TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/944

AFFAIRE : N° RG 25/00438 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YKA

Copie exécutoire à :

Maître Arnaud DUBOIS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT

RCS [Localité 8] n°273 400 010

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [B]

née le 21 Novembre 1962 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 octobre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 février 2016 avec prise d’effet le jour-même, l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010 (ci-désigné après OPHHL) donnait en location à Madame [R] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 10], pour un loyer mensuel initial de 505,64 euros, outre 39,46 euros au titre du loyer du garage et 30,20 euros titre des charges. Un état des lieux d’entrée était réalisé contradictoirement le 11 février 2016.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2020, le juge des référés du tribunal d’instance de BEZIERS constatait que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et en suspendait les effets pour accorder des délais de paiement à la locataire.

Mme [B] restituait les clés du logement par courrier reçu par l’OPHHL le 30 juin 2022.

Mme [P] était convoquée à la réalisation de l’état des lieux de sortie par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er août 2022 émise par le commissaire de justice. Mme [B] ne se présentait pas pour la réalisation de l’état des lieux de sortie effectué le 11 août 2022. Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, l’OPHHL constatait des dégradations dans le logement qu’il imputait à Mme [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, établissant un procès-verbal de recherches infructueuses au visa de l’article 659 du Code de procédure civile, l’OPHHL a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des réparations locatives, du déménagement des meubles du logement et des encombrants du garage.

A l’audience en date du 3 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPHHL représenté par son conseil, maintient l’ensemble des demandes formulées dans son assignation.

A l’audience en date du 3 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPHHL demande au juge des contentieux de la protection de condamner Mme [B] à lui payer les sommes suivantes:

3.563,63 euros au titre des réparations locatives ;1680 euros au titre du déménagement des meubles ;744 euros au titre du déménagement des encombrants du garage ;590,59 euros au titre des frais d’huissier ;Outre les dépens, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande indemnitaire d’un montant total de 6578,22 euros, le demandeur se fonde sur :

— la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 7 ;

— le décret n°87-712 du 26 août 1987 ;

— le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 ;

— les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil.

L’OPHHL fournit l’état des lieux d’entrée réalisée avec Mme [B] le 11 février 2016 et l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 11 août 2022. L’OPHHL estime que Mme [B] a commis plusieurs dégradations dans le logement.

L’OPHHL expose avoir fait diligenter des travaux dans le logement, et avoir fait appel à une société de déménagement pour libérer l’appartement ainsi que le garage d’encombrants laissés par la locataire. Il fournit à ce titre des factures.

L’OPHHL sollicite également le remboursement de frais de commissaire de justice liés à la réalisation de l’état des lieux de sortie, ainsi qu’à la reprise des lieux de l’appartement et du garage.

Bien que régulièrement convoquée, Mme [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives formée par l’OPHHL à l’encontre de Mme [B]

Sur l’existence de dégradations imputables au locataire

En droit, l’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement et l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de commissaire de justice en l’absence de Madame [B] valablement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’une grande partie des désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement est justifiée. En effet si quelques désordres figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie constate une majeure partie de désordres imputables à la locataire.

En premier lieu, si l’état des lieux de sortie mentionne plusieurs désordres affectant la « terrasse devant l’entrée », cette partie du logement n’est aucunement mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Ceci rendant la comparaison impossible, il convient de ne pas en tenir compte.

Concernant la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée mentionne « peinture écaillée sur la face externe » tandis que l’état des lieux de sortie mentionne « Présence de multiples salissures et rayures côté extérieur. Présence de divers chocs, de salissures, de rayures et de coulées de peinture côté intérieur ».

S’agissant du hall d’entrée, les murs sont mentionnés avec « quatre trous », tandis que les autres éléments sont mentionnés « usage normal » sur l’état des lieux d’entrée. Celui de sortie mentionne la présence de « trous recolmatés » sans préciser le nombre. Il ne sera donc pas tenu compte de ces trous dans l’appréciation du préjudice.

Du reste, sont relevés « sol plastique très mauvais état, très sale. Présence de diverses traces. Plinthes plastiques mauvais état. Présence de nombreux débords grossiers de peinture murale. Murs peints état passable. Présence de diverses salissures, d’un choc au niveau de la poignée de la porte , et de différents chocs recolmatés. Plafond peint état moyen. Présence de quelques salissures. Un point lumineux sans douille ni ampoule ».

Le placard du hall d’entrée « neuf » dans l’état des lieux d’entrée, apparaît « absence de porte. Rail très sale. Intérieur sale. Présence de grossiers débords de peinture murale sur le cadre et de trous recolmatés » dans celui de sortie. Le convecteur indiqué « usage normal » dans l’état des lieux d’entrée est indiqué « mauvais état apparent, très sale. Présence de coulées de peinture » dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant de la cuisine, le revêtement de sol qui apparaît « tâché » sur l’état des lieux d’entrée, est en « très mauvais état, extrêmement sale ». La fenêtre « jaunis » dans l’état des lieux d’entrée est en « état très passable, très sale » dans celui de sortie. La poignée de porte « cassée » dans l’état des lieux d’entrée est en « état passable, sale et présentant des débords de peinture ». La situation, initialement imparfaite, s’est aggravée.

Les murs et le plafond sont « neuf » dans l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie signale « [Localité 9] peints très mauvais état, extrêmement sales et encrassés. Présence de divers trous de chevilles. Murs pour partie faïencés état passable, extrêmement sales » et « Plafond peint état très moyen. Présence de diverses salissures. Un point lumineux avec douille et ampoule ».

L’état des lieux d’entrée constate que le meuble sous l’évier de la cuisine à la « poignée gauche cassée ». Dans l’état des lieux de sortie cette poignée est toujours cassée, et le meuble est également « état passable, très sale ».

Les autres éléments de la cuisine sont indiqués « état normal » dans l’état des lieux d’entrée. D’autres désordres sont constatés dans l’état des lieux de sortie : « Porte isoplane mauvais état, très sale. Cadre grossièrement repeint. Présence de coulées de peinture sur la porte. Poignée état passable, sale et présentant des débords de peinture », « Plinthes plastique état passable, extrêmement sales et encrassées », « interrupteur état passable, très sale », « Prises électriques extrêmement sales ; une prise arrachée et une prise manquante » « aération extrêmement sale » « évier inox deux bacs et égouttoir état moyen, sale. Joint état moyen. Robinet état moyen » « Absence de convecteur ».

Concernant le cellier, tout est indiqué « usage normal » sur l’état des lieux d’entrée. Sur l’état des lieux de sorties, les désordres suivants sont constatés : « absence de porte. Sol plastique état passable, sale. Plinthes plastiques mauvais état, très sales. Murs peints état passables, très sales. Une petite partie du mur est carrelée. Plafond peint état moyen. Un point lumineux avec douille et ampoule. Prise électrique état passable, sale ».

A propos de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée constate comme désordres que le revêtement plastique du sol est « tâché » et qu’il y a « 10 trous sur les carreaux de faïences », le reste « usage normal ». L’état des lieux de sortie relève « porte isoplane mauvais état, très sale. Poignée état moyen. Débords grossiers de peinture sur le cadre. Sol plastique état moyen, sale. Plinthes plastiques état moyen. Murs peints état passable. Présence de diverses salissures. Partie faïencée état moyen ; joints sales et moisis. Plafond peint état correct. Un point lumineux avec douille et ampoule. Interrupteur état moyen, sale. Prise électrique état moyen, sale. Radiateur sèche-serviette état passable apparent, sale. Lavabo état moyen, sale. Absence de bouchon. Colonne désaxée. Robinet état passable. Baignoire état passable. Présence d’un choc. Joints très mauvais état, moisis. Flexible de douche état passable. Tablier mauvais état. Aération sale ».

S’agissant des WC, dans l’état des lieux d’entrée tout est indiqué « usage normal » et le plafond est « neuf ». Dans l’état des lieux de sortie sont constatés « porte isoplane mauvais état, extrêmement sale. Débords grossiers de peintures sur le cadre. Sol plastique mauvais état, extrêmement sale. Plinthes plastique très mauvais état, partiellement repeintes. Absence de plinthe sur le plan droit. Murs lambrissés en partie basse sur deux pans, mauvais état ; grossièrement et partiellement repeints. Murs peints en partie haute état passable ; présence de deux chocs grossièrement recolmatés et de diverses salissures. Sur le pan droit, en partie basse, murs bruts avec présence de gribouillis d’enfants. Plafond peint état correct. Présence d’un point lumineux avec ampoule et douille. Aération état moyen, sale. Interrupteur état très passable, sale. Cuvette état passable, entartrée. Absence d’abattant ».

S’agissant du séjour, dans l’état des lieux d’entrée le sol est « rayé », et la fenêtre ainsi que le cadre de la fenêtre sont « jaunis ». Le reste est indiqué « usage normal » et les murs et le plafond sont « neufs ». Dans l’état des lieux de sortie, les désordres suivants sont mis en exergue : « Porte isoplane mauvais état, extrêmement sale. Présence d’un choc grossièrement recolmaté et d’un choc important côté extérieur. Poignée état moyen. Débords grossiers de peinture sur le cadre. Sol plastique mauvais état. Présence de multiples débords de peinture murale. Murs peints mauvais état, extrêmement sales. Plafond peint état passable. Présence de nombreuses salissures. Deux points lumineux avec douille et ampoule. Interrupteurs état moyen, très sales. Convecteur électrique état passable apparent, très sale. Jour et aération au moyen d’une porte fenêtre et de trois fenêtres, cadres PVC, volets accordéon, état moyen, très sales. Prises électriques état passables, sales. Prise téléphone arrachée. Une prise avec cache cassé. Présence de débords de peintures ».

S’agissant de la première chambre, si l’état des lieux d’entrée constate « 1 arrêt de volet cassé » et une fenêtre « jaunie », les murs et le plafond sont « neufs » et le reste est « usage normal ». L’état des lieux de sortie relève : « Porte isoplane mauvais état, très sale. Présence de deux chocs grossièrement recolmatés côté extérieur. Débords grossiers de peinture sur le cadre. Sol plastique état passable, sale. Plinthes plastiques état moyen ; présence de grossiers débords de peinture murale. Murs repeints état passable. Présence de nombreuses salissures. Plafond peint état correct. Un point lumineux avec douille et ampoule. Jour et aération au moyen d’une fenêtre cadre pvc, volets accordéon, état moyen ; très sale. Convecteur électrique état passable apparent ; sale et défixé. Interrupteur état moyen, sale/ Prises électriques état moyen ».

S’agissant de la deuxième chambre, dans l’état des lieux d’entrée sont faits les mêmes constats que pour la première chambre, sans l’arrêt de volet cassé. Dans l’état des lieux de sortie sont constatés peu ou prou les mêmes désordres que dans la première chambre, avec en plus « présence de nombreux gribouillis d’enfant » sur les murs, « poignée défixée » sur la porte et « Présence de diverses traces de rouilles et de brulures de cigarette sur le châssis » de la fenêtre.

S’agissant de la troisième chambre, dans l’état des lieux d’entrée elle est dans le même état que la deuxième chambre avec en plus une « fissure en bas du mur côté fenêtre ». Dans l’état des lieux de sortie, les mêmes désordres que ceux de la première chambre y sont constatés, avec en plus les précisions de « Présence d’un important choc au niveau de la poignée de la porte » et « Une partie de mur est tapissée, tapisserie déchirée ».

S’agissant de la quatrième chambre, dans l’état des lieux d’entrée elle est dans le même état que la troisième chambre y compris la fissure. Dans l’état des lieux de sortie, les mêmes désordres que ceux de la première chambre y sont constatés, avec en plus « Absence de plinthe sur le retour de mur entrant » et « Présence d’un important choc au niveau de la poignée de la porte » sur le mur.

L’état des lieux de sortie constate également la présence de plusieurs meubles : « une table agglomérée, une gazinière, un matelas deux places et un meuble cubes aggloméré ».

S’agissant du garage, qui est vide et en « usage normal » dans l’état des lieux d’entrée, il apparaît dans le procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice le 8 septembre 2022 la présence « d’une armature de table en métal, d’une table basse, d’un meuble étagère mélaminé, d’une table en fer forgé, d’une tablette en bois en mauvais état, d’une sommier à lattes deux places, d’un diable cassé en mauvais état, de quelques planches et d’un carton de déchets ».

Ainsi, à l’exception de ce qui concerne la terrasse devant l’entrée, invérifiable au vu de l’état des lieux d’entrée, ainsi que des trous dans les murs du hall d’entrée et de la poignée gauche cassée sur le meuble sous l’évier de la cuisine, indiqués dès l’état des lieux d’entrée ; l’ensemble de ces constatations et le fait qu’elles n’ont pas été mise en évidence lors de l’état des lieux d’entrée permet d’établir que les dégradations constatées sont imputables au fait de Mme [B], aucun élément versé aux débats ne permettant d’établir que celles-ci sont survenues par force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers introduit dans le logement sans leur accord.

Sur l’appréciation du préjudice

L’OPHHL sollicite la somme de 3.527,63 euros, exposant que la somme se décompose en 4.445,94 euros correspondant aux frais de réparations locatives, déductions faites des régularisations au départ de la locataire et du dépôt de garantie.

A l’appui de ses demandes de réparation, l’OPHHL produit :

— une facture d’un montant de 207 euros TTC pour un nettoyage de l’ensemble de l’appartement ;

— une facture d’un montant de 7788,41 euros TTC pour la réalisation de divers postes de peinture, remplacement de tapisseries et de plinthes ;

— une facture d’un montant de 1324,30 euros TTC pour l’installation de convecteurs et des travaux d’électricité ;

— une facture d’un montant de 1076,70 euros TTC pour des remplacements de serrures de rive-blocs ;

— une facture d’un montant de 1576,30 euros TTC pour la remise à neuf de la salle de bain et des WC ;

De ces montants il a déduit plusieurs postes de travaux ne relevant pas des réparations locatives, notamment l’installation de lames plombant en recouvrement de sol amianté. Sa demande est donc justifiée à ce titre.

Il demande ensuite l’indemnisation des sommes suivantes :

— une facture d’un montant de 1680 euros TTC pour le désencombrement des meubles abandonnés dans l’appartement ;

— une facture d’un montant de 744 euros TTC pour le désencombrement des meubles abandonnés dans le garage ;

— deux notes de frais du commissaire de justice, de 398,82 euros TTC pour la reprise des lieux visant l’appartement et 191,77 euros TTC soit un total de 590,59 euros pour la reprise des lieux visant le garage.

Les factures de désencombrement des meubles abandonnés dans l’appartement et le garage apparaissent justifiées au regard des constations faites dans l’état des lieux de sortie de l’appartement et la reprise du garage.

S’agissant des frais d’huissier, l’article 3-2 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ». Par conséquent, sur la somme de 590,59 euros sollicitée, il y a eu de déduire de la note de frais de 398,82 euros dressé pour l’état des lieux de sortie et la reprise de l’appartement, la moitié devant rester à charge du bailleur en vertu de la loi, soit 199,41 euros. Le montant dû au titre des frais de commissaire de justice s’établit donc à 391,18 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [R] [B] à payer à l’OPHHL la somme de 3527,63 au titre des réparations locatives, 1680 euros au titre du déménagement des meubles du logement, 744 euros au titre du déménagement des encombrants du garage, 391,18 au titre des frais d’huissier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [B], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’OPHHL une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé-contradictoire, mis à disposition par le greffe et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010, la somme de 3.563,63 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010, la somme de 1680 euros au titre du déménagement des meubles ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010, la somme de 744 euros au titre du déménagement des encombrants du garage ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010, la somme de 391,18 euros au titre des frais d’huissier ;

CONDAMNE Madame [R] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 273 400 010, la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,