Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 3 novembre 2025, n° 24/09633

TJ Bobigny 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de loyer.
Accepté
Inexécution contractuelle
Le juge a jugé que le manquement au paiement des loyers justifiait la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Accepté
Résiliation du bail
Le juge a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le juge a condamné les locataires au paiement des arriérés de loyers, établissant le montant dû.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le juge a accordé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance des locataires
Le juge a estimé que le bailleur n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements.
Rejeté
Frais de justice
Le juge a rejeté cette demande, considérant que chaque partie devait supporter ses propres frais.
Accepté
Responsabilité des défendeurs
Le juge a condamné les défendeurs au paiement des dépens, conformément à la règle de la responsabilité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 3 nov. 2025, n° 24/09633
Numéro(s) :	24/09633
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gaëlle LE DEUN
Parties :	Société CDC HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09633

N° Portalis DB3S-W-B7I-2COO

Minute : 1164/25

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au

barreau de VAL D’OISE

Madame [I] [L]

Monsieur [N] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LE DEUN

Copie délivrée à :

MME [L]

M. [M]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 11 avril 2022, la société CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [I] [L] et M. [N] [M] un logement situé [Adresse 6], outre un emplacement de stationnement n°31 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 775,08 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 180,67 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social a fait signifier à Mme [I] [L] et M. [N] [M], par exploit de commissaire de justice du 13 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 170,75 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la société CDC Habitat Social a fait assigner Mme [I] [L] et M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 septembre 2025 pour permettre la comparution des locataires.

La société CDC Habitat Social, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [I] [L] et M. [N] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme [I] [L] et M. [N] [M] à payer :

? la somme de 6 422,01 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 11 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [I] [L] et M. [N] [M] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [N] [M], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 430,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Mme [I] [L] n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [I] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 avril 2022 que Mme [I] [L] et M. [N] [M] doivent payer un loyer d’un montant de 775,08 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 180,67 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 055,32€.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [I] [L] et M. [N] [M] restaient devoir la somme de 6 422,01 € euros à la date du 15 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 27,02 € (13,51 € x 2), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 394,99 €, arrêtée au 15 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [L] et M. [N] [M] au paiement d’une somme de 6 394,99 €, arrêtée au 15 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 8.

o Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 11 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 juin 2024 pour la somme en principal de 2 170,75 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

Toutefois, Mme [I] [L] et M. [N] [M] proposent de régler 430,00 € par mois pour apurer leur dette malgré les alertes répétées du magistrat sur le caractère disproportionné de cette proposition par rapport aux revenus déclarés.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [I] [L] et M. [N] [M] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative. Mme [I] [L] et M. [N] [M] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [I] [L] et M. [N] [M] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [I] [L] et M. [N] [M] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [I] [L] et M. [N] [M] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société CDC Habitat Social pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [L] et M. [N] [M]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [I] [L] et M. [N] [M], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC Habitat Social n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 juin 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2022 entre la société CDC Habitat Social et Mme [I] [L] et M. [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], outre l’emplacement de stationnement n°31 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 14 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [L] et M. [N] [M] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 6 394,99 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 15 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [I] [L] et M. [N] [M] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 6 394,99 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 430 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [I] [L] et M. [N] [M] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 11 avril 2022 entre la société CDC Habitat Social et Mme [I] [L] et M. [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sur la période courant du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [I] [L] et M. [N] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] [L] et M. [N] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [L] et M. [N] [M] à payer à la société CDC Habitat Social l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société CDC Habitat Social de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société CDC Habitat Social de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [L] et M. [N] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION