TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 26/00203 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROLD

NAC : 72I

Jugement Rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24.346.456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 08 Janvier 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Mars 2026 et mise en délibéré au 09 Avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [Y] est propriétaire des lots numéros 48 et 96 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [Z] [Y] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 6 081,72 € selon arrêté de compte du 1er septembre 2025, Provision charges : 01/10/26-31/12/2026 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

• 2 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

• 677,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2025 sur une somme de 1 258,44 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des lots du défendeur présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 12 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [Z] [Y], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 28 juillet 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [Z] [Y], distribuée le 31 juillet 2025.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans le délai de trente jours de la somme de 1 258,44 euros au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 16 juin 2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les conséquences de son application.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, provision charges 01/10/25-31/12/25, DESEMBOUAGE INSTALLATIONS CHAU 0048 et appel fonds travaux Alur trim.4/2025 0048 et 0096 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 456,12 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir sur les 4 trimestres de l’exercice 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 1 625,60 euros,

— les appels de fonds des1er avril, 1er juillet, 1er août, 1er septembre et 1er octobre 2023, des années 2024 et 2025 et du 1er janvier 2026,

— les régularisations des charges des exercices 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 19 mai 2022, 11 juillet 2022, 19 juin 2023, 18 avril 2024 et 30 avril 2025,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, provision charges 01/10/25-31/12/25, DESEMBOUAGE INSTALLATIONS CHAU 0048 et appel fonds travaux Alur trim.4/2025 0048 et 0096 inclus, s’élève à la somme de 4 456,12 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 258,44 euros à compter du 31 juillet 2025, et pour le surplus à compter du 8 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

Aux termes d’un arrêt du 15 janvier 2026 la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 1 625,60 euros au titre des provisions et cotisations fonds travaux ALUR à échoir sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026,

Or, dans sa lettre de mise en demeure du 28 juillet 2025, il sollicite le paiement de la somme de 1 258,44 euros “au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 16 juin 2025".

Au vu de l’arrêt de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 28 juillet 2025 ne visant que des appels de provisions de l’exercice 2025.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en paiement des provisions et cotisations au fonds travaux ALUR à échoir sur la base du budget prévisionnel, pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte du décompte et des appels de fonds versés aux débats que M. [Z] [Y] n’a pas effectué de règlement depuis le 14 mars 2023.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 677,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “FRAIS CONSTITUTION AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Les frais de mise en demeure et relance des 28 mai 2023, 28 juin 2023, 28 septembre 2023, 28 octobre 2023, 28 mars 2024 et 28 avril 2024 n’apparaissent pas bien fondés. En effet, aucune pièce justifiant de ces envois n’est produite.

De plus, compte tenu de leurs dates rapprochées elles ne pourraient être considérées comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de “MISE EN DEMEURE AVOCAT” du 10 octobre 2024, de 144,00 euros, n’apparaissent pas bien fondés, à défaut de versement aux débats de la lettre de mise en demeure et de ses modalités d’envoi.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure loi ELAN du 28 juillet 2025 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à 45,00 euros, conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 45,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [Z] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 456,12 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, provision charges 01/10/25-31/12/25, DESEMBOUAGE INSTALLATIONS CHAU 0048 et appel fonds travaux Alur trim.4/2025 0048 et 0096 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 258,44 euros à compter du 31 juillet 2025, et pour le surplus à compter du 8 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

DECLARE irrecevable la demande en paiement du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre des provisions et cotisations au fonds travaux ALUR à échoir sur la base du budget prévisionnel, pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 45,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil;

CONDAMNE M.[Z] [Y] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,