TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N°2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00377 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PWE

Copie à :

M^e Sophie MIRALVES-BOUDET

grosse Maître Christel DAUDE

Le :

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DEMANDERESSE :

Madame [N] [G]

née le 07 Août 1954 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PACULL IMMOBILIER

RCS [Localité 5] n°497 686 535

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Madame [N] [G] a fait citer la SARL PACULL IMMOBILIER devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

Juger que la SARL PACULL IMMOBILIER a engagé sa responsabilité civile contractuelle vis-à-vis de Madame [G] du fait du manquement à son obligation de surveillance de l’immeuble.

Au principal

Condamner la SARL PACULL IMMOBILIER à régler à Madame [G] la somme de 9.716, 58 € en réparation de son entier préjudice,

Au subsidiaire, si le préjudice est analysé en perte de chance,

Condamner la SARL PACULL IMMOBILIER à régler à Madame [G] la somme de 8.744,92 € en réparation de son entier préjudice .Condamner la SARL PACULL IMMOBILIER à régler à Madame [G] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 septembre 2025.

A l’audience, Madame [N] [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes, au soutien desquelles elle expose qu’elle est copropriétaire d’un appartement au sein de la résidence [6] dont la gestion est assuré par le Syndic PACULL, qu’elle a été victime d’une fuite d’eau après compteur, que le syndic a constaté le 16 septembre 2020 une fuite laquelle a été constatée par huissier le 17 septembre 2020, qu’un dégrèvement a été obtenu et la facture pour l’ensemble de la copropriété a été ramenée à la somme de 24.830, 34 €, que par jugement en date du 31 mars 2023 le tribunal judiciaire de BEZIERS a la condamnée à payer la somme de 9.716, 58 € au titre des charges de copropriétés impayées à la date du 12 juillet 2022 et 500 € au titre de l’article 700 du CPC, que la requérante estime que ce sont les défaillances du syndic dans sa mission de surveillance de gestion de l’immeuble qui sont à l’origine du préjudice qu’elle a subi, qu’elle n’a pu bénéficier d’une couverture d’assurance de sorte que son action est recevable, que la fuite est le résultat d’une rupture de canalisation incorporée dans le sol entre le rez-de-chaussée et le garage qu’elle a été constaté par le Syndic le 16 septembre 2020 alors que le rapport d’expert mandaté par l’assureur de Madame [G] estime que la fuite a perduré pendant plus de 100 jours et que le contrat entre le syndic et la copropriété prévoit que ce dernier doit effectuer 8 visites par an d’une durée minimum de 30 minutes, qu’il est donc impensable que le syndic ne se soit pas rendu compte de la difficulté lors d’une de ses visites sachant qu’il y en a eu nécessairement une entre le 15 juin 2020 et le 16 septembre 2020, et soit le syndic n’a pas effectué cette visite, soit il n’a pas été diligent lors de sa visite de l’été 2020 .

La SARL PACULL IMMOBILIER, représentée par son conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie au soutien de ses conclusions par lesquelles elle demande au tribunal :

In limine litis

DECLARER l’action de Madame [G] irrecevable, A titre principal

DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes pour absence de faute en lien causal avec le dommage allégué ; Subsidiairement

JUGER que Madame [G] a commis une faute exonératoire de sa responsabilité de la SARL PACULL IMMOBILIEREn conséquence de quoi

DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes et en cas de cause exonératoire partielle, constater un partage de responsabilité dans le limite de 10 % et réduire ainsi le préjudice de perte de chance à de plus juste proportion ; Ecarter l’exécutoire de droit, en cas de condamnation de la SARL PACULL IMMOBILIER ; En tout état de cause

CONDAMNER Madame [G] à payer à la SARL PACULL IMMOBILIER la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de défense, la SARL PACULL IMMOBILIER soutient que les demandes de Madame [G] seraient pas recevables dès lors qu’elle ne justifie pas de position de garantie de son assureur GMF ; sur le fond elle expose que Madame [G] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par le syndic, et que la présence d’une fuite « importante » n’est pas rapportée, que Madame [G] a commis une faute qui constitue une cause d’exonération totale, ou du moins partielle de responsabilité en ne pas fermant l’arrivée d’eau pendant une absence prolongée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Il est contant qu’un assuré ayant été indemnisé par son assureur n’a ni qualité ni intérêts à agir en recouvrement de créances.

En l’espèce Madame [G] produit un courrier de son assureur GMF en date du 6 mai 2025 qui confirme que la surconsommation d’eau ne peut couverte par leur service, par conséquence les demandes de Madame [G] sont recevables.

Sur la responsabilité de la SARL PACULL IMMOBILIER

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat en date du 17 septembre 2020 et du rapport du 25 mars 2021 de l’expert mandaté par l’assureur GMF de Madame [G] que la fuite d’eau se situe entre le compteur de l’appartement E 83 de Madame [G] et son appartement, qui sont des parties privatives, que la perte d’eau est consécutive à la fuite d’eau et à l’absence de respect des mesures de prévention, que la vanne d’arrêt d’alimentation d’eau du logement n’a pas été fermée alors que le logement est resté vacant plus d’un an, qu’il apparait qu’à la date du 17 septembre 2020, seule la présence d’une auréole avec des traces d’humidité était visible, Madame [G] n’établissant pas l’existence de grande quantité d’eau visible durant l’été 2020 ni que le syndic n’aurait pas effectué les visites telles que prévues par le contrat entre le syndicat de copropriétaires Héliopolis et le syndic PACULL, dans ces circonstances aucun faute ne peut être imputée au syndic PACULL et les demandes de Madame [G] seront rejetées .

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [G], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, que Madame [N] [G] soit condamnée à verser à la SARL PACULL IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE l’action de Madame [N] [G] recevable ;

DEBOUTE Madame [N] [G] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à SARL PACULL IMMOBILIER la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Présidente