TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

MINUTE N° 25/253

AFFAIRE N° RG 22/02615 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2ZIW

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Madame [U] [ZR] épouse [K]

née le 27 juin 1956 à [Localité 35]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Madame [T] [L]

née le 08 juin 1983 à [Localité 39]

[Adresse 15],

[Adresse 36]

[Localité 11]

Monsieur [PL] [WH]

né le 28 janvier 1975 à [Localité 24] (34)

[Adresse 31]

[Localité 11]

Monsieur [D] [GS]

né le 11 décembre 1970 à [Localité 23]

[Adresse 21]

[Localité 22]

Madame [YK] [NC] épouse [GS]

née le 05 avril 1969 à [Localité 25]

[Adresse 21]

[Localité 22]

Monsieur [R] [S]

né le 04 mars 1946 à [Localité 27]

[Adresse 19]

[Localité 9]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Madame [M] [H]

née le 24 juin 1983 à [Localité 38] (69)

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [V] [F]

née le 01 janvier 1956 à [Localité 32]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Madame [Y] [I]

née le 20 mars 1957 à [Localité 33]

[Adresse 31]

[Localité 11]

Madame [BP] [A] épouse [P]

née le 18 octobre 1966 à [Localité 28]

[Adresse 17]

[Localité 20]

Madame [Z] [X]

née le 28 mars 1968 à [Localité 24]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [LW] [G]

né le 20 mai 1953 à [Localité 34]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Madame [O] [B] épouse [J]

née le 19 décembre 1952 à [Localité 41]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [W] [N]

né le 27 août 1955 à [Localité 26]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Madame [E] [C] épouse [N]

née le 28 juin 1956 à [Localité 29]

[Adresse 4]

[Localité 16]

TOUS représentés par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CAPIGI

immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 481 945 426

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 18]

[Localité 13]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE L’ORB

dont le siège est [Adresse 31]

[Localité 11]

pris en la personne de son syndic en exercice la société SOMEGIMM

dont le siège social est [Adresse 30]

[Localité 13], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025, différée dans ses effets au 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, prorogé au 15 Mai 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 novembre 2022, Madame [V] [F], Monsieur [R] [S], Madame [M] [H], Madame [O] [B], épouse [J], Madame [Y] [I], Madame [BP] [A], épouse [P], Madame [Z] [X], Monsieur [LW] [G], Monsieur [W] [N], Madame [E] [C], épouse [N], Madame [T] [L], Madame [U] [ZR], épouse [K], Monsieur [PL] [WH], Monsieur [D] [GS] et Madame [YK] [NC], épouse [GS], ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB, pris en la personne de son syndic la SARL CAPIGI devant le Tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’entendre :

— ordonner au syndicat des copropriétaires de produire :

¤ la feuille de présence de l’assemblée générale du 9 août 2022,

¤ l’intégralité des mandats donnés lors de cette assemblée générale,

¤ l’intégralité des formulaires de vote par correspondance reçus par le syndic et les justificatifs de la date de leur réception ;

¤ les accusés de réception des courriers de convocation en vue de cette assemblée générale,

¤ les accusés de réception des courriers de notification du procès-verbal l’assemblée générale ;

— dire et juger la demande recevable ;

— annuler l’assemblée générale du 9 août 2022 en son entier ;

— subsidiairement annuler les résolutions les résolutions n° 2, 3, 6, 9, 12, 13 de l’assemblée générale du 9 août 2022 ;

— ordonner la révocation du syndic et la résolution judiciaire du contrat du syndic CAGIPI ;

en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— dispenser les demandeurs de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure, en ce compris les honoraires de l’avocat de la copropriété ;

— condamner le [Adresse 40] [Adresse 37] DE L’ORB à payer aux demandeurs la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Sur résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2023, la SARL SOMEGIMM a été désignée en qualité de syndic en remplacement de la SARL CAPIGI (pièce n° 1 du syndicat).

En ses dernières conclusions, communiquées le 14 novembre 2024, dirigées contre les demandeurs et contre CAPIGI, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB demande au Tribunal de :

— débouter les requérants de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;

— débouter la société CAPIGI de l’intégralité de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;

— condamner la société CAPIGI à payer au syndicat des copropriétaires LES RIVES DE L’ORB la somme de 12896,16 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société CAPIGI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires LES RIVES DE L’ORB de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

en toute hypothèse

— condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires LES RIVES DE L’ORB la somme de 4000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

En leurs dernières écritures, dirigées contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB et la SARL CAPIGI, les demandeurs :

— maintiennent leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 août 2022 et subsidiairement des résolutions n° 2, 3, 6, 9, 12, 13 ;

— demandent par ailleurs à entendre

§ annuler l’ensemble des mandats de syndics passés entre la copropriété RIVES DE L’ORB et la société CAPIGI depuis le 1er janvier 2003 ;

subsidiairement

§ annuler l’ensemble des mandats de syndics passés entre la copropriété RIVES DE L’ORB et la société CAPIGI depuis le 7 mars 2015 ;

très subsidiairement

§ annuler l’ensemble des mandats de syndics passés entre la copropriété RIVES DE L’ORB et la société CAPIGI depuis le 31 mars 2017 ;

§ en conséquence annuler l’assemblée générale du 9 août 2022 convoquée par un syndic dont le mandat a été annulé ;

— ils maintiennent leur demande de dispense de participation aux charges de copropriété afférentes aux frais de la présente procédure ;

— demandent condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires LES RIVES DE L’ORB et de la SARL CAPIGI à leur payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Cd de procédure civile, outre les entiers dépens.

En ses dernières écritures la SARL CAPIGI souhaite entendre :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes afférentes à l’assemblée générale du 9 août 2022 ;

— juger irrecevables et mal fondées les demandes de de nullité et de révocation du mandat et les en débouter ;

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB pris en la personne de son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes ;

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamner in solidum les demandeurs et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB pris en la personne de son syndic en exercice à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les condamner in solidum aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025, avec clôture différée au 24 février 2025 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt de dossiers au greffe au 10 mars 2025.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier

Les demandeurs demandent l’annulation de l’assemblée générale du 9 août 2022 pour plusieurs motifs.

En premier lieu ils font valoir que les époux [GS] ont été privés de leur droit de vote en violation de l’article 22 I par. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel :

« Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. ».

Il s’avère que les époux [GS] avaient adressé au syndic un pouvoir donné à Madame [O] [J] (leur pièce n° 34). Cependant le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne Monsieur [D] [GS] et Madame [HG] [GS] parmi le copropriétaires absents ou non représentés (pièce n° 3 – deuxième page).

Cette mention serait erronée, la feuille de présence indiquant que Madame [J] était appelée à émarger à leur place en qualité de mandataire (pièce n° 35 – mention de Madame [J] mais pas de signature), ce qui laisserait entendre que soit que Madame [J] n’a pas accepté le mandat, soit que le syndic n’en a pas informé Madame [J].

Les défendeurs exposent que la pièce invoquée ne comporte aucune acceptation du mandat par Madame [J] et soutiennent que les consignes de vote des époux [GS] (cases cochées sur le formulaire) impliquaient vote contre l’ensemble des résolutions, alors que la résolution n° 6 (envisageant révocation du syndic) était inscrite à l’initiative de Madame [J], de sorte que celle-ci aurait refusé de représenter les époux [GS].

Madame [J] dément ce refus et les demandeurs rejettent cette argumentation, motif invoqué que, dans ce cas, il eût convenu d’en rendre compte explicitement sur le procès-verbal.

Pour donner mandat à une personne et notamment à un autre copropriétaire, le copropriétaire qui sera absent a le choix, soit d’adresser son pouvoir au syndic, soit de le remettre à la personne appelée à le représenter, à charge pour elle de le présenter au jour de l’assemblée.

Les défendeurs font l’aveu de ce que la feuille de présence portait mention préremplie du pouvoir donné à Madame [J]. En revanche leur simple affirmation de ce que Madame [J] aurait refusé ce mandat ne saurait emporter la conviction en ce que :

— aucun texte n’impose un formalisme particulier pour l’acceptation du mandat, et notamment pas l’apposition préalable de la signature du mandataire sur le document adressé au syndic ;

— il n’appartient pas au syndicat de copropriétaires ni au syndic de justifier l’absence de mention du refus prétendu de la mandataire par une interprétation de ses motivations.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire de démontrer si cette mention erronée de l’absence sans représentation de Monsieur [D] [GS] et Madame [HG] [GS] était volontaire ou non, il sera constaté que les époux [GS] ont été privés de leur droit de vote.

Sans qu’il soit besoin d’examiner plus ample motif ce seul manquement grave suffit à justifier l’annulation de l’assemblée générale du 9 août 2022 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat

Les demandeurs formaient initialement une demande de révocation du syndic CAPIGI, désormais abandonnée, qui n’avait évidemment plus lieu d’être, eu égard à la désignation d’un nouveau syndic.

Cependant parmi les fautes de gestion reprochées à CAPIGI, le syndicat des copropriétaires souhaite maintenir celle relative à la rupture conventionnelle du contrat de travail de Madame [VB] et au versement à celle-ci d’une indemnité de 12896,16 €.

Le syndicat fait valoir que, s’agissant d’une dépense excédant le seuil de 1500 € précédemment fixé en assemblée générale, le syndic aurait dû consulter le conseil syndical sur cette demande et l’assemblée générale sur la dépense afférente.

Il ajoute que le montant en question excède celui envisagé en application du Code du travail soit 7001,72 € (cf. pièce n° 12 des demandeurs).

La SARL CAPIGI s’appuie sur une jurisprudence de la chambre sociale de la Cour de cassation du 12 octobre 2011 pour rappeler qu’aux termes de l’article 31 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur, l’assemblée générale ayant seulement qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

En foi de quoi l’ancien syndic estime n’avoir commis aucune faute.

En réalité, il convient de distinguer entre la capacité à licencier, qui appartient au seul syndic en exercice, et le montant de l’indemnité versée de ce chef, qui ne peut être payée que sur autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale.

La faute de CAPIGI se limite donc au montant versé sans autorisation.

Le calcul de l’indemnité minimale prévue par l’article R 1234-2 du Code du travail :

« ne peut être inférieure aux montants suivants :

1° Un quart de mois de salaire par année d’ancienneté pour les années jusqu’à dix ans ;

2° Un tiers de mois de salaire par année d’ancienneté pour les années à partir de dix ans. »

Sachant que Madame [VB] avait une ancienneté de 26 ans et 10 mois et que son salaire moyen des douze derniers mois s’établissait à 863,23 €, l’indemnité minimale de 7001,72 € calculée en pièce n° 12 des demandeurs est exacte.

Dans ces conditions, l’assemblée générale n’aurait pu refuser le vote de cette somme. Cependant il est vérifié que le bulletin de salaire de Madame [VB] du 25 mai 2022 (pièce n° 17 de CAPIGI) comportait une indemnité de 12000 €, excédant du reste l’indemnité convenue par signature de la convention de rupture (pièce n° 11 des demandeurs) qui était fixée à 10000 €.

Dans ces conditions, le préjudice subi par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB du fait du paiement sans autorisation de l’assemblée générale de l’indemnité de rupture conventionnelle est de 12000 € moins 7001,72 € égale 4998,28 €, somme au paiement de laquelle la SARL CAPIGI sera condamnée.

Sur les demandes accessoires

La SARL CAPIGI, succombant en plus grande part, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, tenant la nature de l’affaire ainsi que l’ardeur processive des parties, et dans un souci d’apaisement, le tribunal considère qu’il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes d’indemnités formées sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES RIVES DE L’ORB 9 août 2022 ;

CONDAMNE la SARL CAPIGI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RIVES DE L’ORB, représenté par son syndic en exercice, la somme de 4998,28 € (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT DIX-HUIT EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES) ;

CONDAMNE la SARL CAPIGI aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, Maître [W] CAUSSE de la SELARL ELEOM [Localité 24]-SETE, M^e Benjamin JEGOU