TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/07303 – N° Portalis DB3S-W-B7J,-[Immatriculation 1]

N° de MINUTE : 26/00257

Madame, [B], [R],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DEMANDEUR

C/

S.C.I. LIBERATION,

[Adresse 2],

[Localité 3]

défaillant

Monsieur, [Z], [I], es qualité de mandataire liquidateur amiable

né le 25 Août 1985 à, [Localité 4] – TURQUIE,

[Adresse 3],

[Localité 3]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 24 juin 2021, Mme, [B], [R] a acquis de la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, en l’état futur d’achèvement, les lots de copropriété n°10 et n°75 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Adresse 4], moyennant le prix de 163.000 euros, financé à hauteur de 150.000 euros au moyen de fonds empruntés auprès de la Banque Populaire Rives de Paris.

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur s’est engagé à achever et à livrer les biens immobiliers au plus tard le 31 mars 2023.

A ce jour, les biens immobiliers n’ont pas été livrés et Mme, [B], [R] dénonce des non-conformités et des malfaçons.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, Mme, [B], [R] a fait assigner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération et M., [Z], [I], en qualité de liquidateur amiable de la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), et demande au tribunal de :

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération au paiement de la somme de 975,14 euros à parfaire au titre du préjudice des intérêts du crédit immobilier souscrit ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération au paiement de la somme de 3.000 euros pour dol commis lors de la tentative de livraison du bien sans électricité ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération au paiement de la somme de 39.717 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard de livraison d’une durée de 24 mois, au titre de l’indemnité de 1/3000 par jour de retard ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, afin de réaliser les travaux permettant de lever les réserves et de pallier aux désordres tels que contenus dans le procès-verbal dressé par la société AVAYAH en date du 27 mars 2024 ;

En tout état de cause

— ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l’ensemble des condamnations à intervenir ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération aux entiers dépens ;

— condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Assignés à personne le 17 juillet 2025, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 et mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison des biens vendus

1.1. Sur le retard de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 24 juin 2021 prévoyait que les ouvrages soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2023, « sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. »

A cet égard, il est stipulé dans l’acte ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« Seront considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :

(…)

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître de l’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

(…)

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle, directement ou par ses répercutions, à la poursuite des travaux, majoré d’un mois pour tenir compte de leur conséquences sur l’organisation du chantier.

(…)

Bien que ces causes légitimes de retard soient de nature à repousser le délai d’achèvement des BIENS sans que l’ACQUEREUR ne puisse prétendre à une indemnisation, ce dernier a considéré avec le VENDEUR que les causes limitativement stipulées ci-dessus étaient principalement liées à la défaillance des tiers et que si l’un des événements devait se produire, ils en subiraient tous deux les conséquences sans indemnisation de part ni d’autre »

Mme, [B], [R] verse aux débats :

— un courrier en date du 9 mars 2023 de la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération l’informant du retard dans l’achèvement des travaux en raison notamment des retards accumulés de la société ENEDIS en charge d’effectuer les raccordements de l’immeuble.

— un courrier en date du 12 juillet 2023 de la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération justifiant également son retard par la Covid-19.

En application des stipulations de l’acte de vente, il appartient au vendeur de produire un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux afin de justifier des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Or, la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération n’ayant pas constitué avocat, elle ne fait valoir aucun argument, ni ne verse aucune pièce aux débats.

Dans ces conditions, la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération ne peut se prévaloir de la défaillance d’ENEDIS ou bien de la COVID-19 pour justifier le retard dans la livraison des biens immobiliers vendus suivant acte authentique du 24 juin 2021.

Sur l’absence de livraison des biens immobiliers

En application de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il résulte des écritures de la demanderesse et de l’examen des pièces versées aux débats que :

— Mme, [B], [R] a refusé le rendez-vous de livraison des biens vendus, fixé au 27 juin 2023, notamment en raison de l’absence de raccordement de l’appartement à l’électricité à cette date, ce qui n’est pas contesté par le vendeur dans son email en réponse du 28 juin 2023. Il en ressort que, à défaut de raccordement à l’électricité, à cette date, les biens immobiliers ne pouvaient pas être considérés comme achevés.

— Mme, [B], [R] a été convoquée pour un nouveau rendez-vous de livraison en date du 19 septembre 2023. A cette occasion, il a été dressé un rapport technique par la société « Avayah conseils & expertises », missionnée par Mme, [B], [R], faisant état de diverses malfaçons et non-conformités. Aucune livraison n’a eu lieu à cette date. Pourtant, Mme, [B], [R] n’allègue pas que l’appartement n’était pas raccordé à l’électricité à cette date. En outre, la simple production du rapport de la société « Avayah conseils & expertises » ne permet pas de démontrer que les défauts de conformité et les malfaçons relevées dans ce rapport avaient un caractère substantiel ou bien rendaient les biens immobiliers vendus ou leurs éléments d’équipement impropres à leur utilisation ; justifiant dès lors le refus de livraison pour non achèvement.

— aux termes d’un courrier du 3 octobre 2023, Mme, [B], [R] a été convoquée pour un nouveau rendez-vous de livraison le 6 novembre 2023. Il est mentionné dans ce courrier que ce rendez-vous permettra de constater la levée des réserves de pré-livraison. Il y est également mentionné que la réserve générale de l’électricité a d’ores et déjà été levée depuis le raccordement d’ENEDIS, ce que Mme, [B], [R] ne conteste pas sous réserve de pouvoir le tester.

— aux termes d’un courrier du 12 octobre 2023, Mme, [B], [R] a notamment écrit au vendeur qu’elle refusera une remise des clefs le 6 novembre 2023 sans un retour écrit concernant la prise en charge des 31 réserves relevées par le rapport du 19 septembre 2023.

— le 6 novembre 2023, Mme, [B], [R] n’a pas accepté la livraison des biens en raison des non-conformités et malfaçons toujours existantes. A cette date, Mme, [B], [R] ne fait plus spécifiquement état d’une absence de raccordement de l’appartement à l’électricité. En outre, elle ne démontre pas que, à cette date, les défauts de conformité et les malfaçons relevées avaient un caractère substantiel ou bien rendaient les biens immobiliers vendus ou leurs éléments d’équipement impropres à leur utilisation ; justifiant dès lors le refus de livraison pour non achèvement.

— un nouvel échec de livraison a eu lieu le 27 mars 2024. A cette occasion, il a dressé un nouveau rapport technique par la société « Avayah conseils & expertises », missionnée par Mme, [B], [R], faisant état de diverses malfaçons et non-conformités. Dans ce rapport, il est mentionné que l’électricité n’a pas été testée. En outre, la simple production du rapport de la société « Avayah conseils & expertises » ne permet pas de démontrer que les défauts de conformité et les malfaçons relevées dans ce rapport avaient un caractère substantiel ou bien rendaient les biens immobiliers vendus ou leurs éléments d’équipement impropres à leur utilisation ; justifiant dès lors le refus de livraison pour non achèvement.

— par courrier du 18 décembre 2024, Mme, [B], [R] a mis en demeure la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération aux fins notamment de procéder aux travaux afin de lever des réserves mentionnées dans le rapport du 27 mars 2024, de lui adresser le procès-verbal de livraison et de lui remettre les clefs.

— par courrier en date du 30 décembre 2024, le vendeur a répondu à l’acquéreur qu’elle avait constamment refusé la livraison des biens et que, faute du paiement du solde du prix augmenté des intérêts de plein droit, aucune remise des clefs ne pouvait avoir lieu.

— par courrier en date du 31 décembre 2024, la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération a mis en demeure Mme, [B], [R] de lui régler la somme de 25.836,37 euros et de lui indiquer si elle acceptait désormais la livraison de l’appartement.

— la livraison des biens immobiliers vendus n’est toujours pas intervenue.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, à compter du 6 novembre 2023, Mme, [B], [R] a refusé, à tort, la livraison des biens immobiliers vendus, alors même que l’appartement était désormais raccordé à l’électricité et que la nature des malfaçons et des non-conformités relevées dans l’appartement ne permettait pas de considérer que l’appartement n’était pas achevé au sens de l’article R261-1 du code de la construction.

Dans ces conditions, le retard de livraison des biens immobiliers vendus suivant acte authentique du 24 juin 2021 est caractérisé pour la période allant du 31 mars 2023 au 6 novembre 2023 et la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération expose ainsi sa responsabilité contractuelle à ce titre.

1.2. Sur les préjudices

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l’existence en son principe.

Il s’en déduit que :

— le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice ;

— le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (C. Cass. Ass.Plénière 27 juin 2025 pourvoi n°22-21.146).

En l’espèce, Mme, [B], [R] sollicite les sommes suivantes :

— la somme de 39.717 euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 975,14 euros au titre du préjudice des intérêts du crédit immobilier,

— la somme de 3.000 euros au titre du dol commis lors de la tentative de livraison de l’appartement sans électricité,

— la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral.

S’agissant du préjudice de jouissance

Mme, [B], [R] explique que, en raison du retard de livraison, elle est contrainte de demeurer et d’être hébergée chez sa mère et qu’elle subit un préjudice de jouissance certain et continu qui doit être réparé. Elle sollicite une indemnisation égale à 1/3000 euros du prix d’acquisition par jour de retard à compter de la date définie pour la livraison du bien immobilier, en s’inspirant de l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que le préjudice de jouissance n’est pas fixé en considération de la valeur locative du bien dont la livraison a été retardée ; mais qu’il se calcule en fonction d’une part, des postes de dépenses que l’acquéreur a acquitté pour continuer à se loger dans l’attente de pouvoir occuper le bien acquis, et d’autre part, du trouble de jouissance consistant en l’écart qualitatif de superficie et de confort existant entre le bien occupé pendant le retard et le bien que l’acquéreur aurait occupé en l’absence de retard à la livraison.

En l’espèce, aucunes pénalités applicables en cas de retard de livraison ne sont prévues dans l’acte de vente du 24 juin 2021 et l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable.

Par ailleurs, Mme, [B], [R], hébergée chez sa mère, ne prouve pas s’être acquittée de dépenses pour se loger dans l’attente de pouvoir occuper le bien acquis et ne démontre pas l’écart qualitatif de superficie et de confort existant entre le bien occupé pendant le retard et le bien vendu qu’elle aurait occupé en l’absence de retard à la livraison.

Dès lors, Mme, [B], [R] ne démontre pas subir un préjudice de jouissance en raison du retard dans la livraison des biens vendus.

En conséquence, sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

S’agissant du préjudice lié au paiement des intérêts du crédit immobilier

Mme, [B], [R] explique avoir payé entre le 5 novembre 2021 et fin décembre 2024 la somme de 975,14 euros.

Mme, [B], [R] produit un tableau d’amortissement d’un prêt de 90.000 euros sur 180 mois consenti par la Banque Populaire Rives de Paris dont la date de réalisation est le 5 novembre 2021.

Aucune mention sur le tableau d’amortissement ne permet de démontrer que ce prêt a bien pour objet l’acquisition des biens vendus suivant acte de vente du 24 juin 2021.

Au contraire, dans l’acte de vente du 24 juin 2021, il est mentionné en page 10 que Mme, [B], [R] a obtenu un prêt de 150.000 euros de la Banque Populaire Rives de Paris.

Dès lors, Mme, [B], [R] ne démontre pas que le tableau d’amortissement produit correspond au prêt servant au financement des biens immobiliers acquis en VEFA aux termes de l’acte de vente du 24 juin 2021.

En conséquence, sa demande d’indemnisation du préjudice lié au paiement des intérêts du crédit immobilier sera rejetée.

S’agissant du préjudice lié au dol commis lors de la tentative de livraison de l’appartement sans électricité

Mme, [B], [R] ne démontre pas que la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération a tenté d’user de manœuvres dolosives à son encontre afin de procéder à la livraison des biens immobiliers alors que l’appartement n’était pas raccordé à l’électricité. Au contraire, dès le 9 mars 2023, le vendeur a averti l’acquéreur du retard dans l’achèvement des travaux en raison des retards accumulés par la société ENEDIS en charge d’effectuer les raccordements de l’immeuble et Mme, [B], [R] a été en capacité de refuser la livraison en juin 2023 en invoquant l’absence de raccordement de son appartement à l’électricité, ce qui a été accepté et reconnu par le vendeur ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

Dès lors, toute demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral

Mme, [B], [R] a été dans l’obligation de faire face au report de la date de livraison de son bien acquis en vue de l’habiter et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour elle un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €.

Par conséquent, il convient de condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération à lui payer la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Les sommes ainsi allouées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, de sorte qu’elle sera ordonnée et s’appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

2. Sur la demande de condamnation de réaliser les travaux de levée des réserves

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne (Civ. 3e, 13 févr. 2025, no 23-15.846) en ce compris la réparation du préjudice de jouissance (Civ. 3e, 2 mars 2005, no 03-19.208).

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente en date du 24 juin 2021, il a été stipulé que :

— une fois les biens immobiliers achevés, ils seront livrés et il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal de livraison.

— l’acquéreur aura la faculté d’insérer à ce procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défaut de conformité et que ces réserves seront contredites ou acceptées par le vendeur.

— si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement par chèque de banque du solde du prix payable lors de la mise des locaux à disposition, incluant les pénalités de retard qui pourraient être dues le cas échéant.

— en cas de désaccord des parties pour constater l’achèvement, les parties désigneront un homme de l’art.

— s’agissant de la levée des réserves, le vendeur fera procéder par le maître d’œuvre aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entrepreneurs du chantier ou, en cas de défaillance par les entreprises de son choix, et ce dans un délai de 90 jours à compter de la livraison.

Il ressort des écritures de la demanderesse que :

— la livraison des biens vendus n’est pas intervenue,

— les désordres et malfaçons relevés dans les rapports de la société Avayah Conseils et Expertises n’ont pas été repris,

— le solde de 5% du prix de vente n’a été ni payé, ni consigné,

— les clefs des biens immobiliers n’ont pas été remises à la demanderesse.

Mme, [B], [R] explique qu’elle aurait dû obtenir le procès-verbal de livraison afin de lui permettre de consigner le solde de 5% du prix en raison des non-conformités contractuelles des biens vendus.

Or, il ressort des écritures de la demanderesse et de l’examen des pièces versées aux débats que Mme, [B], [R] a, à plusieurs reprises, refusé la livraison des biens immobiliers, en raison des malfaçons et des non-conformités relevées par la société Avayah Conseils et Expertises, et ce, sans démontrer que ce refus était justifié.

Dans ces conditions, elle ne peut reprocher au vendeur de ne pas avoir établi, de façon non-contradictoire, un procès-verbal de livraison, afin de lui permettre notamment de consigner le solde de 5%.

Il en résulte que, à ce jour, il n’a pas été dressé de procès-verbal de livraison contradictoire sur lequel Mme, [B], [R] a inséré ses réserves quant aux malfaçons et aux défaut de conformité des biens vendeurs.

Dès lors, la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération n’a pas été en mesure, ni de contredire ni d’accepter les réserves formulées par l’acquéreur, ni de faire procéder par le maître d’œuvre aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons.

Les rapports établis par la société Avayah Conseils et Expertises les 19 septembre 2023 et 24 septembre 2024 ne peuvent se substituer au procès-verbal de livraison devant être établi contradictoirement par le vendeur et l’acquéreur.

Dans ces conditions, en l’absence de livraison des biens vendus et de réserves formulées dans le procès-verbal de livraison par Mme, [B], [R] en application des stipulations de l’acte de vente du 24 juin 2021, cette dernière sera déboutée de sa demande visant à condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser les travaux permettant de lever les réserves et de pallier aux désordres tels que contenus dans le rapport établi par la société AVAYAH en date du 27 mars 2024.

3. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération à payer à Mme, [B], [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération représentée par M., [Z], [I] en sa qualité de liquidateur amiable à payer à Mme, [B], [R] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Mme, [B], [R] de sa demande en paiement de la somme de 975,14 euros au titre du préjudice des intérêts du crédit immobilier souscrits ;

Déboute Mme, [B], [R] de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros pour dol commis lors de la tentative de livraison du bien sans électricité ;

Déboute Mme, [B], [R] de sa demande en paiement de la somme de 39.717 euros à titre de dommages et intérêts au titre du retard de livraison ;

Déboute Mme, [B], [R] de sa demande visant à condamner la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser les travaux permettant de lever les réserves et de pallier aux désordres tels que contenus dans le rapport établi par la société AVAYAH en date du 27 mars 2024 ;

Condamne la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération représentée par M., [Z], [I] en sa qualité de liquidateur amiable à payer à Mme, [B], [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière de construction vente S.C.I Libération représentée par M., [Z], [I] en sa qualité de liquidateur amiable aux entiers dépens ;

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,