TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/1023

AFFAIRE : N° RG 25/00027 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RUN

Copie à :

Maître NOUGARET-FISCHER

Copie exécutoire à :

M^e Caroline VERGNOLLE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [U] [E]

née le 20 Décembre 1982 à [Localité 10]

domiciliée chez M^e Caroline VERGNOLLE

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [J] épouse [P]

née le 17 Janvier 1978 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître NOUGARET-FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [C], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 septembre 2021, Madame [X] [J] épouse [P] a donné à bail à Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 770,00 euros et de 40,00 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, Madame [X] [J] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] ont fait signifier à Madame [S] [E] un congé pour motif reprise de bail pour la date du 15 septembre 2024, remis à étude.

Le 23 septembre 2024, l’état des lieux de sortie était effectué.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [S] [E] a fait assigner Madame [X] [J] épouse [P] devant le juge des contentieux de [Localité 8] aux fins de :

condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 77,00 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais requis ; ordonner à Madame [P] de fournir un décompte des charges depuis le 16.01.2021 jusqu’au 23 septembre 2024 avec justificatifs des dépenses à restituer le trop-perçu éventuel, sous astreinte de 40 euros par jour à compter du jugement à intervenir ; condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 1.678,39 euros au titre du préjudice de jouissance ; condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 660,00 euros au titre du préjudice lié à la surconsommation électrique ; condamner Madame [X] [P] à verser à Madame [S] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [P] aux entiers dépens.

A l’audience du 24 octobre 2025, madame [S] [E], représentée par son avocat, sollicite de :

prononcer la nullité du congé pour reprise délivré à Madame [S] [E] par acte du 16 février 2024 ; condamner Madame [P] à verser à Madame [S] [E] la somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour délivrance d’un congé frauduleux ;ordonner à Madame [X] [P] de restituer la somme de 603,50 euros au titre du remboursement des provisions sur charges injustifiées ; condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 578,39 euros au titre du préjudice de jouissance ;condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 660 euros au titre du préjudice lié à la surconsommation électrique ; débouter Madame [X] [P] de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de sa demande en nullité du congé délivré pour reprise, elle fait valoir au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que le congé est frauduleux. Elle soutient que la bailleresse n’a pas repris le logement pour y habiter de façon permanente et y élire sa résidence principale mais pour le proposer à la location de courte durée. Elle indique que la délivrance du congé a été animée par le désir de l’évincer du logement après qu’elle ait effectué des demandes de travaux. Elle explique formuler une demande indemnitaire compte tenu de son déménagement en urgence sans disposer d’un nouveau lieu d’habitation, de la location de deux box pour entreposer ses affaires, d’hébergements temporaires avant de retrouver un logement. Elle fait valoir que cette situation a été rendu plus difficile car elle souffre d’handicap.

Au soutien de sa demande de majoration du dépôt de garantie, elle expose au visa de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 que la bailleresse n’a pas restituée le dépôt de garantie à la locataire dans le délai d’un mois à compter de la restitution des clés, soit le 23 octobre 2024.

Au soutien de sa demande de régularisation des charges, elle explique au visa de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 que la bailleresse n’a jamais fourni de décompte des charges locatives avant la présente procédure et qu’elle n’a pas procédé à leur régularisation. Elle soutient que le montant des provisions versés par elle dépasse celui des charges justifiées par la bailleresse.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, elle expose que la panne du thermostat du jacuzzi ne lui a pas permis de l’utiliser et que l’absence de fermeture à clef de la baie vitrée nécessitait de laisser fermer le volet et générait une perte d’ensoleillement. Elle fait valoir que l’expert a évalué le préjudice de jouissance à la somme de 50 euros par mois.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre du préjudice lié à une surconsommation électrique, elle soutient que le dysfonctionnement du chauffe-eau lui a occasionné des dépenses supplémentaires en l’absence de contacteur jour/nuit.

Madame [X] [J] épouse [P], représentée par son avocat, sollicite de déclarer les demandes de Madame [E] irrecevables et mal fondées, de la condamner à payer la somme de 1473 euros au titre des charges récupérables sur les années 2022, 2023 et 2024 à titre reconventionnel ainsi que de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose au visa de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 que la majoration pour le retard ne s''applique pas puisqu’il a été engendré par le manquement de la locataire dans la communication de son adresse postale.

S’agissant de la demande adverse en nullité du congé délivré pour reprise, Madame [X] [J] épouse [P] soutient que sa résidence principale est bien établie au sein dudit logement. Elle ajoute que la locataire ne rapporte pas de preuves suffisantes à établir le contraire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du solde des charges locatives, elle fait valoir au visa de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 que la locataire reste redevable de sommes dues au titre des charges locatives.

Sur les prétendus désordres affectant le logement, elle expose que l’expertise amiable ne peut pas constituer la seule preuve sur laquelle se fonde le jugement en l’absence d’aucun autre élément objectif. Elle indique que les désordres allégués par la locataire sont à la charge de cette dernière dès lors qu’il s’agit de l’entretien courant des équipements du logement. Elle précise avoir cependant procédé au remplacement du réchauffeur du jacuzzi dès le 20 juin 2022, au remplacement de la baie vitrée, à la réparation du volet roulant et aux travaux nécessaires sur le chauffe-eau. Elle ajoute que la réalisation de l’ensemble de ces travaux a été particulièrement difficile en raison de l’attitude de la locataire qui a refusé à plusieurs reprises l’accès aux logements aux entreprises intervenantes. Elle soutient que Madame [E] n’apporte aucun élément probant établissant un lien de causalité entre une surconsommation d’électricité et le prétendu dysfonctionnement du chauffe-eau.

Sur le rejet de la demande indemnitaire relative au congé pour reprise, elle fait observer que Madame [E] ne justifie pas d’un certificat médical circonstancié qui viendrait établir que sa situation personnelle l’aurait empêchée de rechercher ou trouver un logement. Elle ajoute que Madame [E] a bénéficié d’un délai de 7 mois pour trouver un logement, soit une période amplement suffisante pour entreprendre des démarches de relogement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré :

L’article 15 suivant dispose :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé reçu par Madame [S] [E] le 16 février 2024 a bien été délivré six mois avant la date d’échéance du bail, le 15 septembre 2024, pour une prise d’effet à celle-ci. Il comporte les mentions légales prescrites ainsi que le détail du motif du congé.

Madame [S] [E] soutient que le congé est frauduleux au motif qu’il serait loué en location saisonnière. Elle verse aux débats une annonce de location publiée sur le site internet Airbnb sur laquelle apparaitrait le logement litigieux ainsi que les commentaires publiés par des locataires du mois d’avril 2025 à juillet 2025.

Pour autant, cette seule pièce ne permet pas d’établir le caractère frauduleux du congé.

En effet, Madame [X] [J] épouse [P] justifie que le bien constitue sa résidence principale. Elle verse aux débats son avis d’imposition établi en 2025 et adressé à « [P] [Z] OU [P] [X] » au [Adresse 3], l’avis de taxes foncières pour l’année 2025 adressé à « [P] [Z] » au [Adresse 3] ainsi que l’attestation émise par la société EDF attestant qu’un contrat est établi au nom de Madame [X] [P] pour le logement situé au [Adresse 3]. Par ailleurs, elle fait valoir à juste titre que si l’annonce produite par Madame [E] concernerait son bien, la mise en location ponctuelle d’un logement sur une plateforme telle qu’Airbnb n’est nullement incompatible avec son occupation à titre de résidence principale.

En l’absence de tout élément susceptible de démontrer une fraude ou un abus du droit à donner congé au terme du bail, Madame [S] [E] sera déboutée de sa demande de nullité du congé délivré le 16 février 2024 et de sa demande subséquente de dommages et intérêts au titre du congé frauduleux.

Sur la demande de majoration du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [S] [E] sollicite la somme de 77 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais requis.

Or, il ressort de l’échange de sms entre Madame [X] [J] épouse [P] et Madame [S] [E] qu’en réalité cette dernière n’avait pas communiqué l’adresse exacte, de sorte qu’il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas avoir restitué le solde du dépôt de garantie dans le délai prescrit par la loi.

Par conséquent, Madame [S] [E] sera déboutée de sa demande de condamner Madame [X] [P] à payer à Madame [S] [E] la somme de 77,00 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais requis.

Sur les demandes relatives aux charges locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Toutefois, les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La production des décomptes de charges récupérables en cours de procédure vaut régularisation des charges.

Aux termes de l’article 7 -1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il est aujourd’hui admis que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges.

En l’espèce, Madame [S] [E] sollicite la restitution de la somme de 603,50 euros répartis de la manière suivante : 277,50 euros au titre de l’année 2022, 191,00 euros au titre de l’année 2023 et 135,00 euros au titre de l’année 2024.

En réplique, Madame [X] [J] épouse [P] sollicite la somme de 1473 euros au titre de la régularisation des charges locatives.

Elle produit les justificatifs des charges locatives pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024, à savoir :

au titre de l’année 2021 : une facture de la société MIROITERIE SODIVA du 10 novembre 2021 d’un montant de 270,00 euros ; le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2021 ; au titre de l’année 2022 : une facture de l’entreprise individuelle BE’NETT du 12 juillet 2022 d’un montant de 75,00 euros ; une facture EDF du 05 juin 2022 d’un montant de 30,33 euros ; une facture de la société MIROITERIE SODIVA du 03 mai 2022 d’un montant de 312,00 ; le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;au titre de l’année 2023 : le bordereau d’apurement pour la période d’exercice du 01er janvier 2023 au 22 mars 2024 ; le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; au titre de l’année 2024 : un bordereau d’appel de fonds pour la période d’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il ressort des débats et pièces du dossier que Madame [X] [J] épouse [P] n’a pas satisfait à son obligation de régularisation annuelle des charges avant le 28 mars 2025 de sorte que les sommes réclamées au titre des charges locatives antérieures au 28 mars 2022 sont prescrites.

Au titre de l’année 2022, les sommes de 23,00 euros et de 48,00 euros retenues au titre de « EDF communs » et de « eau communs » ne sont pas suffisamment justifiées en ce qu’elles ne précisent pas de mode de répartition. La somme de 228,00 euros retenue au titre de « Ménage : Entretien Immeuble Entreprise Be’nett » n’est pas justifiée pour l’ensemble de l’année 2022 mais seulement pour le mois de juin 2022. La somme de 75,00 euros retenue dans la facture du 12 juillet 2022 ne permet pas de calculer la part imputable à chaque locataire de sorte que cette somme ne sera pas due. Également, les sommes de 604,00 euros au titre de « réparation portail garage » et de 51,00 euros au titre de « nettoyage garage » ne sont pas justifiées par la facture émise par la société MIROITERIE SODIVA le 03 mai 2022 qui retient une somme de 312,00 euros. S’agissant de la TEOM, elle est justifiée et n’est pas contestée.

Toutefois, il apparait que seule la somme de 270,00 euros apparait justifiée. Cependant la période du 1er janvier 2022 au 28 février 2022 étant prescrite, les charges liées à cette imposition s’élève à 202,50 euros. La locataire a versé la somme de 480,00 euros de charges locatives au titre de l’année 2022. Madame [X] [J] épouse [P] est donc redevable de la somme de 277,50 euros au titre du trop-perçu de provisions.

Au titre de l’année 2023, les sommes retenues sont justifiées par le bordereau d’apurement versé aux débats. S’agissant de la TEOM, elle est justifiée et n’est pas contestée. Madame [E] a réglé la somme de 480,00 euros, toutefois conformément au bordereau d’apurement produit, la somme de 631,00 euros était due. Madame [S] [E] reste donc redevable de la somme de 151,00 euros.

Au titre de l’année 2024, les sommes retenues sont justifiées par le bordereau d’appel de fonds versé aux débats. S’agissant de la TEOM, elle est justifiée et n’est pas contestée. Madame [E] a réglé la somme de 360,00 euros, toutefois conformément à l’appel de fonds produit, la somme de 938,00 était due. Madame [S] [E] reste donc redevable de la somme de 578 euros.

Par conséquent, Madame [S] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 451,50 euros au titre des charges locatives (151+578-277,50).

Madame [S] [E] sera déboutée de sa demande d’ordonner à Madame [X] [P] de restituer la somme de 603,50 euros au titre du remboursement des provisions sur charges injustifiées

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, Madame [S] [E] sollicite la somme de 578,39 euros au titre du préjudice de jouissance en raison de la panne du thermostat du jacuzzi et du fait de la fermeture du volet roulant évalué à hauteur de 450 euros par Monsieur [I] [M], expert de la MATMUT, suivant le procès-verbal de constatation relative aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages en date du 5 septembre 2022 produit aux débats.

Contrairement aux dires de Madame [X] [J] épouse [P], la réparation du thermostat du jacuzzi et des volets roulants des fenêtres est à la charge exclusive du bailleur.

Madame [X] [J] épouse [P] est donc responsable du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [E].

S’agissant du mode de calcul, il sera retenu le montant de 450 euros, évalué par Monsieur [I] [M], expert de la MATMUT au jour du procès-verbal puisque Madame [X] [J] épouse [P] fait valoir qu’elle a réalisé les travaux et que la date de réalisation a pu être retardée en raison des agissements de la locataire.

Par conséquent, Madame [X] [J] épouse [P] sera condamnée à payer à Madame [S] [E] la somme de 450 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [S] [E], partie succombante en majorité, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable le congé pour reprise délivré le 16 février 2024 à Madame [S] [E] par acte de commissaire de justice par Madame [X] [J] épouse [P] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9] ;

DEBOUTE Madame [S] [E] de sa demande de prononcer la nullité du congé pour reprise délivré à Madame [S] [E] par acte du 16 février 2024 ;

DEBOUTE Madame [S] [E] de sa demande de condamnation de Madame [X] [J] épouse [P] au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la délivrance d’un congé frauduleux ;

DEBOUTE Madame [S] [E] de sa demande de condamner Madame [X] [J] épouse [H] à régler à Madame [S] [E] une majoration telle que prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer à la somme de 451,50 euros (quatre cent cinquante un euros cinquante centimes) au titre des charges récupérables du 28 mars 2022 jusqu’au départ de la locataire du logement ;

CONDAMNE Madame [X] [J] épouse [P] à payer à Madame [S] [E] au paiement de la somme de 450 euros (quatre cent cinquante) au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Madame [S] [E] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,