TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 03 JUILLET 2025

N° RG 24/01155 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHSO

N° de minute :

[N] [B]

c/

[D] [G] épouse [H]

[O] [H]

DEMANDEUR

Monsieur [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Annelies MATHOT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 398

DEFENDEURS

Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle SCHUHLER BOURRELLIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0232

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [N] et [I] [B] sont propriétaires d’un pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] sont propriétaires de l’habitation voisine sise [Adresse 1].

Après plusieurs tentatives d’accord, par lettre recommandée en date du 27 novembre 2023, Monsieur [N] [B] a informé Monsieur [O] [H] de la nécessité d’avoir accès à son terrain, aux fins de finaliser les travaux de surélévation de son pavillon à partir du 4 décembre 2023 pour trois jours et lui a demandé de retourner son accord, ce qu’il n’a pas fait.

Le 4 décembre 2023, Monsieur [N] [B] a réglé la facture du commissaire de justice dépêché par Monsieur [O] [H] mais aucun accord n’a pu aboutir concernant le droit de passage.

Le 22 janvier 2024, le conciliateur de justice saisi par Monsieur [N] [B] a constaté l’échec de la tentative de conciliation, en l’absence de Monsieur [O] [H] à la réunion de conciliation.

Par acte d’huissier du 13 mai 2024, Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] ont fait assigner en référé Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

accorder le droit de servitude de tour d’échelle à Monsieur [N] [B] nécessaire à l’exécution des travaux à accomplir pour la durée estimée utile à savoir précisément :

Une pose d’un enduit taloché sur le mur séparatif de la nouvelle extension ;

leur donner acte qu’il sera effectué après travaux un état des lieux par un Huissier de Justice assisté de la SAS NEOHOME en fin de travaux afin qu’aucun dégât ne soit fait sur la propriété de Monsieur [O] [H] et Madame [G]

leur accorder un passage temporaire dit « tour d’échelle » sur la propriété du défendeur,

condamner Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 1.500 euros pour abus de droit de propriété,

condamner Monsieur [O] [H] à payer sous astreinte définitive à Monsieur [N] [B] la somme de 50 euros par jour de retard au libre accès à sa propriété,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame PLESSYà payer à Monsieur [N] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame [G] aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 7 novembre 2024, puis au 6 janvier 2025 pour avis technique amiable contradictoire et injonction à rencontrer le médiateur, et encore au 26 mars 2025 pour les mêmes motifs.

A l’audience du 26 mars 2025, les parties ont indiqué ne pas avoir trouvé d’accord.

Dans leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] demandent au juge des référés de :

déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G],

débouter Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

accorder le droit de servitude de tour d’échelle à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] nécessaire à l’exécution des travaux à accomplir et pour la durée estimée utile à savoir précisément :

une pose d’un enduit taloché sur le mur séparatif de la nouvelle extension des demandeurs

donner acte aux demandeurs qu’il sera effectué après travaux un état des lieux par un huissier de Justice assisté de la SAS IBM 94 afin de constater qu’aucun dégât ne soit fait sur la propriété de Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G],

donner acte qu’il sera installé un échafaudage sur le terrain de Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] avec une passerelle d’accès au toit de Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] qui reposera sur celui-ci,

accorder aux demandeurs un passage temporaire dit « tour d’échelle » sur la propriété du défendeur pour une période de 10 jours, commençant à courir 15 jours après l’envoi du recommandé avec accusé de réception informant les défendeurs de la date de début des travaux,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G], en cas de non-respect de ce délai, à une astreinte de 100 euros par jour de retard,

accorder aux demandeurs le droit d’accéder au fond de Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] pour les artisans ou ouvriers mandatés par la SAS IBM 94 avec outils, matériel, échafaudage et matériaux, de les y transporter ou y entreposer et de se servir de leur assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 1.500 euros pour abus de droit de propriété,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

condamner Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] aux dépens.

Ils font valoir l’absence de lien suffisant des demandes reconventionnelles des défendeurs avec leur demande relative à la servitude de tour d’échelle. Ils soutiennent qu’il est urgent d’ordonner une servitude de tour d’échelle au regard de l’impossibilité pour les demandeurs de réaliser les travaux sans passer par le fonds des défendeurs et du blocage du chantier depuis plusieurs mois ; que le refus des défendeurs de les laisser accéder à leur fonds est abusif et caractérise un trouble manifestement illicite. Ils contestent la qualification d’empiètement du solin sur la toiture des défendeurs, affirmant qu’il s’agit d’une servitude, et soutiennent apporter la preuve que la pose du joint est la seule solution technique pour garantir l’isolation des deux maisons. Enfin, ils font valoir que les défendeurs échouent à rapporter la preuve d’un dommage et d’un lien de causalité dans le cadre de leur demande de dommages et intérêts.

Dans leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [O] [H] et Madame [D] [G] demandent au juge des référés de :

juger les époux [B] irrecevables et mal fondés à demander en référé que leur soit accordé un droit de servitude d’échelle pour leur permettre de repeindre la moitié restante du mur mitoyen entre les deux fonds en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et de l’absence de l’urgence requise,

A titre reconventionnel :

juger qu’il existe un lien suffisant entre la demande initiale et la demande reconventionnelle des époux [H] au visa des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile pour les motifs ci-avant exposés,

ce faisant, juger la demande reconventionnelle des époux [H] recevable et bien fondée,

juger que les époux [B] se sont rendus coupables d’un trouble manifestement illicite à l’égard de leurs voisins en intervenant et en empiétant sur leur toit, sciemment et sans la moindre autorisation, pour y poser un solin d’étanchéité en zinc, et de surcroit dans l’incapacité de justifier techniquement de la nécessité d’un tel empiètement,

juger que ces agissements causent un important préjudice aux époux [H],

En conséquence :

condamner les époux [B] à leur verser une somme de 5.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts qu’ils sont en droit de solliciter,

condamner les époux [B] à, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et à leurs frais, déposer le solin posé en fraude et à poser un solin en mortier entre les 2 murs tel qu’il existait avant les travaux de surélévation,

juger que les époux [B] devront convoquer leurs voisins à la réception définitive des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception afin de s’assurer de la bonne exécution de ceux-ci,

condamner les époux [B], en cas de non-respect de ce délai, à une astreinte de 200 euros par jour de retard

condamner les époux [B] au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse quant au droit de tour d’échelle et que l’urgence requise en référé n’est pas caractérisée. Ils affirment subir un trouble manifestement illicite tenant à l’intervention d’ouvriers et à la pose par les demandeurs d’un solin en zinc sur leur toit, constitutif d’un empiètement, à leur insu et sans leur autorisation. Ils font valoir que leurs demandes reconventionnelles ont un lien suffisant avec les prétentions originaires puisqu’elles découlent de la surélévation de la maison et de la violation de leur domicile par les demandeurs pour procéder à l’installation du solin. Ils affirment rapporter la preuve de ce que le solin litigieux a été mal posé.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

L’article 70 du Code de procédure civile dispose : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

En l’espèce,

les défendeurs sollicitent la dépose du solin litigieux et la repose de celui-ci en mortier à la jonction des deux murs, indiquant que la pose du solin d’étanchéité en zinc qui déborde sur leur toiture sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite.

Dans la mesure où le tour d’échelle sollicité concerne des travaux localisés au même emplacement que celui de la pose du solin, il existe un lien suffisant entre les demandes , et les demandes reconventionnelles sont donc recevables.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La réalité de la violation et son caractère évident doivent être constatés. Les mesures ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite et doivent être proportionnés à l’objectif poursuivi, le juge devant procéder à la mise en balance des intérêts en présence.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

La servitude de tour d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien. Il est constant que le propriétaire d’un fonds peut-être autorisé par le juge des référés à passer à titre temporaire chez son voisin pour effectuer les travaux indispensables dès lors que l’urgence est caractérisée et qu’il existe un différend entre les parties.

En l’espèce,

il ressort des pièces versées aux débats que la réalisation de l’enduit de façade du mur séparatif de l’extension réalisée par les demandeurs, n’est pas envisageable par un autre moyen que par le passage sur le fonds voisin par l’installation d’un échafaudage avec une passerelle d’accès au toit des défendeurs , qui reposera sur celui-ci.

La pose d’un enduit de façade est indispensable à la conservation du mur et à son étanchéité, et les demandeurs justifient d’une urgence, le chantier étant bloqué depuis plusieurs mois en raison des désaccords entre les parties.

Les demandeurs indiquent que le temps des travaux est estimé à une dizaine de jours avec une présence des ouvriers de 3 ou 4 jours sur la propriété des défendeurs. Il convient donc de faire droit à la demande de servitude de tour d’échelle d’une durée de 10 jours dans les termes du dispositif, étant précisé que les demandeurs devront réaliser un constat de l’état des lieux avant et après les travaux. Une astreinte sera ordonnée afin d’assurer l’exécution rapide de l’ordonnance.

Les défendeurs n’ayant pas sollicité d’indemnité d’occupation de leur propriété, la servitude de tour d’échelle sera à titre gracieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit de propriété

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cette disposition, celui qui sollicite des dommages et intérêts doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité certain entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce,

les demandeurs qui allèguent un abus du droit de propriété, ne démontrent pas l’abus, ni le préjudice.

Dès lors, il n’y pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande reconventionnelle de dépose du solin en zinc et de pose d’un solin en mortier

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La réalité de la violation et son caractère évident doivent être constatés. Les mesures ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite et doivent être proportionnés à l’objectif poursuivi, le juge devant procéder à la mise en balance des intérêts en présence.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce,

Les défendeurs soutiennent que le solin en zinc qui a été posé sans autorisation par les demandeurs et qui débordent sur leur toit, sur deux rangées de tuile, n’est pas une bonne solution technique, et qu’il y a lieu de le déposer et le remplacer par un solin en mortier. Ils indiquent qu’ils ont refusé de partager les frais d’un technicien pour donner un avis technique sur ce point, que le courrier de l’architecte produit par les demandeurs n’indique pas si le solin en zinc était la seule solution et s’il a été correctement posé, et qu’à contrario, le couvreur FMCM a indiqué dans un rapport de janvier 2025 que le solin est mal posé et le mastic commence à s’effriter avec un espacement entre le solin et les tuiles, et que la pose d’un solin en mortier est possible entre les deux fonds comme cela était le cas auparavant.

Le courrier de l’architecte des demandeurs indique que le solin est indispensable car il assure l’étanchéité entre les deux batiments, et qu’il doit nécessairement empiéter sur le toit du voisin. Les demandeurs indiquent que le solin en mortier n’est plus utilisé car il fissure dans le temps, mais que pour trouver une issue amiable ils avaient proposé le 27 novembre 2024 aux défendeurs de remettre un solin en mortier , proposition qui n’avait pas été suivie d’une réponse.

Au vu des pièces versées aux débats, qui ne comprennent aucun rapport d’expertise amiable contradictoire, qui avait pourtant été demandée par le juge des référés à deux reprises, les défendeurs qui sollicitent le remplacement du solin en zinc, n’établissent ni urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, de sorte que ni les conditions de l’article 834 ni celles de l’article 835 ne sont remplies.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état, et sur les demandes subséquentes de provision sur dommages intérêt et de convocation à la réception des travaux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] et Madame [G] parties perdantes, auront la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [H] et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

CONDAMNONS Monsieur [H] et Madame [G] à une servitude de tour d’échelle au bénéfice de Monsieur et Madame [B] pour l’exécution de la pose d’un enduit taloché sur le mur séparatif de leur nouvelle extension, pour une durée de 10 jours effectifs commençant à courir 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception informant les défendeurs de la date de début des travaux, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

AUTORISONS Monsieur et Madame [B] pour l’exécution de ces travaux, à installer un échafaudage sur le terrain de Monsieur [H] et Madame [G], avec une passerelle d’accès au toit de Monsieur [H] et Madame [G] qui reposera sur celui-ci et qui pourra être empruntée par le personnel de la société IBM 94 avec leur matériel,

DISONS que Monsieur et Madame [B] effectueront à leurs frais un constat d’huissier de l’état des lieux avant et après les travaux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommage et intérêts pour abus de droit de propriété,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de remise en état, et sur les demandes subséquentes de dommages intérêts et de convocation à réception après travaux,

CONDAMNONS Monsieur [H] et Madame [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [H] et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente