TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

4ème Chambre civile

Date : 20 Janvier 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 23/02517 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAHC

Affaire : [S] [I]

C/ Syndic. de copro. SDC LE GRASSEUIL

S.A. FONCIA [Localité 9]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

DEMANDEUR

M. [S] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERURS

Syndicat des copropriétaire de la CI LE GRASSEUIL, pris en la personne de son syndica exercice le cabinet FONCIA [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

S.A. FONCIA [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 25 octobre 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 19 décembre 2024 après prorogation du délibéré a été rendue le 20 Janvier 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière.

Grosse

Expédition

M^e Emmanuel BRANCALEONI

M^e Eric VEZZANI

Le 20.01.2025

Mentions diverses :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [I] est propriétaire d’un appartement dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 4], copropriété administrée par le syndic Foncia [Localité 9].

Le 7 avril 2023 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle a notamment été soumise aux votes de copropriétaires la résolution n°11 portant sur la modification du règlement de copropriété concernant les modalités de stationnement durant la saison haute d’avril à septembre.

Cette résolution a été rejetée.

Cependant, à la demande de l’assemblée et en accord avec le président de séance, il a été demandé aux copropriétaires de voter sur la modification du règlement de copropriété afin qu’il soit interdit pour chaque copropriétaire ou locataire de garer plus d’un véhicule sur les espaces partagés et qu’il soit interdit de laisser à demeure des véhicules non utilisés en l’absence prolongée de leurs propriétaires.

Rejeté à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution a été adoptée, après un second vote en application de l’article 26-1, à la majorité simple de l’article 25.

Faisant valoir que le procès-verbal d’assemblée générale avait, de manière erronée, comptabilisé son vote comme étant favorable à la résolution n°11 ainsi adoptée, M. [S] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] et la société Foncia Nice devant le tribunal judiciaire de Nice, par acte du 20 juin 2023, aux fins d’obtenir le prononcé cette résolution n°11 de l’assemblée générale du 7 avril 2023 ainsi que l’indemnisation du préjudice causé par les fautes du syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] et la société Foncia [Localité 9] ont saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident notifiées le 25 mars 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] et la société Foncia [Localité 9] sollicitent que les demandes de prononcé de la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 7 avril 2023 mais également de dommages et intérêts soient déclarées irrecevables ainsi que la condamnation de M. [S] [I] à leur verser à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que M. [S] [I], ayant voté en faveur de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée, n’a pas qualité la qualité d’opposant lui ouvrant un recours sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soulignent que le procès-verbal signé par le président, les deux assesseurs et le secrétaire sans aucune réserve ou observation fait foi. Ils exposent que si M. [S] [I] s’est plaint auprès du président de séance, celui-ci, l’un des scrutateurs et la secrétaire de séance ont confirmé les résultats du vote. Ils expliquent qu’un seul copropriétaire a adressé un mail au syndic pour mentionner qu’il s’était abstenu pour lui-même et ses mandant et qu’il y aurait une erreur, mais ces derniers n’ont pas sollicité la nullité de cette décision d’assemblée, pas plus qu’ils n’ont confirmé l’erreur allégué de comptabilisation du vote de M. [S] [I]. Il ajoute que l’irrecevabilité de la demande de nullité de cette résolution d’assemblée générale emporte celle de la demande subsidiaire d’indemnisation pour la faute invoquée à l’encontre du syndic.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 22 octobre 2024, M. [S] [I] sollicite de voir débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le voir condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient avoir voté contre la résolution n°11, au contraire de ce qui a été inscrit dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2023. Il fait valoir que cette résolution, qi n’avait pas été inscrite à l’ordre du jour joint à la convocation, encourt la nullité.

Il relève que la valeur probante du procès-verbal n’est pas irréfragable puisqu’elle peut être renversée par la preuve de son inexactitude, rapportée par tous moyens tels que des témoignages des copropriétaires ayant participés aux délibérations.

Il explique qu’il n’est pas le seul à avoir été victime d’une erreur de comptage comme le révèle le mail de M. [W] [P] qui a demandé une correction du procès-verbal au syndic. Il ajoute que M. [T] [L], président du conseil syndical et scrutateur lors de l’assemblée, a également adressé un mail au syndic pour qualifier le vote de la question 11 de « vrai bazar » mal dirigé et contrôlé par le bureau.

Il expose que si le procès-verbal n’était pas atteint de nullité, il pourrait agir subsidiairement en rectification afin de faire constater qu’aucune décision n’a pu être obtenue à la majorité requise.

Il fait valoir que les dommages et intérêts qu’il sollicite sont fondés sur l’engagement de la responsabilité professionnelle du syndicat des copropriétaires et non sur l’annulation de la résolution litigieuse si bien qu’elle est, en tout état de cause, recevable.

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 25 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Ce texte ajoute que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans son ordonnance.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1665, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seuls qualité à agir à cette fin.

En effet, les copropriétaires, qui ont émis un vote favorable à une décision et qui ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité ayant permis son adoption, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l’annulation.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ce texte énonce également que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et qu’il précise les noms et le nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

Le procès-verbal régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu’il contient.

La présomption de sincérité qui s’attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n’est cependant pas irréfragable, elle peut être mise en échec par la preuve contraire démontrant son inexactitude.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le témoignage formel de copropriétaires ayant participé aux délibérations permettant de démontrer l’erreur. De simples affirmations ou des documents peu pertinents sont par contre insuffisants pour ôter sa valeur probante au procès-verbal.

En l’espèce, il ressort des mentions du procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2023 que le vote de M. [S] [I] a été comptabilisé en faveur de la résolution numéro 11 qui n’a recueilli aucun vote défavorable.

M. [S] [I] conteste cette mention du procès-verbal en affirmant qu’il a voté contre si bien qu’il aurait la qualité de copropriétaire opposant lui conférant la qualité requise pour exercer son recours en annulation.

Le procès-verbal de cette assemblée ayant été signé par le président du bureau de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire, une présomption de sincérité s’attache aux mentions qu’il contient et il lui incombe de rapporter la preuve de son inexactitude.

A cette fin, il produit ses échanges de mails avec Mme [O] [C], secrétaire de séance, à laquelle il a adressé un message dès le 27 avril 2023 pour lui faire part d’une erreur dans le décompte des voix en lui indiquant avoir voté contre la résolution numéro 11.

Celle-ci lui a répondu le 24 mai 2023 qu’elle avait pris « le soin de répéter en séance à haute et intelligible voix, les votants contre à la fin de chaque vote. Le procès-verbal a été signé par le bureau de vote. Il est impossible de le modifier a posteriori. »

M. [T] [L], président du conseil syndical et scrutateur lors de la séance, associé à cet échange indique, dans un mail du 30 mai 2023 :

« Le moins que l’on puisse dire, c’est que la discussion et le vote du point 11 a été un vrai bazar, signe de l’assemblée Nationale, mal dirigé et mal contrôlé par le bureau. S’il est clair que le vote du projet initial, tel que libellé dans l’ordre du jour, a été rejeté, la suite avec les propositions multiples et variées et beaucoup moins claire et comme beaucoup de personnes, je ne sais plus ce qui a réellement été mis au vote.

Je confirme que Mme [C] a voulu à plusieurs reprises clarifier le résultat du vote de l’AG. Pour en revenir à votre vote, j’entends que vous ayez la certitude d’avoir exprimé un vote différent de celui notifié dans le PV, de même que pour [W] [P], mais à ce stade, les seuls votes qui puissent être contestés sont les votes par correspondance car il y a une preuve écrite, les autres votes c’est parole contre parole. »

M. [W] [P] a également adressé un mail le 28 avril 2022 pour indiquer à Mme [C] les éléments suivants :

« Je relève moi-aussi une erreur dans le décompte des voix au point 11. Comme je l’ai expliqué au cours de l’assemblée, je m’abstiendrai sur cette décision. Je prie de corriger pour SCI Anbeni, [E] [P] et le pouvoir [Z] [H]. »

Si ces éléments font état d’une grande confusion lors des débats sur le point n° 11 de l’assemblée générale, probablement d’ailleurs en ce qu’elle ne figurait pas en l’état à l’ordre du jour joint à la convocation, aucun ne confirme que M. [S] [I] a voté contre cette décision lors du vote ou même qu’il y a eu des copropriétaires opposant à la décision telle qu’elle a été prise.

Le désordre ayant régné lors des débats ayant précédé le vote n’est pas suffisant, en lui-même, à rapporter la preuve que M. [S] [I] a voté contre la décision prise et que les mentions du procès-verbal sont inexactes alors que le président du bureau de séance confirme que la secrétaire a proclamé à haute et intelligible voix les résultats du scrutin, ce qui a permis aux participants de les vérifier et, le cas échéant, d’émettre des réserves consignées au procès-verbal, ce qui n’a pas été le cas.

Dès lors, ces éléments sont insuffisants, en l’absence de production notamment de témoignages précis et circonstanciés sur le sens du vote de M. [S] [I], établis par des participants à cette assemblée dans les formes prescrites par l’article 202 du code de procédure civile, à rapporter la preuve de l’inexactitude du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2023 et à renverser la présomption de sincérité des mentions qu’il contient.

Le procès-verbal du 7 avril 2023 faisant foi des décisions prises et M. [S] [I] étant mentionné comme ayant voté en faveur de la résolution n°11 qui a été adoptée, il n’a pas la qualité d’opposant requise pour lui permettre d’agir en nullité car, quel que soit le moyen qu’il invoque, le recours lui est fermé.

Par conséquent, à défaut d’avoir la qualité d’opposant au vote de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 7 avril 2023, la demande principale de M. [S] [I] d’obtenir sa nullité sera déclarée irrecevable.

Sur la fin de non-recevoir soulevée à l’encontre de la demande indemnitaire de M. [S] [I]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de son acte introductif d’instance, M. [S] [I] expose que le syndic a engagé sa responsabilité professionnelle en raison diverses irrégularités ayant affecté la tenue de l’assemblée générale, et non du seul fait de la nullité de la résolution contestée.

Même si les demandes ne sont pas dépourvues de lien, elles ont un fondement distinct puisque M. [S] [I] entend engager la responsabilité délictuelle du syndic pour des manquements allégués à sa mission légale d’organisation et de tenue des assemblées générales.

Le bien-fondé de son action n’étant pas une condition de sa recevabilité mais de son succès, et M. [S] [I] ayant qualité et intérêt à agir à l’encontre du syndic, sa demande d’indemnisation distincte de la demande de nullité d’une résolution d’assemblée générale sera déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident seront réservés en fin de cause.

L’équité ne commande pas, à ce stade de la procédure, de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Foncia [Localité 9] ayant une défense commune.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

CONSTATONS que M. [S] [I] ne rapporte pas la preuve de l’inexactitude du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] du 7 avril 2023 en ce qu’il mentionne qu’il a voté en faveur de la résolution n° 11 ;

DECLARONS irrecevable la demande de nullité de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2023 de M. [S] [I] ;

REJETONS la fin de non-recevoir opposée à l’action indemnitaire de M. [S] [I] à l’encontre de la société Cabinet Foncia [Localité 9] ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens en fin de cause ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience de mise en état du mercredi 7 mai 2025 à 09h00 et invitons Maître [F] à conclure avant cette date.

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT