TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01523 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDBC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

C/

[R] [K] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [R] [K] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 18 octobre 2023 prenant effet au 27 octobre 2023, la S.A 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [R] [K] [X] un local à usage d’habitation (n°B6 1103) situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 368,77 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Par avenant du 27 octobre 2023, il a été ajouté au contrat de bail la location d’un emplacement de parking extérieur (n° 5335P-0058) sis à la même adresse pour un loyer mensuel de 27,01 euros.

Le 19 décembre 2024, la S.A 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [R] [K] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la S.A 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [R] [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef ainsi que tous les objets se trouvant dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.946,50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 8 juillet 2025, la S.A 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 485,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 6 mai 2025, Madame [R] [K] [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 18 octobre 2023 prenant effet au 27 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. « La résiliation du contrat pour défaut de paiement ») stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, elle doit être considérée qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.490,74 euros a été signifié le 19 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [K] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 150 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A 3F OCCITANIE produit un décompte du 4 juillet 2025 démontrant que Madame [R] [K] [X] reste devoir la somme de 485,06 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [R] [K] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 485,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 1.946,50 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [R] [K] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du

20 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [R] [K] [X] a effectué deux virements d’un montant de 1000 euros le 11 juin 2025 et de 1400 euros le 27 juin 2025.

Dans ses conclusions écrites, il est mentionné que la bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, ce qui peut s’analyser comme une demande de délais de paiement suspensifs.

En effet, il apparait que la somme restant dû correspond uniquement à la facturation du mois de juin 2025 du loyer de 479.52 euros et du reliquat de 5.54 euros après les virements susmentionnés.

Le décompte actualisé s’arrête au 4 juillet 2025, or il apparait que les prélèvements interviennent généralement le 15 de chaque mois. Ainsi, il n’est pas possible de savoir si la locataire allait effectivement s’acquitter du dernier loyer courant à la date de l’audience du

8 juillet 2025.

Or, la demande de délais de paiement de la bailleresse peut être considérée comme un accord à considérer que la reprise des paiements du loyer a bien eu lieu avant l’audience.

Au regard des deux virements importants effectués au mois de juin 2025, il convient de considérer que Madame [R] [K] [X] est en capacité de s’acquitter de son arriéré locatif.

En conséquence, les conditions légales pour lui octroyer des délais de paiements suspensifs sont réunies. Madame [R] [K] [X] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 9 mensualités de 50 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la demanderesse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [R] [K] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [K] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A 3F OCCITANIE, Madame [R] [K] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2023 prenant effet au 27 octobre 2023 entre la S.A 3F OCCITANIE et Madame [R] [K] [X] concernant un local à usage d’habitation (n°B6 1103) et un emplacement de parking (n°5335P-0058) situés [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] [X] à verser à la S.A 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 485,06 euros (décompte arrêté au 4 juillet 2025, comprenant l’échéance du mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 1.946,50 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [R] [K] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 50 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, S.A 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [K] [X] soit condamnée à verser à S.A 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] [X] à verser à la S.A 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge