TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAM

N° MINUTE : 12/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT – OPH, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2]

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque B0389, aide juridictionnelle n° C 75056-2024-022791 du 17 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2014, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], escalier 1, 1er étage, porte 13, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 443,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 080,67 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [T] le 21 avril 2023.

Par assignation du 26 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 815,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, a diminué et s’élève désormais à

4 479,31 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse. Il considère que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit donc favorable aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

Mme [X] [T], représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 20 euros, en plus du loyer courant, dans l’attente du versement du FSL qui lui a été accordé mais dont il n’est pas justifié. Elle indique ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige eu égard à la date de délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a effectivement été signifié à la locataire le 20 avril 2023 lui laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 2 080.67 euros.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2080,67 euros n’a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai imparti, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte laissant apparaître un solde débiteur, à la date du 12 septembre 2024, de 4 479,31 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant, en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public, les frais de procédures facturés soit, au total, 462.31 euros (178.53+157.08+126.70).

Mme [X] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant qui en résulte de 4 017 euros, sera condamnée à payer cette somme provisionnelle au bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer et qui en ont intégralement réglé les causes.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [X] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article susmentionné. Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, qui ne conteste pas que la défenderesse doit bénéficier du FSL, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui seront accordés selon les modalités précisées ci-dessous.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges, à compter du 21 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2014 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [X] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], escalier 1, 1er étage, porte 13 est résilié depuis le 21 juin 2023,

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 4017 euros (quatre mille dix-sept euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [X] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 juin 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [T] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 avril 2023 et celui de l’assignation du 26 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge