 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 984 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et une quittance subrogative en date du 19 novembre 2024, démontrant que Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] restaient devoir la somme de 1642 € à cette date.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1642 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 984 € à compter du commandement de payer (25 octobre 2023), et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de leur accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2023 entre la SCI NANOOK d’une part et Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (34) sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1642 € (décompte arrêté au 19 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 984 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE les demandes de délais de paiement ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,